Tại hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” diễn ra sáng 20/12, ông Trần Ngọc Minh - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội, việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn. Có 1.579 chung cư đã thống kê đầy đủ, còn 300 chung cư là nhà tự quản của các đơn vị, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp còn chưa bàn giao cho thành phố. Tổng số có khoảng gần 1.800 chung cư cũ.

Theo ông Minh, công tác cải tạo, kết quả đạt được còn khiêm tốn. UBND thành phố đã nghiên cứu, đưa khu tập thể Nguyễn Công Trứ để nghiên cứu và làm mô hình nghiên cứu cải tạo chung cư cũ. Hiện nay đã xây dựng được tòa chung cư mới khang trang, đẹp đẽ, nhưng để triển khai tiếp còn phải nghiên cứu.

TP Hà Nội đã sử dụng ngân sách để đầu tư cải tạo chung cư B7, B10 ở Kim Liên, sau đó mới sử dụng vốn từ các chủ đầu tư ở để đầu tư cải tạo chung cư ở Giảng Võ hay nhiều chỗ khác.

Trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ, TP Hà Nội đã ban hành một số quyết định, ví dụ quyết định số 48 liên quan đến cải tạo chung cư cũ trước đây. Theo quyết định cũ, đã tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc nhưng vẫn còn một số nội dung cần góp ý, xây dựng thêm.

Nội dung liên quan lớn nhất là sự động thuận của người dân khi cải tạo. Quy định cũ là 100% người dân đồng thuận thì chủ đầu tư mới được cải tạo, sau này thì tỉ lệ đã được thay đổi. Tuy nhiên, việc để tự người dân chọn chủ đầu tư để cải tạo là vấn đề khó, phức tạp.

Về quy hoạch, ông Trần Ngọc Minh cho biết, TP Hà Nội đã cơ bản hoàn thành quy hoạch phân khu nhưng quy hoạch chi tiết thì còn đang triển khai. Trong công tác cải tạo chung cư cũ, thành phố sẽ ưu tiên tập trung các nguồn lực hỗ trợ trong công tác lập quy hoạch và dẫn đến công tác lựa chọn chủ đầu tư thực hiện.

Hiện nay, thành phố Hà Nội đã ban hành 2 kế hoạch để thực hiện cải tạo chung cư cũ trong giai đoạn mới.

Đợt 1, ngày 30/12/2021 dự kiến cải tạo 60 chung cư. Kế hoạch vẫn đang triển khai tuy nhiên kết quả không được khả quan.

Tiếp theo, vừa rồi TP Hà Nội đã ban hành tiếp kế hoạch bổ sung chung cư 135 Nguyễn Văn Cừ vào để thực hiện công tác cải tạo chung cư cũ. Nhìn chung công tác cải tạo còn gặp nhiều khó khăn.

Nội dung thứ hai, tình trạng quản lý các chung cư thương mại trên địa bàn thành phố.

Hiện nay, thành phố Hà Nội có 1135 chung cư đã hoàn thành sử dụng, chủ yếu tập trung từ những năm 2000 trở lại đây.

Đến thời điểm hiện tại, các chung cư chủ yếu được xây dựng và theo quy định pháp luật, trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư, thành phố Hà Nội đã tập trung rất quyết liệt tháo gỡ những khó khăn vướng mắc. Thành uỷ thành phố Hà Nội đã ban hành nghị quyết 26 để tăng cường công tác chỉ đạo, lãnh đạo của các cấp uỷ và các cơ quan địa phương đối với việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Qua 3 năm thực hiện, có thể thấy khi cấp ủy địa phương quan tâm sâu sát, thực hiện tốt việc quản lý Nhà nước thì việc quản lý sử dụng các chung cư được tăng cường hơn rất nhiều, tranh chấp giảm đi rất nhiều.

Đồng thời, thành phố Hà Nội cũng ban hành Quyết định số 29, tháng 10/2020. Quyết định này chủ yếu cụ thể hoá các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước đã có và quy định đến các cấp chính quyền địa phương để xử lý công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Từ những khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo nhà chung cư cũ, trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, thành phố Hà Nội đã ban hành kế hoạch số 296 về khắc phục những tồn tại hạn chế trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư.

TP Hà Nội phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và các cơ quan để tham mưu cho Chính phủ và Quốc hội để ban hành Luật Nhà ở, bổ sung một số luật, quy định rõ ràng hơn trong quản lý vận hành nhà chung cư.

