VnDirect vừa có báo cáo cập nhật triển vọng thị trường bất động sản trong đó kỳ vọng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Báo cáo VnDirect cho hay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn kể từ quý II/2022, sau khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm pháp luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì).

Theo báo cáo, tại TP HCM, số lượng căn hộ bán được trong năm 2023 giảm 59% so với cùng kỳ, nhưng số lượng căn hộ bán ra trong nửa cuối năm 2023 vẫn cao hơn 101% so với nửa đầu năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ cũng có dấu hiệu cải thiện trong nửa cuối năm 2023, đạt 108% sv 59% trong nửa đầu năm 2023. Tại Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số bán được đều cải thiện rõ rệt qua các quý, với tỷ lệ hấp thụ trên 100%.

Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội tăng 15% so với cùng kỳ, đạt 53,2 triệu đồng/m2 (2.190 USD/m2) do thiếu hụt nguồn cung tại phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi. đó, giá căn hộ tại TP.HCM giảm 2% so với cùng kỳ xuống còn 61,4 triệu đồng/m2 (2.500 USD/m2) do giá nhà trung bình của phân khúc cao cấp giảm, chiếm 84% tổng nguồn cung năm 2023.

Đề cập đến triển vọng của thị trường trong những năm tới, báo cáo của Vndirect cho biết, thị trường nhà ở vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn cùng với quá trình đô thị hoá nhanh tại Việt Nam.

Điều đáng mừng là hiện nay mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.

Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0 - 2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản, do vậy dự báo biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

Hai doanh nghiệp có mức lợi nhuận tăng vọt

Trên cơ sở đó, VnDirect dự phóng lợi nhuận ròng của CTCP Vinhomes (mã: VHM), năm 2024 tăng 15,1% so với cùng kỳ đạt 43.538 tỷ đồng sau khi doanh thu tăng 10,5% lên mức 119.261 tỷ đồng, với kỳ vọng doanh số ký bán mới tăng 29,4% trong năm 2024 – được đóng góp chủ yếu bởi ba đại dự án dự kiến được mở bán trong nửa cuối năm 2024 là Vinhomes Vũ Yên (877ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133ha, Hà Nội); cũng như từ các căn thấp tầng còn lại tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Dự báo của VnDirect là có cơ sở, Vinhomes lãi lớn trong năm 2023. Tổng doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes năm 2023 đạt 103.300 tỷ đồng, tăng 66% so với năm 2022. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử hoạt động nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam này đạt doanh thu đạt trên mức 100.000 tỷ đồng.

Theo đó, tổng doanh thu thuần hợp nhất quy đổi (bao gồm doanh thu từ các hoạt động của Vinhomes, các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận vào doanh thu tài chính) đạt 121.400 tỷ đồng, tăng 49% so với năm 2022, phần lớn nhờ bàn giao đúng tiến độ 9.800 căn bất động sản thấp tầng tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Lợi nhuận hợp nhất sau thuế năm 2023 của công ty vượt kế hoạch năm đề ra, đạt 33.300 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước. Với kết quả này, Vinhomes là doanh nghiệp đầu tiên trong nhóm phi tài chính bão lãi tỷ USD cả năm ngoái và là năm thứ 5 liên tiếp công ty duy trì lợi nhuận trên mốc tỷ USD. Đây là kết quả khả quan trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung và nhiều doanh nghiệp trong ngành nói riêng công bố kết quả kinh doanh kém sắc do ảnh hưởng từ thị trường, nguồn lực tài chính hạn chế.

Tại thời điểm 31/12/2023, tình hình tài chính của Vinhomes tiếp tục duy trì vững mạnh với quy mô tổng tài sản và vốn chủ sở hữu của Vinhomes đạt 447.000 tỷ đồng và 182.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 24% và 23% so với ngày 31/12/2022.

Theo dõi trên báo cáo tài chính riêng của công ty, tính đến cuối năm 2023, Vinhomes đang có 12.914 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, trong đó tiền gửi ngân hàng là 12.138 tỷ đồng. Khoản phải thu ngắn hạn 18.808 tỷ đồng, gồm 13.129 tỷ dồng từ khách hàng.

Khoản trả trước cho người bán ngắn hạn của Vinhomes (công ty mẹ) tăng vọt trong năm từ 12.329 tỷ đồng lên hơn 32.000 tỷ đồng. Trả trước cho người bán ngắn hạn là 23.373 tỷ đồng. Do bàn giao lượng lớn sản phẩm năm qua, giá trị hàng tồn kho của Vinhomes giảm gần 10.000 tỷ đồng, còn 35.113 tỷ đồng.

Ở phía khoản mục nợ, phải trả khách hàng theo các hợp đồng đặt cọc và nhận đặt cọc theo các hợp đồng hợp tác đầu tư, kinh doanh lần lượt là 20.212 tỷ đồng và 23.944 tỷ đồng.

Với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH), VnDirect dự báo lợi nhuận ròng trong năm 2024 sẽ tăng 59,2% so với cùng kỳ, đạt 1.362 tỷ đồng nhờ vào những yếu tố chính sau: Nguồn cung phân khúc trung cấp tại khu vực TP.HCM phù hợp với nhu cầu thực ở của người mua nhà ngày càng khan hiếm, đây là động lực chính thúc đẩy doanh số ký bán của KDH; KDH sở hữu quỹ đất lớn với pháp lý rõ ràng ở những vị trí đắc địa tại TP.HCM; KDH tập trung vào phân khúc căn hộ trung cấp, đáp ứng hiệu quả nhu cầu thực ở của người mua nhà.