‏Giá bất động sản tăng nóng‏

‏Số liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2025, giá căn hộ chung cư trên cả nước tăng 20-30% so với năm 2024, một số khu vực tăng trên 40%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.‏

‏Tại Hà Nội, tính đến cuối quý IV/2025, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình khoảng 100 triệu/m2, tăng 40% so với năm trước. Ở TP HCM, con số này đạt khoảng 111 triệu/m2, tăng 23%.‏

‏Giá biệt thự và nhà liền kề trong dự án tăng 10-20%, một số khu vực tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 20-30%. Đối với đất nền, giá trên thị trường thứ cấp tăng 20-25%.‏

‏Trong khi đó, Cục Thống kê cho biết thu nhập bình quân của người lao động tính đến quý IV/2025 là 8,7 triệu/tháng, tăng 323.000 đồng theo quý trước đó và tăng 508.000 đồng so với cùng kỳ‏‏.‏

‏Trao đổi với người viết, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội dự báo, ít nhất trong nửa đầu năm 2026, giá nhà sẽ chưa hạ nhiệt. ‏

‏Lý do bởi tác động của Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026. Từ 1/1/2026, bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ được áp dụng rộng rãi trên cả nước, làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư.‏

‏Giá nguyên vật liệu, nhân công và các chi phí tài chính khác vẫn trong xu hướng tăng, buộc chủ đầu tư phải tính vào giá bán. Mặt khác, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Phần lớn nguồn cung mới năm 2026 dự báo vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. ‏

‏Không chỉ giá nhà tăng, tín dụng bất động sản (BĐS) cũng ghi nhận ‏‏tăng nóng‏‏.‏

‏Theo Bộ Xây dựng, năm 2025 tín dụng BĐS tăng đều theo quý, từ hơn 1,56 triệu tỷ trong quý I tăng dần và đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025, tương đương mức tăng gần 28% chỉ trong 1 năm.‏

‏Xét theo cơ cấu, dư nợ tín dụng với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tăng từ 481.017 tỷ trong quý I lên 628.654 tỷ vào quý IV. Dư nợ vay với đầu tư, kinh doanh bất BĐS tăng từ 506.444 tỷ lên 673.424 tỷ đồng.‏

‏Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, tín dụng BĐS năm vừa qua tăng nhanh, nhất là cho vay chủ đầu tư. Ngành ngân hàng cần phải phanh lại để tránh thị trường phát triển quá nóng, dẫn đến rủi ro tương tự như trong quá khứ. ‏

‏Một số doanh nghiệp có dấu hiệu đầu tư dàn trải, cùng lúc triển khai hàng trăm dự án, trong khi khả năng kiểm soát dòng vốn và phương thức quay vòng chưa thực sự rõ ràng. Nếu không thận trọng, nguy cơ lặp lại chu kỳ tăng nóng - điều chỉnh mạnh là hoàn toàn có thể xảy ra.‏

‏Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, nếu không kiểm soát kịp thời, nguy cơ bong bóng BĐS có thể xảy ra khiến thị trường đối mặt rủi ro đổ vỡ dây chuyền. ‏

‏Tại Diễn đàn BĐS Nhà ở 2026 diễn ra vào tháng 11/2025, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE Vietnam cho biết, khoảng hơn một năm trước đã xuất hiện những lo ngại Việt Nam sẽ đối mặt với tình trạng như Trung Quốc. Thực tế, nếu các chủ đầu tư tiếp tục đẩy giá lên mức quá cao (ví dụ đến 250 triệu/m2) thì hoàn toàn có rủi ro bão hòa cục bộ, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang.‏

‏Mới ở mức mất cân đối cung cầu‏

‏Chia sẻ với người viết, ông Matthew Powell cho hay, bong bóng BĐS thường hình thành khi giá tăng nhanh và kéo dài, vượt xa giá trị sử dụng và khả năng chi trả, chủ yếu do đầu cơ và tín dụng thay vì nhu cầu ở thực. ‏

‏Các điều kiện điển hình gồm: nguồn cung lệch mạnh về phân khúc cao cấp; tín dụng BĐS tăng trưởng nóng; tâm lý đầu cơ lan rộng; thiếu minh bạch thông tin thị trường.‏

‏Theo Savills, Việt Nam hiện chưa xuất hiện bong bóng do chưa hội tụ đầy đủ các yếu tố trên, song đã xuất hiện một số dấu hiệu mất cân đối cục bộ. ‏

‏Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp với giá tăng nhanh, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn hạn chế, làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân.‏

‏Về tín dụng, dư nợ BĐS ‏‏vẫn‏‏ thấp hơn đáng kể so với giai đoạn bong bóng 2007 - 2011 (35 - 40%). NHNN tiếp tục điều hành thận trọng, kiểm soát chất lượng và hiệu quả tín dụng.‏

‏Tâm lý đầu cơ hiện được kiềm chế nhờ kiểm soát tín dụng và khung pháp lý mới, giúp hạn chế “lướt sóng”, siết chặt phân lô bán nền và đầu cơ dựa trên kỳ vọng giá ảo.‏

‏Tính minh bạch thị trường nhìn chung được cải thiện, dù vẫn còn thách thức cục bộ về pháp lý và dữ liệu dự án. Yếu tố này không đẩy giá lên mức quá cao, nhưng vẫn là điểm cần theo dõi và cải thiện.‏

‏Nhìn chung, mặc dù có rủi ro tại phân khúc cao cấp, thị trường vẫn còn dựa trên nhu cầu thực ở nhiều phân khúc và chưa hội đủ tất cả chỉ báo kỹ thuật để khẳng định đang trong bong bóng BĐS.‏

‏“Theo ‏‏góc nhìn‏‏ của chúng tôi, thị trường BĐS Việt Nam hiện đối mặt với rủi ro mất cân đối cung ‏‏-‏‏ cầu hơn là bong bóng toàn diện. Rủi ro chủ yếu nằm ở một số phân khúc hay dự án định giá quá cao so với nhu cầu thực”.‏

‏Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhìn nhận, chính sách tín dụng đang được điều hành thận trọng với hạn mức được kiểm soát chặt, các khoản vay phục vụ đầu tư thứ cấp được giám sát chặt chẽ, trong khi tín dụng cho người mua ở thực vẫn được ưu tiên. Cách điều hành này giúp giảm đáng kể nguy cơ hình thành bong bóng BĐS.‏

Bài viết trích từ Đặc san số Tết Bính ngọ 2026 của Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam