Sau khi lắng nghe kiến nghị từ các doanh nghiệp về tín dụng đối với bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHHNN) Nguyễn Thị Hồng kết luận: Hội nghị ngày hôm nay là một trong các chuỗi hội nghị của NHNN về tín dụng đối với các ngành, lĩnh vực khác nhau. Trước Tết Nguyên đán, NHNN đã tổ chức hội nghị tín dụng đối với nông sản vùng ĐBSCL.

Mục tiêu hội nghị ngày hôm nay là đánh giá tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, đánh giá khó khăn vướng mắc đối với tín dụng BĐS và đề xuất giải pháp tháo gỡ.

Hội nghị này có nhiều góc nhìn từ nhiều phía nên có những đánh giá đa chiều. Qua các ý kiến của DN và ngân hàng tại hội nghị, Thống đốc cho rằng thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Nhưng 70% vướng mắc của thị trường là ở tính pháp lý, bên cạnh đó tín dụng cũng là vướng mắc của thị trường BĐS hiện nay. 

Những khó khăn, vướng mắc liên quan đến tín dụng tập trung chủ yếu tại: mục đích vay vốn; hệ số rủi ro áp dụng cao hơn đối với các dự án; vướng mắc về room tín dụng; vướng mắc về giá trị tài sản đảm bảo; về room tín dụng; lãi suất;…

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, những kiến nghị của các DN và Ngân hàng tại hội nghị đã phản ánh khá đầy đủ dưới góc độ người cho vay và người đi vay. Thống đốc mong muốn các DN chia sẻ với ngành ngân hàng, đồng thời cho biết ngành ngân hàng còn phải cân đối nhiều mục tiêu mà cũng vì mục tiêu chung của nền kinh tế chứ không phải vì mục tiêu của ngành ngân hàng. 

Về phía ngân hàng, lãi suất cũng phải hài hoà giữa người gửi tiền và người đi vay. Về tín dụng ngân hàng, mặc dù 3 năm qua rất khó khăn nhưng tăng trưởng tín dụng đều tăng. Đây là cố gắng rất lớn của ngành ngân hàng, trong khi ngành ngân hàng phải cân đối, cung ứng vốn cho các lĩnh vực ưu tiên.

Giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đòi hỏi từ phía ngân hàng và từ chính các DN. Riêng đối với NHNN, năm 2023 tiếp tục sử dụng công cụ kiểm soát room tín dụng, đảm bảo tín dụng đáp ứng cho nền kinh tế nhưng vẫn phải an toàn hệ thống ngân hàng. 

"Chúng tôi sẽ theo dõi sát diễn biến lạm phát và tăng trưởng kinh tế. Nếu lạm phát tăng cao, theo chỉ đạo ưu tiên của Thủ tướng Chính phủ, NHNN sẽ có điều chỉnh phù hợp. Bản thân NHNN không có room cho BĐS mà chỉ định hướng tín dụng lành mạnh, an toàn", Thống đốc NHNN cho hay.

Theo bà Hồng, việc NHNN kiểm soát rủi ro đối với BĐS hay chứng khoán không phải là tín dụng thuần tuý. Có trường hợp DN đủ điều kiện vay vốn nhưng nếu cho vay dài hạn thì Ngân hàng sẽ không đảm bảo an toàn hoạt động.

Việc kiểm soát rủi ro ở đây có nghĩa là kiểm soát rủi ro kỳ hạn. Cần phải phân biệt rủi ro là như thế. Mong các DN BĐS hiểu tại sao ngân hàng phải kiểm soát rủi ro, là vì rủi ro chênh lệch kỳ hạn. NHNN chưa có bất kỳ văn bản nào yêu cầu thắt chặt tín dụng BĐS. Việc này tuỳ thuộc vào các ngân hàng thương mại.

Về định hướng năm 2023, NHNN chỉ đạo các chi nhánh, NHTM thực hiện nghiêm các Nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ, gần đây nhất là Công điện của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, thị trường xăng dầu.

Đối với các TCTD, để góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh, an toàn, NHNN yêu cầu các TCTD nỗ lực tiết giảm tối đa chi phí hoạt động để có dư địa cho vay, giúp các DN trả nợ. Tập trung tín dụng vào các dự án có tính pháp lý, có khả năng khả thi, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đảm bảo khả năng trả nợ, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân,…

Thống đốc chỉ đạo các ngân hàng ngồi lại với DN để tìm hiểu những khó khăn cụ thể, không nói chung chung.

Chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà, tăng cường kiểm tra việc cấp tín dụng đối với các DN, tập đoàn, dự án sân sau. Nếu tín dụng tập trung vào các DN là sân sau với mức độ tập trung lớn sẽ rất rủi ro. Các ngân hàng cần phải quan tâm lưu ý việc này.

Về cho vay ưu đãi nhà ở xã hội, Thống đốc yêu cầu các ngân hàng thương mại có giải pháp tín dụng phù hợp, kịp thời báo cáo Thống đốc về những khó khăn, vướng mắc; báo cáo các Bộ, ngành địa phương hỗ trợ các DN giải quyết những vướng mắc mang tính pháp lý, thủ tục,… làm thế nào tháo gỡ khó khăn cho DN những vẫn phải đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, các cơ quan điều hành sẽ phải áp dụng các chính sách vĩ mô để ổn định vĩ mô. Đôi khi những chính sách này ảnh hưởng đến DN, đó là sự đánh đổi.

Các DN nước ngoài có một bộ phận theo dõi, phân tích, đánh giá các chính sách vĩ mô để chủ động trong sản xuất kinh doanh. Nếu các DN của chúng ta chủ động thì sẽ không dẫn đến bị động trong sản xuất kinh doanh.

Người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước cho hay: "Tôi biết có doanh nghiệp ngồi đây triển khai cùng lúc 50 dự án liền. Tôi không hiểu DN sẽ giải quyết thế nào khi gặp khó khăn. Tôi mong muốn DN trong mảng kinh doanh của mình dù lớn hay nhỏ, nhất là những DN phải vay nhiều, cần hết sức chú trọng việc quản trị dòng tiền.

Có thể DN có nhiều dự án giá trị lớn, nhưng khi cần tiền thì bán một dự án đâu có dễ. Không thể có ngay được thanh khoản của dự án, nên DN cần xác định quản trị dòng tiền bài bản, phải có tính dự báo, nhìn xa, chủ động. Chứ còn về huy động, nếu một cá nhân đi vay 10 người, cùng lúc 10 người đòi tiền thì sẽ khó khăn chứ nói gì đến DN".

Bà Hồng nhấn mạnh: "Bản thân các DN cần có các giải pháp đẩy mạnh, quản trị lại DN để có năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng. Doanh nghiệp phải nâng cao năng lực tài chính, đa dạng hoá nguồn huy động vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng.

Cuối cùng, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm đến nhà ở cho công nhân, nhà ở giá rẻ, NOXH, mong rằng bản thân các DN tích cực tham gia phân khúc này. Bản thân NHNN cũng sẽ ưu tiên tín dụng cho phân khúc này".

Các ngân hàng thương mại đồng loạt nêu ý kiến

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho biết, nếu bây giờ ngân hàng dồn cho vay dài hạn thì chắc chắn sẽ rất khó.

Theo ông Tùng, tính đến ngày 31/12/2022, dư nợ BĐS tại Vietcombank (VCB) chiếm trên 20%, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp BĐS và khách hàng cá nhân mua BĐS. Tăng trưởng tín dụng BĐS khoảng 17%. Điều này cho thấy VCB vẫn luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho BĐS và đây là lĩnh vực không bị hạn chế.

Hiện dư nợ cho vay BĐS đối với cá nhân khoảng 90% tổng tín dụng cho BĐS. 10% còn lại là cho vay DN BĐS, trong đó tập trung các DN phát triển BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đối với lĩnh vực BĐS du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, Vietcombank nhận định du lịch trong nước và quốc tế đã phục hồi, năm 2023 chúng tôi sẽ có những chính sách thay đổi phù hợp với thực tế. Vietcombank sẽ lựa chọn các DN BĐS có uy tín để cho vay.

Tiếp đến là lĩnh vực văn phòng, trung tâm thương mại, chúng tôi cũng sẽ tập trung cho vay trong năm 2023.

 Ông Nguyễn Thanh Tùng cho biết: "Đối với BĐS nhà ở, trong năm 2023 chúng tôi cũng chia ra làm hai đối tượng. Đối với những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch, chúng tôi áp dụng các chính sách lãi suất hợp lý. Đối với cá nhân mua nhà ở, chúng tôi sẽ tập trung ưu tiên đồng thời thận trọng hơn đối với phân khúc giá trị cao.

Về khó khăn, vướng mắc, Vietcombank cũng gặp không ít khó khăn liên quan vấn đề pháp lý. Có trường hợp cấp tín dụng xong thì CĐT bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án, điều này không chỉ ảnh hưởng đến CĐT mà cả ngân hàng thương mại. 

Đối với cho vay nhà ở cá nhân, nếu so với mặt bằng chung, giá nhà đất hiện nay cao hơn so với thu nhập của người dân. Đây là một cái khó trong việc tìm nguồn trả nợ, nên ngân hàng cũng phải thận trọng trong việc đánh giá nguồn trả nợ của khách hàng cá nhân".

Ông Tùng cũng cho rằng, việc phát hành TPDN của các DN BĐS, nguồn tài trợ tín dụng trung và dài hạn trước đây đến từ ngân hàng và TPDN. Tuy nhiên thời gian qua thị trường TPDN gặp khó khăn.

Nếu bây giờ ngân hàng dồn cho vay dài hạn thì chắc chắn sẽ rất khó, phía Vietcombank kiến nghị Chính phủ hỗ trợ làm thế nào để hỗ trợ thị trường TPDN phát triển lành mạnh, an toàn, hỗ trợ thị trường BĐS phát triển trong thời gian tới.

Về lãi suất, các Ngân hàng TM nhà nước cố gắng không tăng lãi suất và cố gắng thực hiện chỉ đạo của NHNN là giảm lãi suất huy động, từ đó giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ cho thị trường, từ đó cũng là hỗ trợ cho ngân hàng.

 Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành- Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) cho rằng:  "Chúng ta (các doanh nghiệp BĐS - PV) đang trên một chiếc xuồng, phải cùng chèo một nhịp, phải hết sức bình tĩnh, chỉ cần chèo lạc nhịp là có thể bị chìm. Chúng tôi mong muốn hành động cùng các anh chị để cùng vượt qua khó khăn hiện nay.

Liên quan đến đề xuất cơ cấu nợ cho các DN BĐS, quyền TGĐ VietinBank cho rằng đây là vấn đề của thị trường, nếu có cơ chế đặc thù cho BĐS thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề".

“Tôi cho rằng các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, các anh chị bán đi tài sản, vấn đề là bán bao nhiêu", Phó Tổng giám đốc Vietinbank nhấn mạnh.

Ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV): "Tính đến nết năm 2022, tổng dư nợ cho vay BĐS tại BIDV là 275 nghìn tỷ, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng.

Tỷ trọng cho vay BĐS chiếm khá lớn trong danh mục, tương ứng tỷ lệ tăng 20% so với năm trước. Tuy nhiên, chúng tôi tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân (217.000 tỷ đồng).

Hiện nay chúng tôi vẫn cho vay và không giảm hay kiểm soát đối với dư nợ này.

Thời gian qua BIDV đã giảm lãi suất cho vay, cơ cấu nợ cho khách hàng gặp khó khăn. Năm 2022 do khó khăn từ TTCK và TTTP, nhu cầu vốn tín dụng dồn vào hệ thống ngân hàng khá lớn. Ngân hàng thời gian qua vẫn đáp ứng đủ vốn cho nhu cầu của khách hàng".

Theo ông Lâm, thời gian tới BIDV sẽ tập trung cho vay đối với BĐS KCN và ưu tiên những dự án có quy mô từ 50 ha trở lên. Đối với BĐS nhà ở, BIDV ưu tiên tại các địa bàn Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, và ưu tiên các DN có uy tín.

Về đề xuất của Hiệp hội BĐS TP HCM bỏ giấy phép xây dựng khi giải ngân, đại diện BIDV cho rằng đây là quy định của nhà nước. Khi giải ngân bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, còn trước đó thì có thể không cần.

“Ngân hàng cho vay cũng phải tuân thủ quy định của pháp luật, nếu những vướng mắc từ các thủ tục đầu tư, ngân hàng không thể cấp vốn. Khi vướng mắc thủ tục ở đâu thì các daonh nghiệp nên kiến nghị ở các cơ quan liên quan cho phù hợp”, ông Lâm nhấn mạnh.

Về ý kiến của doanh nghiệp đối với chi phí đền bù, lãnh đạo BIDV cho rằng việc này tuỳ thuộc “khẩu vị” của từng ngân hàng. BIDV sẵn sàng ngồi với DN để xem xét tháo gỡ.

Lãnh đạo Ngân hàng TMCP Kỹ thương (Techcombank): Để đảm bảo kiểm soát rủi ro hiệu quả, ngân hàng tài trợ vốn cho một số chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, được người dân quan tâm.

Về cho vay đối với cá nhân, năm 2022 bên cạnh việc đảm bảo thanh khoản, năm 2022 cho vay cá nhân mua nhà năm 2022 là 190 nghìn tỷ đồng, hỗ trợ cho 46 nghìn khách hàng mua nhà, dư nợ bình quân mỗi khách hàng là hơn 4 tỷ đồng. Gần 70% khách hàng cá nhân đã nhận bàn giao nhà để sửa chữa hoặc đi vào sử dụng.

Đối với cho vay DN chủ đầu tư, năm 2022, chủ trương của năm 2022 là giữ ổn định, tập trung hỗ trợ dự án có sản phẩm tốt, có pháp lý hoàn chỉnh. Vì thế dư nợ của nhóm này giảm 10% so với năm 2021. Nguyên nhân vì những chủ đầu tư đã được hỗ trợ năm 2021 đã bàn giao nhà cho người dân.

Thứ hai là tốc độ về mặt pháp lý các dự án đang trong quá trình hoàn thành tương đối chậm, dẫn đến việc giải ngân chậm lại.

Khẩu vị của năm 2022 là đảm bảo chặt chẽ, nên chỉ xem xét hỗ trợ các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm tốt, được người dân quan tâm. Các hoạt động cho vay BĐS là cho vay trung và dài hạn, nên tốc độ giải ngân hoàn toàn dựa trên khả năng thu xếp vốn của ngân hàng. Trong khi việc huy động vốn của ngân hàng phần lớn là ngắn hạn.

Năm 2022, Techcombank đã huy động vốn từ thị trường quốc tế để hỗ trợ nhu cầu vốn trong nước, dư nợ huy động lên đến 1,8 tỷ USD.

Techcombank mong muốn NHNN kiến nghị các bộ, ngành đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý, từ đó giảm bớt áp lực dòng tiền cho các DN BĐS.