Thị trường  bất động sản đang bước vào những ngày cuối cùng của năm 2023. So với giai đoạn đầu năm, sức khoẻ của thị trường hiện nay được đánh giá cơ bản đã có những “nhúc nhích” cải thiện nhờ sự hỗ trợ từ các chính sách của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cùng các bộ ngành, địa phương.

Cộng đồng doanh nghiệp cũng tự ý thức được việc tái cơ cấu bộ máy, sản phẩm để “sống sót” trong bối cảnh thị trường đang có sự điều chỉnh nên đã có những định hướng phát triển phù hợp với “dòng chảy” chính của thị trường.

Tuy nhiên, về cơ bản, những khó khăn của thị trường vẫn còn hiện hữu khi dòng vốn chưa được cải thiện và “nút thắt” pháp lý vẫn cần thời gian để tháo gỡ. Nhìn chung, các phân khúc đều có những chuyển biến.

Phân khúc nhà phố vẫn đìu hiu

Nhận định về tình hình các phân khúc trên thị trường bất động sản hiện nay, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, năm 2023 là năm ghi nhận nhiều biến động tiêu cực ở loại hình này nhà phố. Hiện tượng trả mặt bằng xuất hiện nhiều ở các tuyến phố lớn tại Hà Nội và TP HCM.

Nguyên nhân của việc nhà phố ế ẩm xuất phát từ hiệu quả kinh doanh nhà phố giảm do thay đổi trong hành vi người dùng và cạnh tranh từ trung tâm thương mại. Hơn nữa, những năm gần đây thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến bởi ước tính năm 2023, lượng người tiêu dùng mua sắm trực tuyến tăng gần 9% so với năm ngoái. Hiện hình thức mua sắm trực tiếp đang chiếm đến 62% trong tổng số hành vi mua sắm của người tiêu dùng trong năm nay. Trong khi đó, giá cho thuê nhà phố vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là khu vực trung tâm và không có xu hướng điều chỉnh giảm giá.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, tại TP Hà Nội, giá thuê nhà phố trung bình đang ở mức 80 – 100 triệu đồng/tháng. Cụ thể, trên tuyến đường Bà Triệu giá nhà phố cho thuê trung bình đang ở mức 129 triệu đồng/tháng; đường Lý Thường Kiệt 80 triệu đồng/tháng; Thái Hà 70 triệu đồng/tháng; Cầu Giấy 100 triệu đồng/tháng.

Với TP HCM, giá thuê trung bình ở mức cao hơn với khoảng 90- 120 triệu đồng/tháng. Đường Hai Bà Trưng là nơi có mức giá cho thuê trung bình cao nhất khi đạt khoảng 135 triệu đồng/tháng, theo sau là đường Nguyễn Minh Khai 120 triệu đồng/tháng.

“Nhu cầu thuê nhà phố giảm nhưng giá không giảm đã khiến phân khúc nhà phố chưa thể ghi nhận những chuyển biến tích cực dù thị trường bất động sản đã chuẩn bị bước sang năm 2024. Cơ bản phân khúc này vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức cho đến thời điểm hiện tại – cuối năm 2023”, ông Đinh Minh Tuấn nhận định.

Phân khúc chung cư là điểm sáng của thị trường

Trong khi nhiều phân khúc đang chật vật thanh khoản thì căn hộ chung cư là loại hình điểm sáng kéo thị trường bất động sản đi lên. Trang Batdongsan.com.vn tiếp tục ghi nhận những diễn biến tích cực của thị trường căn hộ, theo đó, mức độ quan tâm tới căn hộ chung cư tăng 1% trong quý III/2023 vừa qua, dù các loại hình như nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự, đất nền, đất dự án, biệt thự đều sụt giảm từ 4 - 11%.

Nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách bán hàng, bao gồm hỗ trợ trả lãi và gốc trong thời gian đầu, kéo dài lịch thanh toán và các chương trình cam kết thuê. Dù giá rao bán căn hộ chung cư không tăng mạnh trong suốt quý vừa qua nhưng mặt bằng giá vẫn đang neo ở mức rất cao từ năm ngoái đến nay. Giá bán chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng và lợi suất cho thuê vẫn duy trì ổn định.

Theo Batdongsan.com.vn, năm nay, giá rao bán chung cư chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP HCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư TP HCM và Hà Nội đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân, khi tăng lần lượt là 82% và 56% trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Tổng hợp và phân tích, so sánh từ năm 2015 đến nay, báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê).

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam Đinh Minh Tuấn cho rằng, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024 sẽ đảo chiều. Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, giá chung cư hiện nay còn đang ở mức cao, tỷ lệ giảm yếu. Nhu cầu về chung cư rất lớn nhưng nguồn cung hiếm. Điển hình, trong khoảng mấy năm gần đây ở Hà Nội, không có dự án chung cư nào mới được phê duyệt. Về bản chất, khi lượng người quan tâm nhiều, mà không có nhiều hàng, dẫn đến sự khan hiếm. Từ đó, giá của chung cư ở Hà Nội hay các tỉnh, thành khác nói chung không giảm.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - PERI) cũng đã tiến hành khảo sát về phân khúc bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023. Kết quả khảo sát cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%; 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10%; bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% lựa chọn của khách hàng.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, 82% lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ. Điều này cho thấy sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về khung giá sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực với giá vừa tầm.

Để có những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm.

Đồng thời có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng theo dõi chặt chẽ diễn biến  thị trường bất động sản để kịp thời tham mưu, đề xuất chính sách phù hợp, hiệu quả nhằm thúc đẩy phát triển thị trường. Chỉ đạo các địa phương theo dõi chặt chẽ tình hình các dự án, tiến độ triển khai, giải ngân vốn, các khó khăn vướng mắc để kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn về quy hoạch, đấu thầu, đấu giá, giao đất…

Bên cạnh đó, chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án bất động sản và tăng cường thanh tra, kiểm tra để kịp thời hướng dẫn và xử lý các trường hợp gây khó khăn, phiền hà trong giải quyết thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp. Thúc đẩy các địa phương công bố các dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện triển khai vay vốn thuộc chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

Chỉ đạo đẩy mạnh thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".