Trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm  bất động sản nghỉ dưỡng mới chào bán, giảm hơn 80% so với năm 2022. Nguồn cung mới tập trung ở các tỉnh Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng…. Trong đó chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm, tương đương khoảng 38% lượng cung toàn thị trường.

Nửa đầu năm 2023, hoạt động bán hàng của bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng, đến quý 3/2023, nguồn cung mới có sự cải thiện. Riêng quý 4/2023, có khoảng 913 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, giảm 70% so với cùng kỳ năm trước. Tín hiệu phục hồi tích cực từ thị trường BĐS thúc đẩy chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn cung vào thị trường.

Toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm 2023, giảm 93,5% so với năm 2022. Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng giảm 50% trên thị trường thứ cấp, song vẫn khó khăn thanh khoản. Nhất là các sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng giá trị cao trên 10 tỷ đồng. Mức giá sơ cấp tăng nhẹ so với các giai đoạn chào bán trước đó do các dự án đã gần hoàn thiện và đang được tập trung nhiều hạ tầng, tiện ích, dịch vụ. Sản phẩm căn hộ có dấu hiệu phục hồi tốt tại thời điểm cuối năm, ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 3-5%.

Còn theo số liệu từ DKRA Group, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2022. Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường có 2.542 căn mở bán trong năm 2023, giảm 58% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 21% (tương đương 526 căn), chỉ bằng 13% so với năm 2022.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh với 366 căn được bán ra, tương đương 6% so với năm ngoái. Giao dịch đa phần tập trung tại những dự án có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Phân khúc condotel ghi nhận 5.937 căn được mở bán, tỷ lệ tiêu thụ tầm đạt 20% (1.164 căn). Thanh khoản thị trường ở mức thấp, giao dịch tập trung ở những dự án có sản phẩm dưới 3 tỷ đồng/căn.

Bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều thách thức

Theo dự báo từ DKRA Group, năm nay, bất động sản nghỉ dưỡng condotel dự báo giảm so với năm 2023, dao động khoảng 800 – 1.000 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa – Vũng Tàu và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo sẽ dao động ở mức 250 – 300 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 200 – 300 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng.

Sức cầu chung thị trường sẽ tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong năm tới. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2024.

Tại Hội thảo về phục hồi bất động sản cuối tháng 12/2023, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận định, tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với thực tế thị trường. Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung – cầu tại nhiều khu vực. Bên cạnh đó, một số dự án nghỉ dưỡng còn xuất hiện tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng.

Ông Mauro Gasparotti cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm, nhiều dự án cũ đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng tới niềm tin thị trường. Dù lãi suất ngân hàng đã giảm, nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng ‘phòng thủ’ vẫn chiếm đa số. Do đó, từ quý IV/2023 đến quý II/2024, lượng giao dịch sẽ khó có sự đột biến. Sau mốc thời gian này, thị trường sẽ cải thiện hơn nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, cả nước hiện có hơn 200 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới. Tuy nhiên, có một thực tế đáng buồn là, hiện có hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn nằm đắp chiếu chờ sự tháo gỡ của các quy định pháp luật.

“Nếu tiếp tục tình trạng này, sẽ không khuyến khích đầu tư du lịch, làm nản lòng nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực thông qua kinh tế du lịch cũng sẽ gặp khó khăn”, ông Đính cho biết.

Trong khi những dự án đang triển khai gặp vướng pháp lý, thì tại những dự án có đủ điều kiện mở bán, tỷ lệ tiêu thụ cũng rất thấp. Báo cáo tháng 11/2023 của DKRA Group cho thấy, cả nước chỉ có 46 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 71 căn condotel được mở bán, giảm lần lượt 73% và 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức cầu thị trường tương đối khiêm tốn với tỷ lệ hấp thụ chỉ lần lượt là 33% và 12% so với cùng kỳ. Trong đó, miền Nam không ghi nhận dự án mới chào hàng.

Nếu hai phân khúc trên vẫn có nguồn cung và lượng tiêu thụ, thì phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Nhiều dự án trong khu vực liên tục dời thời gian bán hàng do chưa đạt lượng booking như kỳ vọng.

Các chuyên gia của DKRA Group nhìn nhận, mặc dù nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhằm kích cầu thị trường, nhưng chưa đủ sức thay đổi cục diện khó khăn này.

Trong khi đó, du lịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn nan giải khiến chủ đầu tư của phân khúc nghỉ dưỡng chưa thể thoát khỏi khó khăn. Riêng với condotel, những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, mặt bằng giá bán neo ở mức cao, sức cầu chưa cải thiện.