Nêu ý kiến thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 19/6 vừa qua, đại biểu Nguyễn Văn Hiển (đoàn Lâm Đồng) cho rằng, nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp.

Theo Đại biểu Nguyễn Văn Hiển, chính sách về nhà ở xã hội là một trong 8 nhóm chính sách quan trọng trong lần sửa đổi luật nhà ở lần này. Chính sách trên được thể hiện trong các quy định chung và Chương 6 của dự thảo luật. Đại biểu nhận thấy chính sách này được thể hiện trong dự thảo chưa thực sự trúng và xử lý đúng vướng mắc từ thực tiễn.

Ông Hiển nêu hai vướng mắc chính, đó là chính sách mà dự thảo đang đi theo hướng cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được sở hữu nhà ở xã hội thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp.

Trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức với đại bộ phận người có thu nhập thấp. Vì vậy việc mua, sở hữu một căn hộ, dù trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn.

Nếu cứ gắn mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả người dân khai man các điều kiện như thu nhập, diện tích để hưởng lợi mua nhà ở xã hội giá thấp hoặc người có tiền mượn tên công nhân mua đăng ký mua dẫn tới đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng.

Bất cập thứ hai, là không tách bạch phát triển nhà ở xã hội với quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Quá chú trọng đến các ưu đãi dành cho bên cung tức là nhà đầu tư hơn là các ưu đãi dành cho bên cầu, là người có thu nhập thấp.

Nhiều nội dung của dự thảo đều tập trung tháo gỡ các vướng mắc và tăng ưu tiên cho chủ đầu tư. Cho dù các chủ đầu tư vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn có sự chênh lệch với người mua nhà.

"Trong khi các doanh nghiệp được ưu đãi vốn, lãi suất thấp, thời gian vay dài, được miễn, giảm thuế đất đai thì người mua nhà được nhận ưu đãi lớn nhất là mức giá nhà thấp. Giá thấp dẫn đến các hệ quả như đã nêu", ông Hiển phát biểu.

Hệ quả của chính sách trên dẫn đến việc chủ đầu tư lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư phát triển nhà ở xã hội để bán, thu hồi vốn nhanh hơn.

Tách bạch đầu tư nhà giá rẻ với đầu tư nhà ở xã hội

Từ đó,  Đại biểu Nguyễn Văn Hiển đề nghị chính sách về nhà ở xã hội cần hướng tới các mục tiêu rõ ràng và khả thi hơn, cụ thể cần tập trung vào mục tiêu cốt yếu của phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu có nơi ở phù hợp cho người dân, không phải là đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở.

Với định hướng đó, nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê, nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả ba bên chủ đầu tư, cơ quan quản lý vận hành và người dân.

Bên cạnh đó, cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý vận hành xã hội, tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.

Ông Hiển cũng cho rằng cần tách bạch giữa đầu tư và vận hành nhà ở xã hội, trong đó Nhà nước sớm hoàn thiện các quy định liên quan đến nhà ở xã hội cho thuê, tạo cơ sở pháp lý cho việc bố trí các nguồn vốn hỗ trợ phù hợp, đặc biệt là nguồn vốn ngân sách; cũng như thiết lập các tổ chức chuyên biệt quản lý và vận hành nhà ở xã hội.

Chính sách của Nhà nước cần đặt mục tiêu, lộ trình rất cụ thể để có một số lượng nhà ở xã hội đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của người dân. Đồng thời, nên sửa đổi lại khái niệm về nhà ở xã hội trong dự thảo luật. Theo đó, nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định là hình thức mua, cho thuê mua.

Nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội.

“Nên chăng có quy định tách riêng về nhà giá rẻ với nhà ở xã hội sẽ hợp lý, vì nhà giá rẻ có thể mua và cho thuê và bản chất là nhà thương mại, quan hệ xã hội thì chỉ nên để cho thuê. Có như vậy thì người dân, nhất là người có thu nhập thấp ở đô thị mới có hy vọng được tiếp cận, nhà ở xã hội”, ông Hiển đặt vấn đề.

 Nhà ở xã hội không phải nhà rẻ tiền

Đóng góp ý một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, cần khắc phục quan niệm xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền” có chất lượng thấp. Thực tế thời gian qua, đã có một số dự án nhà ở xã hội có chất lượng xây dựng công trình không tốt. Từ đó công trình bị thấm, dột, nhanh xuống cấp hoặc thiếu các tiện ích, dịch vụ tại chỗ và thiếu các tiện ích, dịch vụ đô thị trong khu vực lân cận.

Do đó, có dự án nhà ở xã hội rao bán đến vài chục lần vẫn không có người mua, hoặc có một số dự án nhà ở xã hội bị khách hàng khiếu nại, nên đã xuất hiện cách nhìn nhận chưa đúng về chất lượng nhà ở xã hội hoặc xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền”.

Theo HoREA, từ quan niệm, nhận thức chưa đúng về nhà ở xã hội và chỉ nhằm tìm cách làm giảm giá thành nhà ở xã hội hoặc xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền”, nên quy định bắt buộc sử dụng gạch không nung cho dự án nhà ở xã hội là chưa hợp lý.

Ngoài ra, quy định về suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội dạng chung cư thấp hơn khoảng 30% so với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư nhà ở xã hội) là chưa hợp lý.

Cũng tại phiên thảo luận, Đại biểu Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên) cho biết, trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2021-2030 và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2021-2025 đã nêu rõ, phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển theo cơ chế thị trường.

Do vậy, dự thảo luật cần làm rõ hơn về nội dung chính sách cho từng loại hình đối tượng, đáp ứng yêu cầu chung phát triển kinh tế - xã hội, trong đó cần xác định rõ và đúng, thống nhất nội hàm nhà ở xã hội.

Ông Thành đề nghị mở rộng hơn khái niệm về nhà ở xã hội, cần tránh quan điểm bất thành văn nhà ở xã hội là nhà ở cho đối tượng loại 2, giá rẻ đi cùng với chất lượng kém, không đảm bảo các điều kiện sử dụng cho người dân cũng như đã tồn tại ở một số dự án thời gian qua.