Khi thị trường bất động sản bị “đóng băng” thanh khoản, nhiều người muốn thoát được hàng phải chấp nhận giảm giá. Dự báo sắp tới, làn sóng này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn khi nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp không giải quyết được bài toán dòng tiền.

Giới chuyên môn vẫn thường sử dụng cụm từ “trong nguy có cơ”, khó khăn của người này lại là cơ hội cho người khác. Tuy nhiên, lúc này đã phải là cơ hội tốt nhất hay chưa?

Ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho rằng, đây chưa phải lúc để tham gia thị trường bởi bản thân những người có tư tưởng đi bắt đáy thường có ý định đầu cơ. Bản thân họ là những nhà đầu cơ với tâm thế và tầm nhìn ngắn hạn. Trong khi lúc này, thị trường cần một tâm thế dài hạn

Ông Khôi lý giải, thị trường bất động sản khác biệt so với thị trường tài chính, bởi tính địa phương cao. Hà Nội sẽ khác với Quảng Ninh, TP HCM khác với Long An,… nên đáy của thị trường này không nhất thiết là đáy của thị trường khác.

Vị này dẫn chứng, những khu vực có nhu cầu nhà ở cao như quận 2, Bình Thạnh (TP HCM) thường không có sự sụt giảm về giá, nếu không muốn nói là vẫn tăng bởi nhu cầu luôn luôn có và đây là những thị trường bền vững. Nhưng nếu đi xa đến những thị trường tỉnh, nơi chưa có cơ sở hạ tầng thì giá có thể đã sụt giảm 30 – 40% và đây có thể là đáy. Tóm lại, những thị trường truyền thống, luôn luôn có giao dịch sẽ rất khó để bắt đáy.

Do đó, theo ông Khôi, nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm thế, bỏ qua việc đầu cơ ngắn hạn, tập trung vào giá trị sản phẩm lâu dài như vị trí, phải nằm ở những khu vực mật độ dân cư cao, cơ sở hạ tầng hiện hữu,... Ngoài ra, sản phẩm có khả năng khai thác hay không, nếu không ở được thì có thể cho thuê hay không, tài sản có thể đóng góp được gì cho sản xuất kinh doanh,…

“Mỗi nhà đầu tư tùy vào nhu cầu cá nhân, khẩu vị rủi ro và khả năng tài chính sẽ có cái nhìn khác nhau về thị trường bất động sản. Có những nhà đầu tư cho rằng đây chưa phải thời điểm tốt để tham gia thị trường. Tôi cho rằng những người này có thể chọn gửi tiền ngân hàng.

Nếu đầu tư và có thể giữ bất động sản lâu dài thì không nhất thiết đi theo đám đông. Ai thấy sợ hãi với thị trường thì không nên tham gia vào thời điểm hiện tại, thay vào đó đầu tư vào những tài sản an toàn hơn. Tuy nhiên, sẽ có một nhóm nhỏ các nhà đầu tư tận dụng được cơ hội này và sẽ có lợi nhuận sao hơn trong giai đoạn sắp tới”, chuyên gia khuyến nghị.

Dưới góc nhìn của ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sẽ rất khó có câu trả lời cho câu hỏi “Đâu là đáy của thị trường bất động sản”?

Vị này cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội trong dài hạn. Các bất động sản đã được hình thành và có thể khai thác cho thuê, theo ông sẽ không có sự giảm giá. Bởi các thống kê của tổ chức trong và ngoài nước cho thấy, giá chỉ có dừng và tăng, dù thanh khoản thấp nhưng giá vẫn tiếp tục tăng.

“Hiện nay nếu ai có tiền mặt tốt, không vay mượn ngân hàng thì đây là cơ hội để chọn lựa được sản phẩm tốt. Nếu ai đang có tỷ trọng lớn về vay nợ thì cần bán sản phẩm, cơ cấu lại danh mục để tài chính được lành mạnh”, chuyên gia nhấn mạnh.

Ông Hoàng dự báo, lãi suất khả năng chưa thể giảm trong năm 2023, về cơ bản những sản phẩm có giá trị khai thác và sử dụng được vẫn sẽ giữ giá và tăng vì nguồn cung hiện nay vẫn rất khan hiếm.

Còn theo Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, sang năm 2023, sau khi đã vượt qua đỉnh, thị trường sẽ rớt từ từ xuống đáy nhưng đáy nào thì chưa biết vì rất khó để xác định. Chỉ có một điều chắc chắn, đã có đáy thì sẽ có đỉnh mới. Song, đỉnh mới chắc chắn sẽ không bằng đỉnh cũ và đáy mới chưa chắc đã sâu bằng đáy cũ. Do đó, các nhà đầu tư muốn xuống tiền trong giai đoạn hiện nay phải hết sức thận trọng, vừa dò đáy và vừa phải trèo lên đỉnh

Ông Quang nhận định, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xấu cho đến tháng 1/2023. Năm nay Tết Âm lịch đến sớm, các doanh nghiệp phải thanh toán nợ vay, các khoản công nợ, trả lương nhân viên,… Nhưng tiền ở đâu ra? Điều này không chỉ gây áp lực cho dân bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Lúc này có thể xảy ra tình trạng các chủ doanh nghiệp phải bán bớt bất động sản nhằm thanh toán các khoản chi phí.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, “trong cái rủi có cái may”, khi những yếu tố tiêu cực dồn dập đến với  bất động sản và nền kinh tế, tác động đến xã hội thì Chính phủ sẽ có biện pháp để nâng đỡ thị trường. Nhưng biện pháp mạnh hay nhẹ thì phải đợi đến qua Tết Âm lịch. Lúc này, sẽ có một tín hiệu nào đó đối với ngành này.

“Tóm lại, phải đến đầu quý III/2023 mới có thể xác định được thị trường sẽ ổn định theo cách từ từ xuống hay từ từ lên”, chuyên gia nói.

Bàn về thời điểm xuống tiền trong năm 2023, vị này cho rằng, đây là một câu hỏi khó. Mỗi người sẽ có thời điểm riêng nhưng nếu quan sát trên thị trường, ai chấp nhận rủi ro thì mua.

Bởi theo thống kê, từ đầu năm 2008, bất động sản từ đỉnh rồi rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên lại nhưng lên rất ít. Tuy nhiên, giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi (tức trở lại như cũ). Do đó, nếu ai chấp nhận rủi ro cứ nhẹ nhàng xuống tiền kể từ ngày 15/12 (âm lịch). Còn ai muốn chắc ăn thì nên đợi đến đầu quý II năm sau để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn.