Bất động sản công nghiệp tiếp tục dẫn dắt thị trường

Báo cáo thị trường quý III/2023 của Bộ Xây dựng đánh giá, trong thời gian qua, vẫn tiếp tục xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam, khiến nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng tích cực.

Nhu cầu thuê và công suất cho thuê  bất động sản công nghiệp trong quý III có xu hướng tăng nhẹ so với quý II. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam đều duy trì khoảng 85 - 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Tỷ lệ giao dịch đất công nghiệp tăng khoảng 5,9% so với quý trước, tính chung 3 quý đầu năm 2023 cao hơn 20% so với cả năm 2022. Giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp trong quý III cơ bản ổn định so với quý II.

Nguồn cầu và giá thuê duy trì ổn định đã giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công nghiệp giữ được đà tăng trưởng trong quý vừa qua. Trong quý III/2023, Tổng công ty Viglacera ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.471 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ nhờ doanh thu mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp tăng mạnh. Doanh nghiệp báo lãi sau thuế ở mức 434 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự, Tổng công ty Sonadezi cũng ghi nhận doanh thu trong quý III/2023 đạt 1.299 tỷ đồng, đóng góp chính vẫn là mảng kinh doanh khu công nghiệp. Lợi nhuận gộp của Sonadezi tăng 12% so với cùng kỳ, lên mức 480 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, cũng có một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong quý suy giảm, song nguyên nhân chủ yếu là do các hợp đồng cho thuê hạ tầng công nghiệp chưa đến thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định của Bộ Tài chính.

Chẳng hạn, với Tổng công ty IDICO, trong quý vừa qua ghi nhận doanh thu chỉ đạt 1.443 tỷ đồng, giảm 30%; lãi sau thuế cổ đông công ty mẹ là 161 tỷ đồng, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu của công ty giảm chủ yếu do mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp sụt giảm, trong khi mảng điện và thu phí đường bộ vẫn ổn định.

Dù vậy, tại thời điểm cuối tháng 9/2023, IDICO ghi nhận 5.372 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Đây là khoản tiền cho thuê đất, phí quản lý và sử dụng hạ tầng nhận trước tại các khu công nghiệp. Chủ yếu là doanh thu chưa thực hiện tại Dự án Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng (1.571 tỷ đồng), Phú Mỹ 2 (1.389 tỷ đồng), Võ Quế 2 (741 tỷ đồng)… Khi đủ điều kiện ghi nhận, 5.372 tỷ đồng này sẽ đóng góp rất lớn vào sự tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của IDICO.

Chia sẻ tại Diễn đàn  Bất động sản công nghiệp Việt Nam vừa diễn ra tại TP HCM cuối tháng 10/2023, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cũng cho biết, từ đầu năm 2023 tới nay, lượng vốn FDI tiếp tục gia tăng, khiến nhu cầu bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực.

Trong năm 2023, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha; 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha.

Các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%.

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000 ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê.

Sức mua bất động sản công nghiệp không hề giảm nhiệt cho dù thị trường còn khó khăn cho thấy tiềm năng bền vững của phân khúc này. Đáng chú ý, theo khảo sát thị trường của nhiều đơn vị bán hàng, bên cạnh hạ tầng KCN, dòng sản phẩm bất động sản phụ trợ, logictic cho các khu công nghiệp đang ngày càng được nhà đầu tư ưa chuộng.

“Nhu cầu thuê nhà ở gần các khu công nghiệp đang là xu thế mới thay thế cho việc các chuyên gia và lao động kỹ thuật cao phải di chuyển từ thành phố tới nơi làm việc, mất quá nhiều thời gian khi mà đường xá giao thông càng ngày càng ách tắc. Tuy nhiên, thị trường bất động sản logictic cho các KCN ở các địa phương lại chưa phát triển. Đây là phân khúc tiềm năng thu hút các nhà đầu tư có tầm nhìn xa, đón đầu được xu thế và nhu cầu mới của thị trường”, ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Đất Xanh miền Bắc nhận định.

Theo các chuyên gia đây sẽ là xu hướng trở thành bất động sản dòng tiền với khả năng cho thuê dài hạn, sinh lời bền vững hứa hẹn sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn thời gian tới. Xu hướng này mở ra nhu cầu mới cho những thị trường bất động sản có hạ tầng khu công nghiệp, sở hữu nhiều động lực tăng trưởng và đang là địa phương trọng điểm thu hút dòng vốn FDI.

Miền Bắc mở rộng thêm nhiều khu công nghiệp

Bắc Giang đang là "thủ phủ" mới về bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, địa phương này vẫn đang nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài và còn nhiều tiềm năng thu hút vốn FDI. 

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Giang đã phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp (KCN) Hòa Yên, tỷ lệ 1/2.000 với tổng diện tích khoảng 260 ha.

Theo đó, ranh giới lập Quy hoạch phân khu xây dựng KCN Hòa Yên, tỷ lệ 1/2.000 thuộc địa giới hành chính xã Đông Lỗ, huyện Hiệp Hòa và xã Tiên Sơn, Trung Sơn, Hương Mai, huyện Việt Yên. Tổng diện tích khoảng 260 ha.

Về tính chất, KCN Hòa Yên là KCN tổng hợp đa ngành, có công nghệ hiện đại, tiên tiến, chủ yếu là công nghiệp chế biến, chế tạo, sản xuất và lắp ráp; có tính chất kỹ thuật cao, công nghiệp thân thiện với môi trường.

Cùng với đó, thu hút các ngành công nghiệp theo định hướng phát triển công nghiệp của tỉnh như ngành công nghiệp chế biến và sản xuất hàng tiêu dùng; ngành công nghiệp sản xuất, lắp ráp và chế tạo: điện, điện tử, điện lạnh, công nghệ thông tin; công nghiệp cơ khí, sản xuất, lắp ráp, chế tạo máy và tự động hóa.

Theo giải pháp tổ chức không gian, khu vực nhà máy có diện tích khoảng 157 ha, chiếm 61,1% tổng diện tích KCN. Khu vực công trình dịch vụ có diện tích 5,57 ha, chiếm 2,2 % tổng diện tích KCN. Khu vực hạ tầng kỹ thuật có diện tích 4 ha, chiếm 1,6% tổng diện tích KCN. Khu cây xanh, mặt nước có diện tích 34 ha, chiếm 13% tổng diện tích KCN.

Bắc Giang được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận quy hoạch phát triển các khu công nghiệp đến năm 2030 là 29 khu công nghiệp, tổng diện tích đất 7.000 ha. Đến nay, đã có 8 khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, với diện tích đất tự nhiên đạt 1.967,37 ha, tổng diện tích đất công nghiệp và đất hành chính dịch vụ 1.397,21 ha; diện tích đất công nghiệp và đất hành chính dịch vụ đã cho thuê lại là 1.037,67 ha, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt khoảng 74,27%.

Hiện đã có 6 khu công nghiệp cơ bản xây dựng xong hạ tầng, trong đó, 3 khu công nghiệp lấp đầy 100% gồm: Đình Trám, Song Khê - Nội Hoàng, Vân Trung; khu công nghiệp Hòa Phú lấp đầy 89,1%; khu công nghiệp Việt Hàn lấp đầy 89,16%; khu công nghiệp Quang Châu lấp đầy 92,9%. Còn 2 khu công nghiệp đang xây dựng hạ tầng là: khu công nghiệp Tân Hưng lấp đầy 54,04%; khu công nghiệp Yên Lư lấp đầy 4,37%.

Tương tự, UBND tỉnh Thái Nguyên đã có Quyết định thành lập cụm công nghiệp Điềm Thụy với mức vốn đầu tư trên 526 tỷ đồng, có diện tích 44 ha.

Theo đó, cụm công nghiệp (CCN) Điềm Thụy nằm trên địa bàn xã Điềm Thụy, huyện Phú Bình, có diện tích 44 ha, với các ngành nghề hoạt động như: Công nghiệp chế biến, chế tạo; thiết bị điện, điện tử; hóa dược; vật liệu xây dựng; công nghiệp hỗ trợ; sản xuất, kinh doanh hóa chất và các ngành nghề công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp khác phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Hạ tầng kỹ thuật của CCN Điềm Thụy do CTCP Đầu tư và Phát triển Quốc tế Việt Á (địa chỉ tại xóm Trung 2, xã Điềm Thụy, huyện Phú Bình) làm chủ đầu tư.

Quy mô đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật gồm đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (san nền, đường giao thông, hệ thống cấp điện, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, rác thải...). Tổng mức vốn đầu tư trên 526 tỷ đồng, tiến độ thực hiện dự án đến hết năm 2026.

Theo Quy hoạch tỉnh Thái Nguyên thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, sau khi điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, trên địa bàn tỉnh hiện có 37 CCN diện tích 1.484 ha.

Cụ thể, chia theo địa phương, TP Thái Nguyên có số lượng CCN nhiều nhất (8/37 CCN); một địa phương có 7 CCN (huyện Phú Bình); một địa phương có 6 CCN (TX Phổ Yên); một địa phương có 4 CCN (TP Sông Công); hai địa phương có ba CCN và ba địa phương có hai CCN.

Diện tích trung bình của các CCN trên địa bàn tỉnh là 40 ha/CCN. Trong đó có 7 CCN có diện tích lớn nhất (khoảng 75 ha) bao gồm hai CCN của TP Thái Nguyên (CCN Cao Ngạn và CCN Sơn Cẩm 1).

4 CCN của huyện Phú Bình (CCN Thượng Đình, CCN Hạnh Phúc - Xuân Phương, CCN Tân Đức và CCN Lương Phú - Tân Đức) và hai CCN của TX Phổ Yên (CCN Minh Đức 1 và CCN Tân Phú 1),...

4 CCN có diện tích dưới 10 ha là CCN Trung Hội (huyện Định Hoá), CCN làng nghề Tiên Phong (TX Phổ Yên) và hai CCN của TP Thái Nguyên là CCN số 1 và CCN số 2.