Bất động sản hụt hơi, thanh khoản giảm mạnh

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn vô cùng trầm lắng khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều sụt giảm mạnh.

Bộ Xây dựng cho rằng, nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, ngoài ra việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… 

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, 6 tháng đầu năm nay, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng với 67%, tăng 17,2% và tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%.

Về trái phiếu doanh nghiệp, theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), các doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 42.500 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm nay, giảm hơn 19.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ngoái,...

Chia sẻ tại Hội thảo "Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022" do Tạp chí Tài chính doanh nghiệp tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát, chính sách kiểm soát tín dụng khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản giảm rõ rệt.

Trong khi đó, nguồn cung hạn chế khiến giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu khiến nhiều nhà đầu tư dần mất niềm tin,... Những điều này đã ảnh hưởng tới sự phát triển chung của thị trường.

Theo Chủ tịch VARs, lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm. Trong khi đó, giá bất động sản liên tục tăng. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực.

Ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Dự báo trong 6 tháng cuối năm, giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng như lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể thị trường bất động sản sẽ có có một giai đoạn đóng băng kéo dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra một cách "mềm" hơn", vị này nhấn mạnh.

Trông chờ vào kiểm soát lạm phát

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản là nền tảng của bất kỳ quốc gia nào. Mỗi khi thị trường có vấn đề, các ngân hàng thương mại sẽ gặp khó khăn lớn, kinh tế khó có khả năng vượt qua khủng hoảng. Điều này đã từng diễn ra trong nhiều năm qua. Nhưng may mắn là hệ thống tài chính toàn cầu hiện nay khá ổn định.

Vị chuyên gia này cho biết, lạm phát toàn cầu đang ở mức cao như Mỹ 9,1%; châu Âu 8,9%; Singapore 6,7%, Việt Nam 3,37% (nếu tính theo thế giới đang tính),...

“Chúng tôi đã đề nghị với Thủ tướng là lần này chống lạm phát không dùng chính sách tiền tệ nữa mà sử dụng chính sách tài khóa. Đó chính là giảm thuế. Giảm giá xăng dầu sẽ giúp giảm lạm phát”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Vị này dẫn chứng, 90% lạm phát là do giá xăng dầu. Nếu giảm giá xăng dầu, đặc biệt là giảm thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu, lạm phát có thể giảm xuống dưới mức trên 4%. Từ đó, ngân hàng trung ương mới có khả năng nới lỏng tín dụng, mở room trong những tháng tới. Kinh tế Việt Nam có tăng trưởng tốt mới khiến cho lo ngại về thị trường bất động sản, chứng khoán giảm đi. 

Ông Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Phần lớn giao dịch bất động sản trong hai năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo chia sẻ của ông Nghĩa, trong tương lai sẽ quan trọng hơn tín dụng ngân hàng và thay thế hoàn toàn tín dụng trung dài hạn của ngân hàng. Số dư trái phiếu doanh nghiệp hiện lên tới 1,4 triệu tỷ và sẽ còn tiếp tục tăng.

“Thị trường tài chính sống bằng lòng tin. Việt Nam chưa có công ty tạo lập thị trường tài chính như các nước. Khi thị trường bất động sản nóng quá thì bán ra, khi thị trường èo uột thì mua vào. Thị trường chứng khoán cũng như vậy”, ông Nghĩa cho biết.

Ông Nghĩa dẫn nhận định của một nhóm chuyên gia cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới sẽ giảm khoảng 30% nhưng thị trường không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

“Năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.