Nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường BĐS sẽ phục hồi chậm

Nửa đầu năm 2024, số lượng căn hộ mở bán tại thị trường Hà Nội ghi nhận sự hồi phục rõ rệt trong khi thị trường TP HCM vẫn tương đối trầm lắng. 

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm, ước tính có 10.841 căn hộ được mở bán mới (+176% so với cùng kỳ) – ghi nhận nguồn cung cao nhất trong 5 năm qua và 12.208 căn hộ được mở bán thành công (+185% svck), đóng góp bởi các dự án từ các chủ đầu tư có tiếng như Vinhomes, CapitaLand, MIK, Masterise. 

Trong khi đó, thị trường TP. HCM tương đối trầm lắng hơn với 1.676 căn mở bán mới (-59% svck) và 1.741 căn hộ được mở bán thành công (-31% svck), đóng góp bởi các chủ đầu tư Khang Điền hay Gamuda Land. 

Nhóm phân tích từ chứng khoán KBSec Việt Nam (KBSV) nhận định các dự án mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao do các yếu tố như nguồn cung mới khan hiếm, các dự án mở bán đến từ các chủ đầu tư uy tín, cùng đó các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi và chiết khấu cao. Về giá BĐS, giá bán trung bình tại thị trường Hà Nội tăng mạnh 25% svck lên mức 60 triệu đồng/m2, tiệm cận với mức giá của thị trường TP.HCM là 63 triệu VND/m2 (+6% svck). 

Trong khi đó, phân khúc nhà phố/ biệt thự tiếp tục trầm lắng. Thị trường TP.HCM ghi nhận chỉ 47 căn mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2024; số căn bán được tiếp tục ở mức thấp đạt 33 căn. Tại thị trường Hà Nội, số căn mở bán là 300 căn (-80% svck), số căn bán được đạt 370 căn (-61% svck), đều giảm mạnh so với mức nền cao của năm ngoái.

Trong báo cáo triển vọng ngành mới nhất, KBSV kỳ vọng cả nguồn cung và khả năng hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM cũng như một số khu vực lân cận sẽ tiếp tục hồi phục nhờ 4 yếu tố. 

Thứ nhất, lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức thấp, chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng mới ưu đãi và linh hoạt hơn. Thứ hai, tâm lý thị trường cải thiện và các chủ đầu tư sẽ mạnh dạn mở bán các dự án trong các quý tới khi một số chủ đầu tư lớn như KDH, VHM, NLG … mở bán các dự án mới/giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, hoạt động môi giới sôi động trở lại.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) giúp cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư, giúp cải thiện nguồn cung.

Và yếu tố cuối cùng là việc đẩy mạnh đầu tư công với các dự án lớn, các trục giao thông nối trung tâm Hà Nội và TP. HCM với các khu vực, tỉnh thành lân cận thúc đẩy giá nhà đất qua đó kích thích nhu cầu đầu tư BĐS. 

Tuy nhiên, cũng theo KBSV, tốc độ hồi phục sẽ tương đối chậm do những khó khăn chưa thực sự được giải quyết. Cụ thể, ngoài phân khúc chung cư có sự hồi phục rõ rệt, các phân khúc còn lại đặc biệt là các phân khúc có tính đầu cơ cao sẽ cần thêm thời gian để phục hồi. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi tín dụng vào lĩnh vực BĐS bị các ngân hàng hạn chế và hoạt động phát hành trái phiếu bị giám sát chặt chẽ. Ngoài ra, cũng cần thêm thời gian để các chính sách mới phát huy tác động và một số vướng mắc về mặt pháp lý vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn.

Chung quan điểm này, Chứng khoán MB (MBS) trong một báo cáo mới đây cũng nhận định sau khi 3 bộ luật BĐS quan trọng có hiệu lực, sẽ cần thêm thời gian để các địa phương xây dựng bảng giá đất chính thức, giúp đẩy nhanh tiến độ dự án hơn. 

Định giá cổ phiếu BĐS đang rẻ?

Chứng khoán Agriseco trong báo cáo đầu tư nửa cuối năm nhận định thị trường BĐS có những tín hiệu ấm dần lên khi thanh khoản cải thiện, sôi động ở các phân khúc có nhu cầu thực như chung cư, nhà phố. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp là điều kiện để thị trường BĐS phục hồi. Xét trong 6 tháng đầu năm, cổ phiếu nhóm BĐS có hiệu suất thấp nhất trong số các nhóm ngành trên thị trường, qua đó mặt bằng định giá của nhóm này vẫn đang ở mức thấp.

Chung quan điểm về triển vọng cổ phiếu BĐS, các nhà phân tích KBSV cũng cho rằng nhiều cổ phiếu ngành này hiện đang giao dịch ở mức P/B 2024fw thấp hơn so với mức P/B trung bình trong vòng 5 năm qua. 

“Với triển vọng Tích cực của ngành BĐS trong ngắn hạn, KBSV cho rằng nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành BĐS khi giá cổ phiếu điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán và cơ cấu tài chính an toàn”, báo cáo của KBSV nhận định.

Theo đó, 4 mã cổ phiếu BĐS mà các chuyên gia KBSV cho là cơ hội đầu tư đáng chú ý bao gồm VHM, KDH, NLG, DXG.

Còn theo Chứng khoán MBS, các doanh nghiệp BĐS với thị trường trọng điểm phía Nam như NVL, DXG sẽ tiếp tục ghi nhận KQKD quý III khiêm tốn khi thiếu vắng các dự án mở bán mới và tình hình thị trường trầm lắng. MBS gợi ý một số doanh nghiệp với các dự án hoàn thiện pháp lý như KDH, NLG sẽ có thể có lợi thế trong thời gian sắp tới dựa vào thời điểm mở bán. Các doanh nghiệp BĐS với các dự án tập trung tại khu vực phía Bắc như VHM có thể sẽ tiếp tục hưởng lợi từ mức thanh khoản cao và pháp lý hoàn thiện.