Phát biểu tham luận tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản  an toàn, lành mạnh, bền vững, chiều 14/7, TS.Trần Du Lịch - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, thị trường bất động sản là một trong 5 thị trường chính của nền kinh tế nước ta được xác định từ Đại hội IX (2001). Trong hơn 20 năm qua, thị trường bất động sản đã đóng góp tích cực trong quá trính công nghiệp hóa và đô thị hóa; là một trong những động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Nhiều chuyên gia đã tính toán, thị trường bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP và đóng góp gián tiếp thông qua các ngành kinh tế khác khoảng 20% GDP. Tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta còn thấp (khoảng 38% dân số), nên dư địa rất lớn để phát triển thị trường bất động sản gắn với quá trình đô thị hóa. Đây là dư địa cho phát triển.

Thị trường bất động sản cũng là lĩnh vực có tỷ trọng thu hút đầu tư kinh doanh lớn. Vốn nhà nước đầu tư dẫn dắt cho tư nhân đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn mồi là hiệu quả nhất.

Đối với nhà đầu tư, thị trường bất động sản đã làm thay đổi bộ mặt nhiều đô thị theo hướng hiện đại; xây dựng nhiều sản phẩm du lịch - bất động sản, làm thay đổi nhiều địa bàn hoang sơ thành những khu du lịch có tầm cỡ quốc tế; cung cấp một khối lượng nhà ở khổng lồ cho quá trình đô thị hóa và tăng dân cư đô thị; đồng thời cũng đóng góp quan trọng cho nguồn thu ngân sách…

Đầu cơ đất, đẩy giá đất là "tai họa cho nền kinh tế"

TS. Trần Du Lịch cho rằng: Trước tiên, khi tiếp cận thị trường bất động sản về lý thuyết, chúng ta tiếp cận rất trách nhiệm. Thực tế thị trường bất động sản  có tới 3 thị trường là thị trường mua bán; thị trường cho thuê và thị trường thế chấp, nhưng ở Việt Nam chỉ mới nói thị trường mua bán.

Thứ hai, làm giàu từ kinh doanh bất động sản là nhanh nhất, nên thu hút nhiều người bỏ sở trường đi làm bất động sản. TS. Trần Du Lịch chia sẻ, "tôi đã gặp nhiều người khổ sở vì bỏ sở trường đi làm bất động sản. Có tình trạng người người đi kinh doanh bất động sản. Trong chuyến đi miền Trung, tôi thấy nhiều người đi kiếm nhà, kiếm đất để mua, đầu cơ đất, đẩy giá đất. Đây là tai họa cho nền kinh tế".

Thứ ba, theo TS. Trần Du Lịch: kinh nghiệm từ các nước cho thấy, để quản lý thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, người ta dùng 2 công cụ để điều chỉnh. Một là, "đất nhà nước cho làm gì thì làm cái đó, không có quyền tôi có đất tôi làm gì thì làm". Công cụ thứ 2 là công cụ tài chính "thuế và phí".

Sàng lọc doanh nghiệp, kiểm soát nhà đầu tư

Để thị trường phát triển lâu dài, bền vững,  TS. Trần Du Lịch đưa ra 2 nhóm giải pháp. Trước hết, cần rà soát để hình thành hệ thống các văn bản điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản.

Thứ hai, nghiên cứu bỏ thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, mà đánh thuế bất động sản từ ngày được cấp quyền sử dụng đất ở.

Trước mắt quy định này áp dụng cho tất cả các nhà ở trong các dự án mới phát triển (thay đổi tư duy thay vì Nhà nước thu tiền một lần như hiện nay sang Nhà nước thu ít hơn nhưng thu hàng năm - Đây là khoản thuế trực thu rất bền vững).

 TS. Trần Du Lịch đề nghị có thể xin Quốc hội cho Chính phủ làm thí điểm. Một vấn đề nếu vướng nhiều luật, thì lấy luật chính làm căn cứ, luật điều chỉnh. Còn luật khác thì có thể chấp nhận trong quá trình chưa sửa, thị trường ức chế do các quy định. Nếu luật này là chính, các luật khác chưa phù hợp, thì lấy cái chính làm chủ, trong khi chờ xây dựng hệ thống luật.

Tiếp đó, cùng với việc sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn sai phạm cần phải tạo môi trường cho doanh nghiệp làm ăn chân chính phát triển.

Cuối cùng, TS. Trần Du Lịch cho rằng việc xử lý những sai phạm, chấn chỉnh những bất cập trong quản lý thị trường bất động sản, thị trường tài chính là cần thiết, nhưng giải pháp phải linh hoạt, bảo đảm không làm ngưng trệ sự phát triển của thị trường bất động sản, nhất là trong giai đoạn phục hồi kinh tế.

"Duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính để thị trường hấp thụ được vốn là hai trọng tâm trong quản lý nhà nước thị trường bất động sản", ông Lịch nhấn mạnh.

Nói về vấn nạn đầu cơ bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng đây là câu chuyện mua xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá bất động sản ở đây không phải là do tăng giá bất động sản công trình mà tăng giá chủ yếu do yếu tố cấu thành đất đai trong bất động sản đó.

Theo ông Cường, trong Luật Đất đai, nếu chúng ta thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Chuyên gia này hy vọng thời gian tới đây, chúng ta sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai.

Ví dụ, chúng ta đánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh thuế theo mức chiếm hữu bất động sản (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ".

Mặt khác, ông Cường đề nghị cần đăng ký đất đai, thực hiện số hóa toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản.

“Nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký”, ông Cường nhấn mạnh.

Về quy hoạch, theo ông, đi liền với quy hoạch đất đai, cần phải có chiến lược phát triển bất động sản và kế hoạch thực hiện như thế nào. Đây là vấn đề quan trọng và có lẽ cũng là công cụ quan trọng nhất của nhà nước trong việc quản lý thị trường, định hướng cho thị trường phát triển.

Cuối cùng ông cho rằng phải kiểm soát được các nhà đầu tư. “Ít nhất nhà đầu tư bất động sản phải có đủ năng lực tài chính để phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc”, ông Cường nói.

Ông Cường đề nghị nhà đầu tư khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách nhà nước.

Đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản

Phát biểu tại Hội nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng đưa ra đề xuất các quy định về thuế với bất động sản. Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đề xuất:

Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản.

Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương;

Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư.

Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh.

Hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.