Dấu hiệu thanh khoản giảm trên thị trường bất động sản

Báo cáo quý I/2022 của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng thị trường bất động sản quý I/2022 đang có xu hướng kém sôi động hơn so với cùng kỳ năm ngoái, thể hiện ở mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản trên cả nước có xu hướng giảm. Cụ thể, lượt tìm mua nhà đất quý I/2022 giảm 3% so với quý IV/2021 và 4% so với cùng kỳ 2021. Trong đó, nhu cầu tìm kiếm phân khúc đất nền giảm mạnh nhất trong quý I, cụ thể giảm 11% tại các tỉnh phía Bắc và 12% tại các tỉnh phía Nam.

Với phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, số liệu của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy lượng giao dịch thành công trong quý I chỉ đạt 20.325 giao dịch, tập trung chủ yếu ở các địa phương như Hải Phòng, Đà Nẵng, TP HCM, Phú Thọ, Bắc Giang, Lâm Đồng và chỉ bằng 45,5% so với quý IV/2021, bằng 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tập trung vào thị trường TP HCM, nghiên cứu của DKRA Việt Nam cho thấy trong quý I, thanh khoản phân khúc nhà chung cư giảm mạnh, toàn thành phố bán được 1.385 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý IV/2021 và giảm gần 30% so với quý I/2021. DKRA Việt Nam nhận định sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý I/2022 tại TP HCM thậm chí kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái.

Ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam cho rằng nguyên nhân khiến lượng giao dịch căn hộ sụt giảm mạnh như vậy là do tác động của đại dịch và khoảng thời gian nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài. Ngoài ra, việc giá nhà tiếp tục tăng khiến người mua cân nhắc kỹ lưỡng hơn, nhất là trong bối cảnh thu nhập bị ảnh hưởng do sự bùng phát trở lại của đại dịch trong quý I vừa qua. Bên cạnh đó, diễn biến một số vụ việc riêng lẻ như đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm ngoái cùng với hàng loạt thông tin tiêu cực về doanh nghiệp ngành bất động sản thời gian gần đây đã gián tiếp tạo nên những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở trong quý.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhận định rằng giá bất động sản bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương cùng với hiện tượng sốt đất cục bộ khiến nhà đầu tư thân trọng hơn khi ra quyết định là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt Nam quý I kém sôi động hơn.

Tương tự quan điểm này, bà Trang Lê, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam nhận định rằng quỹ đất ngày càng khan hiếm - đặc biệt tại các đô thị lớn như TP HCM - đang góp phần thúc đẩy xu hướng tăng giá bán căn hộ. Trong 10 năm trở lại đây, thị trường nhà ở, căn hộ chung cư ở TP HCM ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng lũy kế hàng năm vào khoảng 11,8% theo năm trong bối cảnh nguồn cung dẫn dắt nhu cầu. Mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp đạt mức 2.927 USD/m2. Đà tăng giá cũng khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà khó tiếp cận với thị trường bất động sản dù nhìn thấy tiềm năng.

Thị trường cần được gỡ nhiều điểm vướng

Nhận định về tín hiệu từ thị trường bất động sản trong quý đầu năm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết tại Đối thoại chuyên đề Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế diễn ra ngày 6/5 rằng kể từ khi các địa phương gỡ bỏ dần các biện pháp hạn chế chống dịch đồng thời kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới, hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường bất động sản đã có nhiều khởi sắc. Tuy vậy, vẫn còn nhiều thách thức mà thị trường phải đối mặt, nhất là trong giai đoạn hậu COVID-19.

Đầu tiên, về vấn đề pháp lý. Theo ông Khởi, từ năm 2020, Quốc hội, Chính phủ cùng các bộ ngành đã ban hành nhiều chính sách, nhiều Luật mới hoặc sửa đổi bổ sung (Luật Xây dựng, Luật Đầu tư…), qua đó tháo gỡ tương đối nhiều khó khăn vướng mắc với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thời điểm ban hành Nghị định và Luật rơi đúng vào thời điểm dịch bệnh bùng phát nên tác động của Luật chưa đến thực tiễn. 

"Tác động của Luật với thị trường bất động sản luôn có độ trễ từ 6 tháng đến 1 năm, bởi sau khi có Luật lại chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Mỗi quy trình kinh doanh bất động sản lại có Luật khác nhau, luật này chờ luật kia, tới đây phải nhanh chóng tháo gỡ thủ tục pháp lý", ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh.

Một nguyên nhân rất quan trọng khác, theo ông Khởi là tình trạng thiếu cung ngày càng nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc bất động sản. Vấn đề này từng nhiều lần được các chuyên gia đề cập khi nói về những thách thức hàng đầu và giải pháp khơi thông với thị trường bất động sản hiện nay.

“Trong bối cảnh dịch bệnh, nhà đầu tư vẫn coi bất động sản vẫn là nơi trú ẩn an toàn sau đó mới đến vàng, chứng khoán. Do đó, cần có giải pháp kích cầu nguồn cung, tháo gỡ thủ tục pháp lý cho dự án, đặc biệt dự án nhà ở xã hội”, ông Khởi khẳng định.

Khó khăn thứ ba mà ông Khởi đề cập đến là vốn, do thị trường vốn gắn chặt với bất động sản. Bên cạnh những doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực lớn thì nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng, tuy vậy gần đây, Chính phủ và nhiều cơ quan liên quan đã ban hành một số quy định hướng tới siết tín dụng vào bất động sản do một số nguyên nhân. 

"Siết thị trường vốn thì bất động sản không phát triển được. Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất sửa Nghị định 153 theo nguyên tắc không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng cấp vốn như nhau, thay vào đó nên ưu tiên vốn cho một số dự án và hạn chế một số dự án", ông Khởi thông tin.

Thêm một thách thức khác là tình trạng chia lô bán nền và đấu giá đất chưa được quản lý chặt chẽ, có nguy cơ làm nhiễu loạn giá và méo mó thị trường.

Cuối cùng, ông Khởi đề cập đến tình trạng câu kết liên kết làm giá giữa sàn và chủ đầu tư, giữa các sàn với nhau, giữa các sàn với môi giới hay chủ đầu tư không đem hàng ra bán liên kết với sàn nâng giá làm nhiễu loạn thông tin.

Trước những thách thức như vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ để trình Quốc hội sửa đổi một số luật, trong đó có Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. “3 luật này một khi được sửa đổi sẽ khơi thông sự phát triển của thị trường bất động sản”, ông Khởi cho biết.

Những nỗ lực không chỉ dừng lại ở góc độ nỗ lực của riêng Bộ Xây dựng và Chính phủ, ông Khởi nhấn mạnh để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần nhiều giải pháp tổng hợp từ các bộ ngành liên quan.