Sáng 21/6, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu – Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An, một trong những vấn đề quan trọng nhất trong Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là việc định giá đất.

Vị này cho biết, tại điểm d, khoản 3, điều 159 của Dự thảo về việc bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là nội dung mới, theo như giải trình là nhằm hướng đến hai mục tiêu. Thứ nhất là để tạo không gian, khuyến khích người dân ghi đúng giá trên hợp đồng. Thứ hai là chống thất thu thuế vào thời điểm giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này còn tồn tại một số vấn đề. Thứ nhất, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm cho việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng bởi vì rất có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng.

Chẳng hạn như là việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản hoặc là thực hiện hành vi rửa tiền,…

Trong khi đó, tại điểm a khoản 3 điều 158 của dự thảo khẳng định giá đất ghi trong hợp đồng là thông tin đầu vào quan trọng để định giá đất. Như vậy, việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, sẽ dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng là không đạt được.

Bên cạnh đó, theo ông Hiếu, bản thân cách tính thuế thu nhập dựa trên bảng giá đất như trong dự thảo cũng chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Bởi vì giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân. Thậm chí, có trường hợp việc tính giá như vậy gây thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua, bán bị lỗ dẫn đến không phát sinh thu nhập thực tế.

Từ những phân tích trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân khi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng, vừa tính đúng thuế thu nhập cá nhân.

Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Đây là phương pháp vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập, vừa phù hợp với thông lệ quốc tế. Khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực ghi đúng giá trên hợp đồng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế.

Cụ thể, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán vì như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ khi chuyển nhượng lại bất động sản đã mua. Liên quan đến vấn đề này, trước đây chúng ta lo ngại sẽ có những khó khăn trong việc xác định giá mua, giá bán do không có dữ liệu cụ thể. Tuy nhiên, trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội hiện nay thì yêu cầu này hoàn toàn có thể thực hiện được.

Góp ý về việc tham gia của các tổ chức tư vấn định giá, đại biểu Hoàng Minh Hiếu chỉ rõ, dự thảo Luật quy định theo hướng việc định giá đất cụ thể cần có sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất. Tuy nhiên, theo dõi thực tiễn áp dụng Luật Đất đai trong thời gian vừa qua cho thấy các địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê tổ chức tư vấn định giá. Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần đánh giá cụ thể để có những quy định phù hợp, đặc biệt là về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức này bảo đảm được tính khả thi.

Về các phương pháp định giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu bày tỏ đồng ý với việc dự thảo Luật đã tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 188. Tuy nhiên, quy định tại dự thảo lại là chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.

Chẳng hạn như là việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp “hệ số K” có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ. góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có của Việt Nam.

Theo ông Hiếu, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như là trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Do đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật này.

Khó xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường

Tham gia phát biểu ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam cho biết, một trong những nhiệm vụ đặt ra tại Nghị quyết 18 là hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính đất đai, nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Đại biểu cho biết, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần. Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội.

Ông Khải nêu rõ, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai, đại biểu cho rằng cần giải quyết tốt hai vấn đề về chênh lệch địa tô và giá đất.

Về nguyên tắc xác định giá đất, đại biểu cho rằng quy định trong dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong đời sống thực tế. Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác. Do đó, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó.

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế hóa đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.