COVID-19 thực sự cũng đẩy kinh tế thế giới vào thời kỳ suy thoái sâu nhất kể từ Đại khủng hoảng những năm 1930. Nhưng giá nhà tăng ở hầu hết quốc gia có thu nhập trung bình và cao trong quý II.

Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, giá bất động sản (BĐS) hầu như miễn nhiễm với dịch bệnh COVID-19. Nhiều nhà đầu tư chờ đợi giá giảm, chủ đầu tư cắt lãi hay xả hàng đã phải thất vọng vì thị trường đi theo hướng ngược lại.

 

Báo cáo gần đây của công ty nghiên cứu BĐS Savills Việt Nam đã lột tả phần nào bức tranh ảm đạm của thị trường. Lượng căn hộ được giao dịch thành công tại TP. Hồ Chí Minh trong nửa đầu năm đã giảm 55% so với cùng kỳ năm 2019. Thị trường biệt thự - nhà phố cũng mất khoảng 34% lượng giao dịch. Riêng phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ sự vắng bóng của những nhà đầu cơ, với doanh số sụt 67% theo năm.

Lý giải về nghịch lý này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, Covid-19 đã tác động đến thu nhập của đa số người dân, khiến họ khó ra những quyết định chi tiêu lớn. Điều này dẫn đến mức thanh khoản rất thấp trên thị trường. Tuy nhiên, sự khan hiếm về nguồn cung mới đã phần nào giúp các chủ đầu tư neo giá cho rổ hàng đã sẵn sàng mở bán.

Trước đó, CBRE từng dự báo thị trường nhà ở có thể xảy ra hai kịch bản trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến khó lường. Kịch bản thứ nhất, nếu đại dịch được kiểm soát vào tháng 6, giá nhà toàn thành phố có thể tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao như hiện nay, thậm chí tăng 5% so với năm 2019.

Ngoại trừ trường hợp một số chủ đầu tư đứng trước bờ vực phá sản, mất khả năng thanh khoản phải chấp nhận tung ra thị trường những dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo pháp luật, với giá bằng hoặc thấp hơn giá cơ sở để tồn tại hoặc cơ cấu nguồn đầu tư. Tuy nhiên, số trường hợp này không nhiều nên không thể hiện trên chỉ số giá chung của thị trường.

 

Một số thị trường còn lai trên thế giới cũng bùng nổ. Tháng 8, giá nhà tại Đức tăng 11% so với cùng kỳ 2019. Tốc độ tăng giá nhanh ở Hàn Quốc và các thành phố ở Trung Quốc khiến chính quyền sở tại thắt chặt các quy định với người mua.

Tại Mỹ, giá trung bình trên mỗi foot vuông (tương đương 0,093m2) trong quý II tăng nhanh hơn so với bất kỳ quý nào trước cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009.

Theo The Economist, 3 yếu tố khiến giá nhà đất luôn nóng dù đại dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp gồm: chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và sự thay đổi quan điểm từ người mua.

Về chính sách tiền tệ, các nghiên cứu cho thấy có mối quan hệ chặt chẽ giữa lãi suất thực giảm và giá nhà tăng. Lãi suất thấp giúp một số người vay được những khoản thế chấp lớn hơn. Những người khác lại dễ dàng hơn trong việc quản lý các khoản vay.

Các ngân hàng trung ương trên toàn cầu đã cắt giảm lãi suất cơ bản 2 điểm % trong năm nay, giúp giảm lãi suất cho vay thế chấp. Người Mỹ chỉ phải trả lãi suất 2,9% mỗi năm cho khoản vay thế chấp lãi suất cố định trong 30 năm. Hồi đầu năm, mức lãi suất là 3,7%.

Chủ nhà cũng sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho bất động sản vì lợi tức thu được từ các loại tài sản khác đều giảm. Ở cả Mỹ và Anh, lượng cho vay thế chấp đang ở mức đỉnh của giai đoạn sau khủng hoảng tài chính.

Thực tế, việc vay thế chấp trở nên khó khăn với nhiều người. Vì lo ngại tác động của COVID-19 lên kinh tế trong dài hạn, các bên trung gian tài chính đã rút lại những khoản vay có rủi ro cao. Một số nhân viên ngân hàng tại Mỹ cho biết, họ đã thắt chặt các quy định cho vay trước đại dịch. Khác với giai đoạn giá bùng nổ trong quá khứ, có rất ít bằng chứng cho thấy tiêu chuẩn cho vay được nới lỏng.

Đối với chính sách tài khóa, có thể ảnh hưởng nhiều hơn đến nguyên nhân tăng giá nhà.

Khi mọi người mất việc và thu nhập giảm, các vụ tịch biên nhà diễn ra khiến giá nhà giảm. Nguyên nhân là nguồn cung nhà ở trên thị trường tăng và hồ sơ tín dụng của những người bị tịch biên bị ảnh hưởng, khó tiếp cận vay vốn về sau.

Nhưng lần này, tại các quốc gia phát triển, chính phủ đã tìm cách bảo toàn thu nhập của các hộ gia đình. Các khoản trợ cấp, phúc lợi... lên đến 5% GDP. Trong quý II, thu nhập khả dụng của các hộ gia đình tại các nước G7 đã tăng khoảng 100 tỷ USD so với trước COViD-19, bất chấp hàng triệu người mất việc.

Yếu tố cuối cùng là sự thay đổi của người tiêu dùng. Năm 2019, các hộ gia đình tại các nước OECD dành 19% chi tiêu cho các khoản liên quan đến nhà ở. Với 1/5 nhân viên văn phòng tiếp tục làm việc tại nhà, hệ quả của COVID-19, nhiều người sẽ muốn một không gian thoải mái, tiện nghi hơn. Nhiều bằng chứng cho thấy mọi người đang nâng cấp các thiết bị gia dụng.

Họ cũng đang tìm kiếm không gian rộng hơn. Tại Mỹ, thị trường nhà ở tại New York, San Francisco có vẻ yếu, nhưng hiện chưa có bằng chứng đủ lớn chứng minh người dân đang rời bỏ thành phố đến ngoại ô. Dữ liệu Zillow, nền tảng bất động sản trực tuyến cho biết, giá bất động sản ở thành thị và ngoại ô đang tăng với tốc độ gần giống nhau. Tuy nhiên, giá ở nông thôn tăng trưởng chậm hơn.

 

Nhiều người có vẻ đang tìm kiếm những ngôi nhà lớn hơn gần địa điểm sinh sống hiện tại. Ở Anh, giá căn nhà biệt lập đang tăng khoảng 4% so với mức 0,9% của các căn hộ. Những ngôi nhà có sân vườn cũng được quan tâm hơn.

Tại Mỹ, hoạt động xây dựng nhà đã giảm 17% khi COVID-19 xuất hiện. Kinh nghiệm từ cuộc suy thoái vừa qua cho thấy, ngay cả khi nền kinh tế phục hồi, hoạt động xây dựng vẫn chưa thể bắt kịp. Để làm thị trường nhà đất đảo lộn, có thể sẽ cần nhiều thứ hơn chứ không chỉ là một cuộc suy thoái sâu nhất kể từ Đại khủng hoảng.

Lượng giao dịch sụt giảm khoảng một nửa cùng làn sóng bán tháo trên thị trường thứ cấp dường như chưa tạo được áp lực trên giá bán bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, mức giá này khó có thể giữ trong khoảng 6-12 tháng tới.

Nếu đại dịch vẫn tiếp tục kéo dài lâu hơn, thị trường bất động sản phải thiết lập cơ chế mới để thích ứng với hoàn cảnh đặc biệt và khác thường. Các phản ứng của thị trường địa ốc trở nên khó đoán hơn trong thời gian tới khi phụ thuộc rất lớn vào quá trình kiểm soát dịch bệnh trong nước và toàn cầu.