Tại Điều 97 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, ở khoản 2 Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện có 2 phương án được đưa ra là giữ nguyên quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 57 hoặc phương án 2 là chỉ định.

Phát biểu tại Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 7/10 tại Đà Nẵng, đại diện Tập đoàn Vingroup khu vực miền Trung đề xuất chọn phương án 2, trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.

 Lý do là quy định này sẽ tương thích với pháp luật đất đai và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cần nêu phương án trong trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên có đủ điều kiện năng lực và cùng có mong muốn được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để triển khai dự án; cần quy định tiêu chí, phương thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp này để đảm bảo tính cạnh tranh, công bằng, minh bạch.

Trong khi đó, ông Nguyễn Phú Quý, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước cho rằng, đối với Điều 98 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê, khoản 1 quy định "được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất ở (bao gồm và phần diện tích đất ở được ưu đãi theo quy định tại khoản 3 Điều này) của dự án, trừ phần diện tích đất dành xây dựng các công trình nhằm mục đích kinh doanh theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Nhưng trường hợp này lại không thuộc 1 trong 6 trường hợp được quy định tại Điều 56 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà thuộc khoản 2, Điều 57 quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất (Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ).

“Nếu Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tại Điều 42 của Luật Đất đai hiện hành, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền sửa đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Tôi kiến nghị, theo tôi là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất như hiện nay”, ông Nguyễn Phú Quý phát biểu.

Bên cạnh đó, hiện nay chưa có quy định cụ thể nào về việc chủ đầu tư được bàn giao đất sạch để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Nếu chủ đầu tư bỏ tiền ra để đền bù, giải phóng mặt bằng thì chắc chắn chi phí đầu tư sẽ tăng lên, dẫn đến giá bán nhà ở xã hội cho người dân sẽ tăng lên.

“Tại Điều 90 quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung Điều 49), người lao động phải có thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương, nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có thường trú thì phải có tạm trú tối thiểu 1 năm và phải đóng BHXH tại tỉnh, thành đó. Nhưng hiện nay có nhiều lao động đang làm việc tại các chi nhánh của doanh nghiệp đóng trên địa bàn, ví dụ có nhiều lao động đang làm việc trong các công ty đặt chi nhánh tại KCN Hòa Khánh (TP. Đà Nẵng) nhưng tham gia BHXH tại trụ sở chính của công ty (trụ sở chính của công ty không nằm ở TP. Đà Nẵng). Nếu theo quy định trên thì sẽ gây thiệt thòi cho những người lao động thuộc trường hợp như thế này”, ông Nguyễn Phú Quý trình bày thêm.

Cần chính sách linh hoạt

Nêu rõ những bất cập về chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay, tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) dẫn chứng, một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp tại thành phố Thủ Đức có quy mô 2 ha, phải dành 4.000 m2 đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án theo quy định.

Chủ đầu tư đã phải mua lại quyền sử dụng đất khu đất với giá bình quân 80 triệu đồng/m2, dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng. Đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội, dẫn đến giá bán nhà có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2, là mức giá quá cao đối với đối tượng thụ hưởng loại nhà ở này. Như vậy, doanh nghiệp không thể làm nhà ở xã hội với quỹ đất 20%. 

Trong khi đó, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, nên điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng phù hợp, thuận tiện. Theo đó, chủ đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá thị trường.

Tương tự, nhiều chủ đầu tư cũng đề xuất, thay vì bắt buộc các dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây nhà ở xã hội sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đồng với đối tượng được mua nhà ở xã hội, hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua nhà ở xã hội.

Nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, mới đây, thành phố Hà Nội đề xuất cho phép địa phương được chủ động bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở vị trí khác; được sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% (Hà Nội quy định là 25%) tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội . Đồng thời, triển khai mô hình xây dựng một số khu nhà ở xã hội tập trung, có quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Theo đánh giá của Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) Bùi Văn Doanh, đề xuất của thành phố Hà Nội cũng như các chuyên gia, doanh nghiệp mang tính đồng bộ, phù hợp thực tiễn và có tính khả thi cao. Việc linh hoạt trong đóng góp quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội sẽ tạo thuận lợi trong việc thực hiện cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

Việc xây dựng dự án nhà ở xã hội riêng biệt, không xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại sẽ hạn chế tình trạng tiêu cực trong phân phối nhà ở xã hội, tạo môi trường sống phù hợp cho cư dân. Đây cũng là tiền đề để chuyên môn hóa hoạt động xây dựng nhà ở xã hội, tạo ra những chủ đầu tư chuyên nghiệp, giúp giảm giá thành và thiết lập được những không gian sống phù hợp với cư dân.

Để hiện thực hóa mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp đến năm 2030, bà Lương Thị Thanh Huyền, Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Còn về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển. Đồng thời, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.