Giá chung cư vẫn tiếp tục tăng

Báo cáo Thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong suốt 8 năm từ 2015 đến 2023, giá  chung cư tại thị trường Hà Nội và TP HCM đã tăng từ 56% đến 82% tùy phân khúc, trong khi đó thu nhập trung bình thành thị chỉ tăng 39%.

Trong 9 tháng từ quý I đến hết quý III năm nay, trung bình giá chung cư các phân khúc tại thị trường Hà Nội tăng từ 1% - 5%, tại thị trường TP HCM giá đi ngang, bất kể là trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung đang gặp nhiều khó khăn, nhất là về thanh khoản. Báo cáo cũng cho thấy biến động chỉ số giá bán chung cư tại Hà Nội, TP HCM và cả nước từ quý I/2021 - quý III/2023 đều có xu hướng tăng. Trong đó giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội tăng từ 30,7 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2, tại TP HCM tăng từ 40,7 triệu đồng/m2 lên 45,5 triệu đồng/m2, trung bình cả nước tăng từ 35,5 triệu đồng/m2 lên 40,7 triệu đồng/m2.

Theo Batdongsan.com.vn, mặc dù giá chung cư vẫn duy trì ở mức cao so với thu nhập trung bình và tăng liên tiếp trong 8 năm nhưng phân khúc này vẫn thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư và là phân khúc có mức độ quan tâm ổn định nhất trong các phân khúc bất động sản nhu cầu thực. Nguyên nhân chính xuất phát từ nhu cầu lớn và khả năng sinh lời của chung cư được đánh giá là “tốt nhất trong các phân khúc bất động sản”. Số liệu cho thấy, tỷ suất  lợi nhuận gộp của chung cư lên tới xấp xỉ 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi nhuận cho thuê.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Savills cũng chỉ ra, giá chung cư tiếp tục đà tăng nhẹ hoặc đi ngang. Riêng tại thị trường Hà Nội, giá vẫn đang đi lên dù tốc độ chậm hơn thời kỳ trước. Giá căn hộ trên thị trường sơ cấp quý III/2023 đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Trong khi đó, giá trên thị trường thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Theo đánh giá của ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam, thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn phát triển kém nhưng phân khúc chung cư vẫn giữ giá cũng cho thấy sự bền bỉ của phân khúc này so với những loại hình khác. Mặt bằng giá chung cư hiện nay vẫn duy trì ở mức cao, với những người dân không có khả năng mua thì thực sự cũng phải cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc đi thuê và chờ đến khi đủ năng lực chi trả cho những sản phẩm phù hợp.

“Tôi cho rằng mặt giá chung cư trong ngắn hạn sẽ rất khó để giảm, vì giá sơ cấp sẽ có xu hướng tăng do chi phí vốn của chủ đầu tư tăng và giá thứ cấp cũng sẽ neo theo thị trường sơ cấp.”  ông Lê Bảo Long nhận định trên Reatimes.vn.

Nguyên nhân nào khiến chung cư liên tục bị đẩy giá lên cao?

Nhận định về  thị trường chung cư hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá còn đang ở mức cao, tỷ lệ giảm yếu.

Nhu cầu về chung cư rất lớn nhưng nguồn cung hiếm. Điển hình như trong khoảng mấy năm gần đây ở Hà Nội, không có dự án chung cư nào mới được phê duyệt. Cầu cao, cung yếu, giá không giảm, thậm chí có chiều hướng tăng.

Chỉ có một số vùng ngoại ô, vùng có tiềm năng, chuẩn bị lên quận, có đầu tư hạ tầng kĩ thuật được nhiều nhà đầu tư chú ý hơn. Tuy nhiên, về bản chất, khi lượng người quan tâm nhiều, mà không có nhiều hàng, dẫn đến sự khan hiếm. Từ đó, giá của chung cư ở Hà Nội hay các tỉnh thành khác nói chung không giảm.

Nếu trong những đợt “sốt” đất như năm 2022, giá bị đẩy lên quá cao, tạo nên giá ảo, thì hiện nay giá ảo đã xuống giá trị thực. Nhưng xét về mặt bằng chung, giá chung cư vẫn cao.

“Phân khúc giá căn hộ, phục vụ đại bộ phận dân chúng, giá bị đẩy lên sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường, ảnh hưởng đến khả năng mua bán của người dân. Mức giá đang vượt ngưỡng cần thanh toán. Mặc dù khủng hoảng chung của thị trường BĐS có điều chỉnh nhưng điều chỉnh không lớn, cung yếu, cầu nhiều”, ông Đính nhận xét trên Batdongsan.com.vn.

Về giải pháp điều chỉnh giá chung cư, TS. Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế cho rằng, bất kể sự tăng giá bất hợp lý nào của phân khúc chung cư, cũng như những phân khúc bất động sản nhu cầu thực khác cũng sẽ ảnh hưởng đến đà phục hồi của thị trường bất động sản. Chưa kể đến việc đặt trong bối cảnh những yếu tố kinh tế vĩ mô không ủng hộ thì sẽ càng khiến thị trường bất động sản khó phát triển tích cực.

Chuyên gia Nguyễn Minh Phong cũng nhấn mạnh, khi giá nhà ở bị "đội lên" bởi những yếu tố không lành mạnh như loạn thông tin, đầu cơ, mục tiêu lợi nhuận cứng hoặc những yếu tố phi thị trường khác thì rất cần phải điều chỉnh, kiểm soát. Hiện nay, cơ cấu sản phẩm bất động sản nhà ở cũng chưa hợp lý, chủ yếu do chủ đầu tư quyết định chứ không phải hướng về người dùng. Những phân khúc phù hợp với nhu cầu và sức mua thực rất ít, chủ yếu là những sản phẩm cao cấp, đắt đỏ, "mua đứt bán đoạn".

TS. Nguyễn Minh Phong nhận định thêm, cần nhiều giải pháp cùng một lúc để điều chỉnh giá trên thị trường sát với giá trị thực, trong đó có tăng nguồn cung. Việc bổ sung nguồn cung mới của các doanh nghiệp hiện nay cũng gặp nhiều khó khăn, trong đó "80% là vướng mắc pháp lý". Những nguyên nhân khác xuất pháp từ nguồn lực tài chính hạn chế của chủ đầu tư hoặc do điều chỉnh quy hoạch khiến các dự án mới chưa thể thành lập. Do đó, cũng cần phải nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn, để chủ đầu tư đưa được nguồn cung mới ra thị trường, từ đó đa dạng hóa nguồn cung để điều chỉnh giá bằng quy luật thị trường.

Chia sẻ tại sự kiện Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc, trong đó, thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở giá rẻ. Vì vậy, cần nhanh chóng bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường bất động sản được phát triển dựa trên giá trị thực. Đây chính là “tử huyệt” của thị trường, cần được ưu tiên tháo gỡ để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.

TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích, cần có những giải pháp để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ không chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.

“Chẳng hạn, với quy định lợi nhuận chỉ 15%, các nhà phát triển cần phải xác định xem ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm" - TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.