Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản  ghi nhận những diễn biến phức tạp theo chiều hướng tích cực lẫn tiêu cực. Trong đó, giá BĐS nhất là phân khúc đất ở, nhà ở liên tục tăng nóng, bỏ xa mức thu nhập của phần lớn người dân.

Nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam chỉ ra, so với mức giá cách đây 2 năm, hiện giá nhà không chỉ tăng cục bộ ở một vài dự án, mà nhiều khu vực đã hình thành mặt bằng giá mới. Đáng chú ý, các dự án nhà ở thương mại giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như “mất hút” khỏi thị trường.

Còn theo khảo sát của nhiều đơn vị môi giới BĐS, hiện nay giá nhà ở Việt Nam gấp khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi nguồn cung thì thiếu ở mức đáng báo động.

Do đó, tính trung bình thì một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM thì dư lại khoảng 6 triệu đồng.

Do đó, họ cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng. Còn với mức thu nhập 20 - 30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm, với điều kiện họ không phải chi trả cho các khoản phí về ốm đau, bệnh tật,...

Tại Diễn đàn  “Bất động sản Nam Trung Bộ: Điểm sáng đầu tư” mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tình hình thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây (từ năm 2019 đến nay) đang có những dấu hiệu không tốt. Theo đó, năm 2018, có hơn 200.000 sản phẩm mới từ các dự án bất động sản được đưa vào thị trường để giao dịch. Tuy nhiên, đến năm 2019 thì sụt giảm gần một nửa, còn hơn 100.000 sản phẩm mới. Năm 2020 - 2021, là hai năm đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, nguồn cung mới trên thị trường tiếp tục sụt giảm và trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn hơn 30.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Theo ông Đính, có 2 vấn đề dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm đó là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè phê duyệt dự án để đưa vào thị trường.

Thứ hai, ông Đính cho rằng vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022 đến giai đoạn hiện nay nguồn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Từ đó, các nhà đầu tư, nhà tiêu dùng muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên các giao dịch giảm đi.

"Hiện nay đất nền tại một số địa phương có giao dịch diễn ra mạnh. Dòng tiền chảy vào thị trường này rất dễ từ nhiều lĩnh vực. Trong những năm Covid-19 mọi hoạt động kinh tế gần như tê liệt nên ngân hàng phải giảm lãi suất từ nhiều chính sách, kích thích sản xuất, nhiều người vay được nên đầu tư vào đất. Theo thống kê ngoài luồng thì số lượng đất nền được mua bán lại nhiều hơn so với mua bán chính thống. Dòng tiền chảy vào đây khá dễ dàng khiến việc đẩy giá dẫn đến nguy cơ bong bóng, khiến ngân hàng ngắt lãi suất, các room siết lại", ông Đính cho hay.

Theo khảo sát của VNRea, giá bất động sản hiện nay đã tăng rất mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%. Tuy nhiên, thực trạng nói chung số lượng dự án vẫn đang còn hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Từ đó, gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng. Tỷ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó là các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất là cao.

"Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển, tuy nhiên lượng cung yếu, thiếu lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng rất thiếu, mất cân đối trong thị trường bất động sản", ông Đính nói thêm.

Phó chủ tịch VNRea kiến nghị trong thời gian ngắn hạn, các chính sách cần cấp bách phê duyệt dự án cấp thiết cho xã hội, tăng nguồn cung mới, giảm giá nhà ở. Đồng thời, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh.

"Ngoài ra, cần khơi thông dòng vốn thúc đẩy dòng vốn tín dụng có kiểm soát vào các dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp nhu cầu xã hội, thị trường, người lao động. Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội nên được đẩy mạnh tháo gỡ. Đặc biệt, chính quyền địa phương nên quyết liệt hơn công tác phê duyệt dự án", ông Đính đề xuất.

Một trong những lo ngại mà TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cảnh báo là rủi ro tài chính, bất động sản  năm nay đã bắt đầu "ngấm đòn". Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp tăng và doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí là còn mất cân đối dòng tiền sẽ mất khả năng thanh toán.

Bên cạnh đó, trong nhiệm kỳ 2021 - 2025 đầu tư công gấp 1,5 lần so với đầu tư công của nhiệm kỳ trước 2016- 2020 rất lớn nhưng năm nay đầu tư công sẽ phải giải ngân khoảng 600.000 tỷ đồng, một con số rất lớn.

Về thách thức của năm nay và năm tới, ông Lực cho rằng còn đến từ việc chương trình phục hồi thực hiện chậm, giải ngân đầu tư công vẫn còn chậm. Doanh nghiệp năm nay khó khăn về dòng vốn, về nhân sự, thị trường chứng khoán và bất động sản điều chỉnh rất mạnh.

Đáng chú ý, thời điểm này, các luật “xương sống” của thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi, nếu thuận lợi thì tháng 10/2023 sẽ được thông qua và và hiệu lực của Luật Đất đai sẽ là khoảng giữa năm 2024, cùng với đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.