Công cụ kinh tế điều tiết quản lý đất đai

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Trần Hồng Hà, mục đích sửa đổi Luật Đất đai là nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18 và một số Nghị quyết quan trọng khác của Đảng như Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và các Nghị quyết của Bộ Chính trị, của Trung ương có liên quan đến đất đai.

Đồng thời, sửa đổi Luật Đất đai còn đề ra chủ trương mới, tư duy mới trong quản lý đất đai, đặc biệt trong thể chế hóa công tác quản lý đất đai phù hợp với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, sửa đổi luật có 4 nhóm nội dung then chốt. Liên quan quy hoạch quản lý đất đai, Luật Đất đai cùng các luật khác như Quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch ngành có sử dụng đất, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Các quy hoạch này phải tương tác để mang lại hiệu quả tốt hơn cho quản lý sử dụng đất cũng như góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng đất có 3 cấp là Quốc gia, tỉnh, huyện. Thông qua quy hoạch đất đai này, tiếp tục khẳng định vai trò của nhân dân, khẳng định sự tham gia của người dân, thể hiện tính dân chủ. Những vấn đề liên quan thu hồi đất, quản lý đất đai phải dựa vào quy hoạch sử dụng đất đai.

Cùng với đó là vấn đề định giá đất đai, tài chính đất đai, theo đó, sẽ thay đổi lại toàn bộ phương pháp định giá đất đai. “Hiện có 4 phương pháp theo thông lệ quốc tế song chưa mang lại hiệu quả. Chúng ta có rất nhiều bảng giá, khung giá, giá đất cụ thể, nhưng thực tế tính chính xác chưa cao. Lần này, đã bỏ đi khung giá đất và xác định bảng giá đất hàng năm, đặc biệt phải đổi mới phương pháp định giá để phù hợp giá thị trường. Giá thị trường là giá đất mang tính phổ quát nhất trong điều kiện bình thường, không có biến động. Muốn có giá đất theo giá thị trường, phải có cơ sở dữ liệu thông tin đất đai chính xác. Khi có bảng giá đất thị trường thì việc định giá cụ thể sẽ xác định được”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định.

Theo Bộ trưởng, công tác quản lý đất đai cũng sẽ chuyển sang giai đoạn mới là hực hiện các trách nhiệm với đất đai chủ yếu theo bảng giá đất; đồng thời là cơ sở cho đấu giá đất đai. Về phía người dân khi làm các hợp đồng mua bán bất động sản thì giá kê khai trên hợp đồng chính là giá đánh vào nghĩa vụ thuế.

Đặc biệt, để thu thập cơ sở dữ liệu đất đai, phải có dữ liệu về các giao dịch trên thị trường, gồm cả giao dịch của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và giao dịch của người dân đến đăng ký ở Văn phòng đăng ký đất đai. Khi kết hợp với việc xây dựng được bản đồ địa chính số thì có dữ liệu của giá đất giao dịch trên thị trường, đưa giá đất về sát thị trường.

“Đặc biệt, khi có bảng giá đất chính xác, hoàn toàn xác định được địa tô chênh lệch do nhà đầu tư hay Nhà nước đầu tư tăng lên và hòan toàn điều tiết được. Nói chung, tài chính đất đai là chuyển biến lớn trong dự án Luật này”, người đứng đầu Bộ TN&MT khẳng định.

Bên cạnh đó, vấn đề chuyển dịch đất đai từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp là một trong những vấn đề gây bức xúc, với 60 – 70% khiếu nại, tố cáo. “Chúng ta cần thay đổi khái niệm “giải phóng mặt bằng”, mà hình dung đó là quá trình chuyển dịch kinh tế đi đôi chuyển dịch sử dụng đất, có sự tham gia của người nông dân vào quá trình này. Do đó, phải xem xét để các chính sách đền bù, bồi thường, tái định cư, bảo đảm sinh kế, thu nhập của người dân phải bằng, tốt hơn so với trước khi có dự án. Nói cách khác, trong những chính sách và từng dự án phát triển phải tính ngay đến an sinh xã hội, bảo đảm công bằng, chia sẻ các lợi ích mang lại từ quá trình phát triển đó”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho hay.

