Giao dịch "nhỏ giọt"

Theo VARS, tính chung cả năm 2022, nguồn cung các loại hình BĐS ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021. Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư, thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền" của số đông người dân.

Riêng đối với thị trường BĐS Hà Nội, dữ liệu của VARS cho thấy, quý IV/2022 thị trường ghi nhận 31 dự án có chào bán mới. Trong đó, chỉ có 2 dự án mới hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp 2.030 sản phẩm cho thị trường, chủ yếu là sản phẩm cao cấp. Tháng 1/2023 chưa ghi nhận dự án chào bán mới. 

Nguồn hàng trên thị trường không nhiều, nên các dự án duy trì giá bán ở ngưỡng cao, với giá giao bán trung bình 50 triệu đồng/m2, nên giao dịch gần như không có. Tại các quận nội đô Hà Nội gần như không có sự lựa chọn mới. Thị trường ghi nhận tình trạng “cắt lỗ”, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15 - 35% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15%.

VARS cũng ghi nhận nguồn cung các sản phẩm phân khúc bình dân hiện nay đặc biệt khaan hiếm, 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm 2022 tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây. Phân khúc căn hộ có giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm, đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19.

"Thị trường BĐS Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong vài tháng tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc cao cấp. Giá bán sẽ khó tăng thêm, nhưng cũng khó giảm bởi chi phí đầu vào tăng cao", Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính chia sẻ. 

Giá cao

Mặc dù nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội thấp nhất trong 8 năm qua, nhưng giá bán sơ cấp trung bình vẫn tăng so với năm trước, đạt ngưỡng gần 47 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của VARS, kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình đã tăng trung bình 11% mỗi năm. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng 5% mỗi năm. Thị trường ghi nhận sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và giá bán thứ cấp lên tới 42%, nhiều nhất ở các dự án hạng A 52%, tiếp theo là hạng B 27% và hạng C 25%. (Thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định phân hạng cụ thể về xếp hạng dự án hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch – kiến trúc, hệ thống thiết bị kỹ thuật, dịch vụ hạ tầng xã hội và chất lượng quản lý vận hành). 

Trong năm 2023, thị trường BĐS Hà Nội dự kiến sẽ có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ mở bán, cung cấp 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B tại các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Gia Lâm...

Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang tích cực tìm kiếm quỹ đất ở các tỉnh lân cận nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội, cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng, đa dạng các dịch vụ tiện ích - các yếu tố quyết định giảm giá sản phẩm.

Nhận định về thị trường BĐS năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, nguồn cung của thị trường thời điểm đầu năm sẽ không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, nếu các chính sách vĩ mô được điều chỉnh, từ cuối quý I/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông, giúp tăng thêm nguồn cung vào thị trường. Do hiện nay, giá các sản phẩm giữ ở mức cao, nên quý I/2023 các giao dịch chỉ có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022. Từ quý II/2023 đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn, nếu chính sách vĩ mô được thực hiện.

Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia BĐS cũng đã đưa ra nhiều nhận định chung, lệch pha cung - cầu đang là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu. Các con số tổng hợp cho thấy, nhà ở giá cao đang khó bán, còn nhà giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng. Phát triển nhà ở xã hội đang là định hướng được các doanh nghiệp hướng tới trong những tháng đầu năm mới.