Thời điểm tháng 6/2022, khi Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, bất động sản nhiều quận, huyện ở những khu vực gần tuyến đường thu hút giới đầu tư. Với chiều dài 112,8 km và tổng mức đầu tư gần 86.000 tỷ đồng, chia làm 7 dự án thành phần, tuyến đường vành đai 4 chạy qua địa bàn các tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh.

Tại Hà Nội, cơn sốt đất nền của hai năm trước đó đã đẩy mặt bằng giá đất ở khu vực gần đường Vành đai 4 lên cao, cộng với chính sách kiểm soát tín dụng vào năm kế tiếp (2022) khiến bất động sản gần tuyến đường này không được "sốt" về giá bán nhưng cũng không rơi cảnh lao dốc như nhiều thị trường đất nền ven đô khác mà có xu hướng đi ngang trong suốt năm qua.

Thế nhưng thực tế đi ngang đó không còn được duy trì đến thời điểm đầu năm 2023. Sự trầm lắng kéo dài của thị trường bất động sản đã khiến nhiều chủ đất đang sở hữu bất động sản gần tuyến đường Vành đai 4 buộc phải giảm giá bán.

Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn, giá đất tại các khu vực gần đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đã giảm khoảng 10-15%, cá biệt có lô đất giảm tới 25-30% so với thời điểm đầu năm 2022.

Như tại Thường Tín, giá đất các khu vực xã Nhị Khê, Ninh Sở hiện nay đang được rao bán từ 25 đến 30 triệu đồng/m2, giảm khoảng 15-25% so với giữa năm ngoái. Cụ thể, một mảnh đất tại xã Ninh Sở có diện tích 200 m2 có giá rao bán 5 tỷ đồng, tương đương gần 25 triệu đồng/m2. Theo chia sẻ của người bán, thời điểm đầu năm ngoái, mảnh đất này có giá khoảng 6,8 tỷ đồng, nhưng do chủ nhà cần tiền nên giảm mạnh 1,8 tỷ đồng.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở hầu hết các khu vực Vành đai 4 dự kiến chạy qua. Như ở huyện Hoài Đức, tại các xã như Dương Liễu, Tiền Yên, Song Phương…, giá đất năm 2022 tăng thêm khoảng 15-18 triệu đồng/m2 so với năm 2021, đạt trung bình 42-55 triệu đồng/m2.

Ở Sóc Sơn, mặt bằng giá đất nền sát quy hoạch đường vành đai 4 đều tăng gấp 2, gấp 3. Đơn cử, đầu năm 2020, giá đất ở xã Bắc Sơn và Thanh Xuân chỉ dao động từ 1-3 triệu đồng/m2, thì đến đầu năm 2022 đã lên 5-8 triệu đồng/m2, khu vực đường lớn vượt ngưỡng 10-15 triệu đồng/m2.

Hay ở Thanh Oai, giá đất tại xã Cự Khê từ 60 - 65 triệu đồng/m2 vào năm 2022 đang rơi xuống khoảng 55-60 triệu đồng/m2; tại xã Bình Minh từ mức 40 - 45 triệu đồng/m2 giảm nhẹ xuống mức 40-42 triệu đồng/m2. Đất tại xã Bích Hoà gần vành đai 4 cũng từ mức 60 triệu đồng/m2, hiện được nhiều chủ rao bán ở mức giá 52 triệu đồng/m2…

Tình trạng giảm giá cũng ghi nhận ở các quận, huyện Hà Đông, Đan Phượng… Có thể thấy, giá đất nền ven Vành đai 4 sau thời "nhảy múa" đang hạ nhiệt. Tuy nhiên, theo giới phân tích, đây vẫn là khu vực có tiềm năng lớn nên rất khó để có một làn sóng bán tháo trong thời gian tới.

Đất nền khó sụt mạnh

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, đất nền là phân khúc có lượng đầu cơ tương đối lớn trên thị trường. Đầu năm 2023, nhu cầu tìm mua đất giảm mạnh, còn khoảng 30-40% so với mức đỉnh quan tâm vào năm 2021.

Mặc dù nhu cầu tìm mua đất nền giảm nhưng, theo ông Quốc Anh, giá rao bán đất nền vẫn ở mức cao và gần như chưa có sự thay đổi. Vấn đề giá tăng là do xuất phát từ nhu cầu, tức là cầu vẫn tăng tốt vì đây là loại hình đầu tư truyền thống của người Việt Nam.

Ông Quốc Anh lý giải, sở dĩ đất nền vẫn có xu hướng tăng giá là do kỳ vọng của người mua. Đối với loại hình đất nào có dòng tiền thì khả năng tăng giá vẫn cao.

"Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng giá. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng, chỉ mang tính chất "nước lên bèo lên", mua xong để đó thì giá sẽ giảm", ông Quốc Anh chia sẻ tại buổi Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 diễn ra mới đây.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn. Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường.

Theo ông Đính, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn. Đồng thời, khi đầu tư thì cần nghiên cứu kỹ dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng.