Doanh nghiệp chật vật với thủ tục làm nhà ở xã hội

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 12/2022 diễn ra diễn ra ngày 3/1 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, hiện nay nhiều doanh nghiệp đang chật vật với những thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: “Chúng ta đã biết, hiện nay theo các quy định pháp luật, việc thực hiện dự án đầu tư này đã được phân cấp và giao cho các địa phương toàn quyền quyết định thực hiện các thủ tục đầu tư các dự án NOXH”.

Thực tế với việc xây dựng NOXH, quỹ đất rất quan trọng nhưng có quỹ đất rồi lại phải gắn với hạ tầng xã hội như trường học, nhà trẻ… Quy hoạch NOXH phải đồng bộ, có hạ tầng, kèm theo đó là các giải pháp như vấn đề đền bù, vấn đề lãi suất cho cả nhà đầu tư, cho cả người mua.

Trong khi đó, tại Hội nghị “Tổng kết công tác năm 2022, triển khai nhiệm vụ năm 2023” của ngành xây dựng mới đây, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội bởi chưa giải được bài toán lợi nhuận và cơ chế thủ tục.

“Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, chỉ miễn tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành thì chưa đủ hấp dẫn”, ông Thanh nói.

Thời gian qua, Chính phủ và Bộ Xây dựng quyết liệt tìm mọi cách tháo gỡ để phát triển được phân khúc nhà ở xã hội, song kết quả đạt được rất thấp, nhất là khi tư duy chưa thay đổi.

Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng tin tưởng, thời gian tới, thị trường nhà ở xã hội sẽ có những thay đổi tích cực. Tình trạng bất cân đối cung - cầu này sẽ không tiếp tục trong tương lai, bởi Chính phủ đã có sự quyết liệt trong việc tháo gỡ. Hiện Hà Nội và TP HCM đã có quy hoạch, việc còn lại là quyết liệt giải phóng mặt bằng để có quỹ đất.

Theo Bộ Xây dựng, quy định các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% diện tích NOXH trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Nhưng, trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn gây lãng phí xã hội và giảm thu hút đầu tư vào NOXH để cho thuê.

Tại Hội thảo "Bắt mạch thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam và dự báo năm 2023" do Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - nhấn mạnh, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay đều mong muốn tham gia việc phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân bởi ngoài trách nhiệm kinh doanh, đó còn là trách nhiệm đối với cộng đồng.

Thế nhưng, để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này, cần giải quyết các vấn đề về thời gian, thủ tục, nguồn vốn cũng như hoạt động phân phối. Bởi trên thực tế, khi phát triển NOXH, doanh nghiệp không chủ động được về dòng tiền, đối tượng mua NOXH, giá bán, đều do nhà nước quyết định.

Chính vì thế, các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh gọn hơn giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng.

Hai chính sách quan trọng để phát triển nhà xã hội

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), để thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội thì phải có hai chính sách quan trọng. Đầu tiên là chính sách tín dụng hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thứ hai, phải có quỹ đất theo quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội.

Muốn tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì phải có sự hợp lực của Nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua hai kênh.

Đầu tiên, Nhà nước thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội.

Thứ hai, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở xã hội để có quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội, hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn có để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

HoREA cho rằng, nếu bỏ quy định các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ thì khó có thể thực hiện được mục tiêu đến năm 2025 phát triển 570.000 căn nhà ở xã hội, đến năm 2030 phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Hiệp hội đề xuất Nghị định của Chính phủ sau khi có Luật Nhà ở (mới) sẽ quy định phương thức thực hiện nghĩa vụ của “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội” và sau khi hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước thì chủ đầu tư được bán toàn bộ sản phẩm của dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ giá thành, giá bán nhà ở xã hội thì chính sách quan trọng nhất, thiết thực nhất đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội là được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn tối đa không quá 25 năm.