Thị trường bất động sản "khát vốn"

Tại buổi công bố Báo cáo thị trường Bất động sản vào tuần trước, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm tốc mạnh.

Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường. Cụ thể, số liệu từ báo cáo chỉ ra, trong quý III/2022 mức độ quan tâm với bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh.

Trong đó, mức độ quan tâm đến loại hình đất nền bán có sự sụt giảm mạnh nhất với 18% và ghi nhận giảm tại hầu hết các huyện vùng ven Hà Nội. Cụ thể, huyện Quốc Oai giảm 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%, Hoài Đức giảm 17% và Đông Anh giảm 8%. Mức giá rao bán ghi nhận tăng nhẹ ở các huyện Gia Lâm, Sóc Sơn và Hoài Đức và đang có xu hướng giảm ở các khu vực như Long Biên, Đông Anh, Thanh Trì.

Cùng với đó, nhu cầu mua  bất động sản Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%, Hà Nội giảm 1% so với quý II trước đó. Nhu cầu tìm mua các loại hình bất động sản đều giảm mạnh trong tháng 9, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022

Ngược lại, thị trường TP HCM có phần diễn biến tích cực hơn khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng ở cả thị trường bán và cho thuê so với quý II trước đó. Trong đó, mức độ quan tâm đến đất nền tăng hầu hết tại các khu vực. Đơn cử, Hóc Môn và Nhà Bè tăng 11%, Bình Chánh tăng 10%, Thủ Đức tăng 9%, quận 12 tăng 6% và Quận 9 tăng 2%. Riêng Củ Chi ghi nhận giảm mạnh 43%. Mức giá rao bán cũng ghi nhận tăng nhẹ tại tất cả các huyện vùng ven.

Lý giải tình trạng trên, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, trong quý vừa qua câu chuyện về nguồn vốn là trọng điểm được nhiều doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường.

Theo ông Quốc Anh, tình trạng khát vốn đã diễn ra từ đầu năm đến nay. Cả hai kênh dẫn vốn quan trọng là tín dụng ngân hàng và trái phiếu cho các doanh nghiệp triển khai dự án đều khá khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay.

Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang “hẹp cửa” với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng cho vay trong năm nay sẽ không còn nhiều.

Ngoài ra, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề khả quan. Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm bất động sản. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% so với cùng kỳ.

Liên quan đến vấn đề vốn bất động sản, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận, gần 6 tháng qua, dòng vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu.

Theo vị này, từ ngày 7/9, Ngân hàng Nhà nước đã thông báo điều chỉnh hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, các thủ tục cơ chế là vấn đề nan giải nhất trong việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, không ít dự án còn vướng mắc vấn đề pháp lý. Vì vậy, việc nới room tín dụng và tăng nguồn lực sẽ không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường, dẫn đến khó khăn của địa ốc vẫn tiếp tục kéo dài.

"Chính phủ cần có những chính sách khai thông để bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp, từ đó tăng tính liên kết, giúp thị trường bất động sản tận dụng được tiềm năng để phát triển bền vững", ông Khương khuyến nghị.

HoREA kiến nghị phương án "giải cứu" thị trường bất động sản

 Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ để kiến nghị tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Chính Phủ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và nếu được vay tín dụng thì phải chịu lãi suất cao hơn trước đây.

Chủ tịch HoREA phân tích, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20 ha phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư, từ 20 ha trở lên phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư, nên sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất của dự án (thường chiếm trên dưới 30% tổng mức đầu tư), thì các chủ đầu tư rất cần được bổ sung nguồn vốn trung hạn, trước hết là nguồn vốn tín dụng để triển khai thực hiện dự án cho đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn của khách hàng (xây dựng xong phần móng nhà chung cư hoặc kết cấu hạ tầng dự án), hoặc đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Vì thế, nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn “vốn mồi” đầu tiên cực kỳ quan trọng, giữ vai trò là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, hiện tại các chủ đầu tư đang gặp phải nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn mồi, nhất là sau khi Cơ quan Thanh tra Giám sát NHNN Chi nhánh TP HCM có Văn bản số 437 ngày 25/04/2022 chỉ đạo “Quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, chuyển tiền thu được từ BĐS ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS”, nhất là trong tình hình hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang tập trung nỗ lực để kiểm soát lạm phát đồng thời với thúc đẩy tăng trưởng.

Cũng theo ông Châu, mới đây, mặc dù NHNN đã phân bổ thêm hạn mức tín dụng cho 18 ngân hàng thương mại, nhưng theo ước tính của các đơn vị nghiên cứu thì lượng tín dụng được phân bổ thực tế chỉ vào khoảng 175.000 - 200.000 tỷ đồng. Cùng đó, Ngân hàng Nhà nước hiện vẫn đang giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%.

Bên cạnh đó, HoREA đánh giá, Thông tư số 20/2021/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2016/TT-NHNN) có hiệu lực từ ngày 20/01/2022 quy định các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) không được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội nên cá nhân, hộ gia đình chỉ còn “một cửa” vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng chính sách xã hội mà thôi.

Từ những phân tích vừa nêu, HoREA tiếp tục kiến nghị nghị NHNN và Chính phủ xem xét có thể nới trần (nới room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Cùng đó, HoREA kiến nghị Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm... được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp".

Trước mắt, để bảo đảm cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, thông qua ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức bảo đảm năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định.

HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/04/2022 của Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP HCM và quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lại, nên sửa đổi Thông tư số 20/2021/TT-NHNN để cho phép các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.