Chủ dự án NOXH sắp không phải bố trí quỹ căn hộ cho thuê

Bộ Xây dựng mới đây nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Bắc Giang với nội dung kiến nghị, hiện nay, việc quy định các dự án  nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện, do trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, dẫn đến các căn hộ để không gây lãng phí.

Các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn với lãi suất ưu đãi,... không thực chất vì chủ đầu tư không được hưởng, mà là người dân được hưởng do theo quy định không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.

Mặt khác, việc quy định về khống chế tỷ lệ lợi nhuận trên thực tế giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,... trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên khó khăn về huy động vốn đầu tư của các cổ đông, thời gian thực hiện dự án kéo dài làm tăng chi phí sử dụng vốn đầu tư.

Do đó, đề nghị tham mưu Chính phủ trình Quốc hội nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và các luật liên quan cho phù hợp.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, ngày 27/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Theo đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) bãi bỏ quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014, theo đó chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.

Đồng thời, Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 như sau: Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê được hưởng các ưu đãi sau: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…; Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam…; Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…;

Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Nhà ở xã hội được "trợ lực" từ chính sách

Tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản”diễn ra ngày 12/12 vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nhà ở xã hội sẽ đạt được những bước tiến trong thời gian tới do có thêm những “trợ lực” từ chính sách. Việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở với nhiều quy định mới “gỡ khó” cho người mua và chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ tạo hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình nhà ở này cho người thu nhập thấp.

Ông Đính nhấn mạnh, theo Luật Nhà ở mới, chủ đầu tư  phát triển nhà ở xã hội sẽ nhận được hàng loạt ưu đãi với cơ chế thông thoáng. Cụ thể, việc đưa 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay mà còn có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế – xã hội trong tương lai, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất phù hợp.

Đồng thời, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất. Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn khoảng 1 năm. Ngoài ra, ông Đính nhấn mạnh việc chỉ áp biên lợi nhuận với phần diện tích nhà ở xã hội sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại. Đây là điểm cộng, tăng sức hút làm nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở mới đã được sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách rất quan trọng và thiết thực, “tháo gỡ" khó khăn trong quá trình người dân mua, thuê nhà ở xã hội. Theo ông Đính, Luật Nhà ở mới có 3 điểm tiến bộ, gỡ khó cho người dân gồm: Quy định người mua nhà chỉ cần "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng" đã tháo gỡ cho cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình xác nhận hồ sơ; Điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội đã có hướng thông thoáng hơn,không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại; Luật Nhà ở 2023 vừa được thông qua đã bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Cũng tại buổi tọa đàm, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết, để khơi thông tài chính bất động sản nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính để làm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Nhà ở xã hội là loại hình bất động sản có lực cầu cao trên thị trường, đem lại dòng tiền ngay cho các doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện tại.

“Nhà ở xã hội là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng chúng ta lại chưa làm mạnh và chú trọng thị trường này. Cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là cuộc khủng hoảng thiếu cung dư cầu do chưa có một môi trường cân bằng để các loại hình bất động sản phát triển đúng hướng, phù hợp. Để thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển cần tập trung toàn bộ nguồn lực, từ pháp lý, hành chính, ngân hàng và ngân sách. Nhà ở xã hội phát triển mạnh là tiền đề để từ đó mặt bằng giá của toàn bộ thị trường hạ xuống, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Nghĩa cũng chỉ ra những khó khăn mà nhà ở xã hội đang phải đối mặt cần giải quyết để khơi thông nguồn cung phân khúc này. Đó là nhà ở xã hội không thế chấp được tại các ngân hàng do không phải nộp thuế sử dụng đất, đất lại là đất công nên các ngân hàng không mặn mà. Ông Nghĩa đề xuất đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm để ngân hàng có thể nhận thế chấp dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, ông Nghĩa cho rằng cần tạo các cơ chế đấu thầu thông thoáng, bỏ quy định lợi nhuận nhà ở xã hội không được vượt quá 10% để kích thích, thu hút các chủ đầu tư tham gia phát triển. Về nguồn vốn cho người mua nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho rằng cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng để tạo ưu đãi lớn nhất về nguồn vốn cho người thu nhập thấp.