Dữ liệu do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố vào cuối năm 2023 cho thấy, trong vòng một thập kỷ qua, giá bất động sản đã tăng gấp hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ.

Kể từ tháng 8/2024, ngành địc ốc bước vào chu kỳ mới khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức được thực thi. Nhiều dự báo về đà tăng giá trên thị trường sẽ còn tiếp diễn đã được đưa ra.

Bảng giá đất sát giá thị trường 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hành lang pháp lý mới sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản. Lý do bởi chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất​ và ban hành bảng giá đất hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó.

Đồng quan điểm, TS Phạm Văn Võ, Đại học Luật TP HCM nhận định tại tọa đàm do CLB Bất động sản TP HCM tổ chức rằng, điểm mới này có thể dẫn đến bảng giá đất do các địa phương ban hành sẽ tăng, làm mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp có thể cao hơn.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá.

Theo Bộ này, bảng giá đất mới sát với giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất. Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường, có thể sẽ có tác động dây chuyền kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng.

Việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sát với giá thị trường tại một số địa phương với xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đã làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, tăng giá thành, giá bán bất động sản, nhà ở của các dự án lên khá nhiều.

"Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy, do điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản lên 15 - 20% so với trước", Bộ Xây dựng nêu.

Tăng chi phí đầu vào dự án

Từ việc áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường, nhiều dự báo được đưa ra về việc chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp sẽ gia tăng.

Tại hội thảo do Viện Đào tạo và Tư vấn Doanh nghiệp, Trường Đại học Ngoại Thương tổ chức, TS Nguyễn Thị Huyền, Giảng viên khoa Luật của trường đánh giá, khi quyền định giá đất được trao lại cho chính quyền địa phương dựa trên cơ sở là các phương pháp định giá, dự kiến bảng giá đất của các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá thị trường.

Với người sử dụng đất, khi bảng giá đất bám sát giá thị trường, trong trường hợp họ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bị thu hồi đất, giá bồi thường đối với diện tích đất bị thu hồi sẽ ở mức cao hơn.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam dự báo với Luật Đất đai 2024, việc giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án tăng cao sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng. Rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng giá bất động sản sơ cấp sẽ tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất. Cụ thể, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư​ sẽ đẩy mặt bằng giá bất động sản sơ cấp khi chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án​, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa​. Điều kiện nhà tái định cư cũng rõ ràng và khắt khe khi phải bằng hoặc tốt hơn​ chỗ ở trước đó của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng.​ Giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng theo giá sơ cấp.

Theo vị này, chi phí phát triển các dự án bất động sản cũng sẽ tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án.

Ở giai đoạn chuẩn bị, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện tham gia đấu giá là tổ chức tham gia đấu giá phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án​. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu tài chính với chủ đầu tư là phải đảm đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu​. Dự án nhỏ hơn 20 ha thì vốn chủ sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 20% tổng vốn​. Dự án từ 20 ha trở lên thì vốn chủ ở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 15% tổng vốn​. Chủ đầu tư phải đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án​.

Ở giai đoạn phát triển, trước khi mở bán, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin​ dự án. Về tiến độ dự án, Luật Đất đai 2024 quy định bổ sung tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng.

Ở giai đoạn mở bán, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thu cọc không quá 5% giá bán​. Lần đầu thanh toán phải thấp hơn hoặc bằng 30% giá trị sản phẩm bao gồm cả tiền đặt cọc. Với thuê mua, tổng thanh toán những lần tiếp theo sẽ thấp hơn hoặc bằng 50% (luật cũ quy định không quá 70%)​.

Tại Chương trình đối thoại Đầu tư bất động sản thời giá lên, một số chủ đầu tư đã bày tỏ lo ngại về câu chuyện khó vốn của doanh nghiệp địa ốc lúc này.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes chia sẻ, doanh nghiệp phát triển dự án đang gặp rất nhiều khó khăn khi huy động vốn từ các kênh. Chưa kể các tiêu chí của ngân hàng trong việc cho vay cũng đã cao hơn rất nhiều.

Theo vị này, từ cuối năm 2023, thị trường bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, hiện các chủ đầu tư lại gặp thêm thử thách mới. Luật sửa đổi và xét lại khung thuế mới ở mức giá rất cao.

Do đó, dù ngân hàng thẩm định giá bất động sản theo giá thị trường, song cũng tương đương với giá thuế. Nếu doanh nghiệp có đi vay thì việc đạt được hiệu quả đầu tư cũng trở nên rất khó khăn, họ thấy việc sử dụng vốn vay ngân hàng ở thời điểm này là không phù hợp.

Còn với những doanh nghiệp đang rất cần vốn và sẵn sàng đi vay, việc đáp ứng thủ tục cũng không dễ dàng. Khác với giai đoạn trước khi nhà đầu tư có thể được giải ngân hỗ trợ ngay từ khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, giờ đây bắt buộc họ phải giải phóng mặt bằng xong. Trong khi đó, chi phí và thời gian để thực hiện khâu này là rất lớn, khiến nhà đầu tư gần như cạn kiệt.

Ông Nguyễn Thạc Cường, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho biết, trước đây một chủ đầu tư phát triển dự án thường có phần vốn tự thân dao động khoảng 20 - 30% tổng chi phí, còn lại là từ nhiều nguồn khác như vốn vay ngân hàng, trái phiếu, bán bất động sản hình thành trong tương lai,... Tuy nhiên giờ đây, việc tiếp cận được ít vốn khiến chủ đầu tư ngày càng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc làm dự án.

Lực cầu gia tăng

Ngoài ra, với việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịnh có quyền kinh doanh bất động sản.

Theo TS Phạm Văn Võ, việc luật mới cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà giống như người Việt Nam ở trong nước sẽ thúc đẩy lực cầu về bất động sản gia tăng. Qua đó, khiến giá nhà, giá đất trở nên đắt đỏ hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng luật cũng đưa ra những quy định liên quan đến việc điều tiết thị trường bất động sản. Do đó, đà tăng của giá đất, giá nhà trong thời gian tới còn phụ thuộc vào việc thị trường sẽ được Nhà nước điều tiết như thế nào.

Bản thân các cơ quan quản lý cũng không hề mong muốn giá nhà, giá đất tăng lên. Bất động sản là thị trường có cả yếu tố đầu vào và đầu ra, có thể xuất hiện bong bóng. Tôi tin chắc là trong trường hợp giá bất động sản tăng lên, Nhà nước sẽ có các biện pháp để can thiệp, tác động.