Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Việc nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 cần đúng người, đúng thời điểm để đạt hiệu quả tích cực.

Dưới góc nhìn của đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills cho biết, thuế bất động sản là công công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển; trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế và phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Bởi vậy, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 được xem như một giải pháp để bình ổn giá nhà. Ghi nhận của Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho thấy, tại các đô thị lớn như Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn.

“Nếu có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài”, bà Cao Thị Thanh Hương phân tích.

Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, người dân mong đợi một sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ phía Nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu này, Tp.Hồ Chí Minh đã đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn.

Nhiều chính sách cũng đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội; đồng thời cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế bất động sản thứ 2 nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.

Theo bà Hương, xét về lý thuyết, đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội đồng thời có thể kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất).

So với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế. Sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

Tuy nhiên, để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư chính là rào cản lớn nhất – chuyên gia này nhận xét. Bởi hoạt động này cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và khâu phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng.

Cùng đó là khó khăn trong việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như quyền sở hữu... Việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng khẳng định, đề xuất này không phải là mới. Cách đây khoảng 7 năm, đề xuất tương tự được nêu lên đã khiến người dân băn khoăn, ngay cả với người chưa sở hữu nhà. Vì thực tế, mức thuế tăng có thể khiến giá nhà tăng cao, người dân vốn đã không có nhiều điều kiện tiếp cận nhà ở sẽ lại càng khó khăn nên tâm lý chung là chưa đồng thuận.

Bất động sản là một lĩnh vực rất phức tạp, nên khi đánh thuế cần xem xét một cách toàn diện, thận trọng, tránh đưa ra thuế xa rời thực tế làm người dân thất vọng, không đáp ứng được mong đợi. Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 thời điểm hiện tại không chỉ khiến thị trường mất niềm tin mà còn có thể làm giá nhà tăng cao, người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở - ông Hiển khuyến nghị.

Bởi theo ông Hiển, công cụ thuế có tính 2 mặt. Tùy từng thị trường cụ thể mà công cụ này sẽ tác động tốt hoặc tác động cản trở tới sự phát triển của thị trường đó. Cần sử dụng công cụ thuế để kích thích thị trường phát triển minh bạch, đúng đắn chứ không nên trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.

“Đánh thuế bất động sản chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Biện pháp tối ưu nhất là cần đẩy mạnh quá trình số hóa và xây dựng kho cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như dữ liệu về giá trị tài sản là bất động sản” – ông Hiển cho hay.

Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhận định, thuế là công cụ để điều tiết thị trường nhưng chính sách thuế cần có lộ trình cụ thể được tính toán cẩn thận. Phải xây dựng được một hạ tầng quản lý về đất đai, liên thông giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh để truy rõ số lượng bất động sản một cá nhân sở hữu. Như vậy mới tránh được tình trạng khai thiếu, khai không đúng để tránh “né” thuế. Nghiên cứu cách đánh thuế bất động sản sao cho không xảy ra trình trạng "chồng thuế" khác cũng là điểm phải lưu ý.

Đánh giá về tác động đối với thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan.com nhận định, nếu đánh thuế bất động sản trong thời điểm này, trong ngắn hạn người dân có thể ngừng giao dịch để theo dõi diễn biến thị trường. Điều đó có thể tạo ra những khoảng lặng khiến thị trường bất động sản trầm lắng.

Đánh thuế bất động sản là chính sách quan trọng nhưng thời điểm áp dụng cần đảm bảo thị trường phát triển bền vững thì nền kinh tế mới ổn định. Đây cũng là khuyến nghị chung được nhiều chuyên gia chia sẻ./.