Một vấn đề quan trọng nữa được dự án Luật xác định là phải hiện đại hóa quản lý, tinh gọn bộ máy, phân cấp triệt để, thực hiện tốt việc cung cấp dịch vụ công phục vụ nhân dân. Quá trình chuyển đổi số thông qua xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai toàn diện, tích hợp, đa mục tiêu, trong đó có dữ liệu về giá đất. Mọi dịch vụ cung cấp cho người dân phải được thông qua hệ thống này. Nhờ chuyển đổi số, cải cách thủ tục hành chính, minh bạch sẽ giúp người dân được quyền biết, giám sát thông tin theo quy định của pháp luật.

Các chuyên gia góp ý gì?

Theo Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên, Nghị quyết 18 đưa ra yêu cầu về việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nội dung này có ý nghĩa quan trọng, nhằm thể chế hóa quan điểm quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của nhân dân. Nhân dân được tạo điều kiện để tiếp cận, sử dụng đất một cách công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững. Quan điểm là kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai một cách lãng phí.

Luật Đất đai hiện hành đã có quy định cụ thể các trường hợp giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo bà Trần Hồng Nguyên, hiện chưa có quy định về giao đất, cho thuê đất cho người đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định hiện nay trong Luật Đất đai chưa đề cập, do đó Nghị quyết 18 đưa ra định hướng về nội dung này rất cần thiết.

Còn PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, trước đây, Nhà nước với vai trò là đại diện chủ hữu toàn dân về đất đai thực hiện giao đất, cho thuê đất. Điều này phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Thời gian qua cho thấy, nếu vẫn quy định như cũ sẽ dẫn đến tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm, nhiều quan chức đã phải chịu vòng lao lý. Nên lần này, dự thảo Luật định vị lại cũng là phương thức Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng bảo đảm công khai, minh bạch, bình đẳng hơn thông qua thuê đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. 

“Tôi cho rằng, những tư tưởng của Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5, Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII đã được thể chế trong dự thảo luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, tôi băn khoăn về tính khả thi. Bởi vì đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai mà còn chịu sự quy chiếu, điều chỉnh của những đạo luật khác có liên quan. Ví dụ như Luật Đấu giá tài sản công, Luật Đấu thầu. Thực tế chúng ta đã có rất nhiều kinh nghiệm, đấu giá tài sản đất có một hệ thống pháp luật trong đó Luật Đất đai giữ vai trò là hạt nhân thì mục đích không đạt được”, ông Tuyến nhấn mạnh.

Theo chuyên gia này, trong dự thảo Luật Đất đai mới quy định về nội dung, những trường hợp nào thì đấu giá quyền sử dụng đất, những trường hợp nào không đấu giá, những trường hợp nào đấu thầu. Còn trình tự thủ tục đấu giá như thế nào, đấu thầu như thế nào thì lại liên quan đến các luật chuyên ngành khác. “Vì vậy tôi cho rằng, sửa Luật Đất đai là vấn đề cần nhưng chưa đủ vì sửa Luật Đất đai phải rà soát sửa Luật Đấu giá tài sản công, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp và các luật có liên quan. Nếu nhìn ở góc độ chỉ có sửa Luật Đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất, thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ giải quyết, khắc phục được những khuyết tật, khuyết thiếu, trở ngại hiện nay thực tế đang đặt ra thì theo tôi chưa giải quyết được vấn đề”, ông Tuyến cho biết.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế VCCI, sửa đổi Luật Đất đai cần thống nhất đồng bộ với các Luật khác bởi trên thực tế thời gian qua,  nhiều dự án nằm im do chồng chéo giữa các luật, ngay cả địa phương cũng thấy khó nên ngần ngại trì hoãn.

“Quy trình thủ tục thời gian tới phải nhìn từ người thực hiện, nhìn từ các đạo luật thì xuôi xuôi nhưng khi địa phương thực hiện phải nhìn quá trình của dự án nên qua nhiều khâu. Cách đây 4-5 năm chúng tôi cố gắng vẽ quy trình trên thực tế của 1 dự án đầu tư thì 1 quy trình rất khác với quy trình trên giấy, chạy vòng vòng qua các sở ngành, nhiều khâu nên cần có đột phá và mục tiêu làm sao đơn giản hoá”, đại diện VCCI đề xuất.

Ông Đậu Anh Tuấn cho biết thêm, hiện doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận quỹ đất để sản xuất rất khó khăn, nên dự thảo Luật cũng nên có cơ chế phù hợp, có cơ chế tiếp cận thuận lợi hơn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, bởi muốn doanh nghiệp tư nhân phát triển thì nguồn lực đất đai rất quan trọng.