Tiếp đến, đối với ban quản trị, một số địa phương kiến nghị khi có ban quản trị cần sớm hình thành tổ dân phố để quản lý giám sát lẫn nhau. Tuy nhiên trong luật quy định ban quản trị do UBND quận phê duyệt. 

Đối với các nội dung liên quan đến tranh chấp. Tranh chấp về kinh phí bảo trì, Nghị định 30 đã quy định rất rõ, kinh phí bảo trì phải được gửi vào tài khoản riêng và chỉ được bàn giao sau khi có ban quản trị mới. Tuy nhiên, các chủ đầu tư không đưa vài tài khoản riêng mà đưa vào tài khoản riêng, dẫn đến rất khó cưỡng chế. 1 số chủ đầu tư sử dụng tài khoản 2% này không đúng, đưa vào cả những hạng mục không nằm trong bảo trì...

Theo ông Trần Ngọc Minh cũng đã nêu các giải pháp trong thời gian tới: Góp ý Luật; công tác tuyên truyền tập huấn kiến thức đến các hộ dân và ban quản trị, để ban quản trị thực hiện đúng chức năng và nhiệm vụ của mình;  Tăng cường công tác quản lý và công tác thanh tra kiểm tra các nhà chung cư.

 Hà Nội bố trí 16.186 căn hộ phục vụ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 4962/QĐ-UBND phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025.

Theo kế hoạch, thành phố xác định giai đoạn 2021 - 2025, tổng nhu cầu tái định cư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Thủ đô là khoảng 16.186 căn, tương đương khoảng 1.294.880 m2 sàn nhà ở. Ngoài ra, cần 1.200 căn hộ, tương đương 91.200 m2 sàn dự kiến phục vụ nhu cầu bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Tuy nhiên, UBND TP dự kiến giảm trừ 558 căn (khoảng 44.640 m2 sàn nhà ở) tại các quỹ nhà đã hoàn thành, chưa bố trí tái định cư và dự kiến khoảng 60% người dân nhận hỗ trợ tái định cư bằng tiền để tự lo chỗ ở (khoảng 9.711 căn, tương đương khoảng 776.880 m2 sàn).

Vì vậy, chỉ tiêu phát triển nhà ở tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư giai đoạn 2021 - 2025 chỉ còn 7.117 căn, tương đương khoảng 564.560 m2 sàn nhà ở.

Về khả năng đáp ứng, UBND TP cho biết, hiện có 15 dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tái định cư giai đoạn 2021 - 2025 đang triển khai, có khả năng hoàn thành với 5.219 căn, tương đương khoảng 418.000 m2 sàn. Cho nên nhu cầu tái định cư, chỗ ở tạm thời của thành phố cần đầu tư xây dựng mới là 1.898 căn, tương đương khoảng 151.840m2 sàn.

Theo UBND TP, trong giai đoạn 2021 - 2025, nếu đầu tư mới 3 dự án tại các khu đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng tại Hoàng Mai, Đông Anh với khoảng 1.712 căn (tương đương 137.000 m2 sàn) sẽ cơ bản đáp ứng nhu cầu tái định cư của thành phố giai đoạn 2021 - 2025.

Ngoài ra, để bảo đảm sẵn quỹ nhà chuyển tiếp từ giai đoạn 2021 - 2025 gối đầu phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án đầu tư có giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội vào giai đoạn tiếp theo (sau năm 2025) và dự phòng quỹ nhà phục vụ bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, thành phố cần chuẩn bị đầu tư 1 dự án xây dựng nhà ở tái định cư.

Để hoàn thành kế hoạch, UBND TP xác định tập trung hoàn thành 15 dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư đang triển khai có khả năng hoàn thành trong giai đoạn 2021 - 2025; đôn đốc, rà soát việc tiếp tục triển khai 6 dự án đầu tư dự kiến hoàn thành sau năm 2025 với khoảng 400.200 m2 sàn nhà ở.

Đồng thời, bố trí vốn ngân sách để mua lại một số quỹ nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo phương thức đặt hàng và hoàn trả kinh doanh xây dựng tại một số dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo phương thức đặt hàng có quỹ nhà tái định cư phải bàn giao cho thành phố. Bên cạnh đó, đầu tư xây dựng mới 4 dự án với tổng diện tích đất khoảng 5,4ha với 3.617 căn hộ, tương đương 289.360 m2 sàn nhà ở, trong đó có 3 dự án dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2021 - 2025.