Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2024 của ngành xây dựng, Bộ Xây dựng cho biết, nửa đầu năm 2023, thị trường  bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng.

Tuy nhiên, theo nhận định, đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu thị trường và một số địa phương, trong 6 tháng cuối năm thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm nay.

Lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều. Tuy vậy, thị trường vẫn cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.

Nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả phân khúc đến hết quý III/2023. Cụ thể, 42 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành với khoảng 15.966 căn, đạt khoảng 46,15% so với năm 2022. 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 850 căn hộ được hoàn thành xây dựng. 17 dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú được hoàn thành, bằng 56,67% so với năm 2022.

Về giá, giá căn hộ liên tục tăng cao do nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây khan hiếm. Tuy nhiên, giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc bất động sản khác giảm mạnh 10-20% tùy thuộc vào vị trí của từng khu vực.

Về tổng lượng giao dịch, Bộ Xây dựng thống kê, tính đến hết quý III, có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 63,07% so với năm 2022.

Đối với bất động sản công nghiệp, trong quý III, thị trường được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới như VSIP II quy mô 500 ha tại Nghệ An; VSIP Cần Thơ quy mô 900 ha; VSIP Bắc Ninh II quy mô 282 ha, Khu công nghiệp Gia Bình II quy mô 250ha tại Bắc Ninh; Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành quy mô 410 ha tại Đồng Nai...

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều ở mức trên 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Về tồn tại hạn chế, Bộ Xây dựng nhấn mạnh,  thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng, tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức, vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý.

Bên cạnh đó, thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao, nhất là nhà chung cư đang gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Số lượng giao dịch và thanh khoản đã chuyển biến nhưng còn chậm. Việc cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm, xuống cấp tuy đã được quan tâm nhưng còn nhiều vướng mắc, tiến độ chậm so với yêu cầu.

Triển vọng thị trường bất động sản năm 2024 

Năm 2024, chung cư là phân khúc được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng. Lý giải điều này, nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn cung căn hộ mới khan hiếm. Trong khi, giá chung cư sơ cấp tăng mạnh kéo theo giá chung cư cũ có xu hướng gia tăng theo.

Đối với loại hình đất nền, bức tranh giao dịch trong năm 2023 thực sự ảm đạm. Phải đến cuối năm 2023, một số khu vực mới bắt đầu ghi nhận giá đất nền “hồi” trở lại. Theo thống kê, mặc dù lượng tin đăng “cắt lỗ” đã giảm trong những quý cuối năm song thị trường đất nền vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản.

Khảo sát các nhà môi giới của đơn vị nghiên cứu thị trường batdongsan.com.vn, thì có đến 43% nhà môi giới cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10 - 50% trong quý IV/2023.

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2023) mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Nam batdongsan.com.vn nhận định, thời gian tới, thị trường đất nền có thể sẽ tiếp tục gặp khó khăn, nhất là trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025. Bởi Luật mới được áp dụng, hoạt động phân lô bán nền sẽ bị quản lý chặt chẽ hơn, từ đó khiến mức độ quan tâm đối với đất nền có khả năng sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Mặc dù vậy, nhìn về dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại vì phân khúc này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân được cải thiện. Hơn nữa, đây vẫn là loại hình không kén nhà đầu tư nhờ sự đa dạng về diện tích, mức giá, vị trí…

Còn ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc Mland Pro cho rằng, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội đang có nhiều tiến hiệu tích cực. Và trong năm 2024, tín hiệu tích cực này càng rõ nét. Bởi hiện tượng cắt lỗ đã không còn. Như vậy cũng đồng nghĩa giá bất động sản sẽ hồi trở lại. Điều này xuất phát từ việc Ngân hàng đang giảm lãi suất và tung ra gói hỗ trợ tín dụng cho phép nhà đầu tư chuyển đổi khoản vay. Tiếp đến, người mua nhà đều dễ tiếp cận với mức lãi suất thấp hơn. Còn nhà đầu tư xoay xở nguồn vốn kinh doanh, giải quyết về mặt dòng tiền để trả nợ tốt hơn.

Cũng tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2023, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế đã nhận định, sự phục hồi chung của nền kinh tế đã có sự tác động rõ nét lên thị trường bất động sản.

"Minh chứng đến từ nhiều yếu tố. Thị trường chứng khoán đã dần hồi phục, trong đó, lĩnh vực bất động sản nhận được sự đánh giá khá tích cực từ các nhà đầu tư trên sàn. Theo thống kê, 11 tháng năm 2023, giá cổ phiếu bất động sản tăng gần 10%. Trong khi năm ngoái, cổ phiếu bất động sản giảm 38%.

Về chính sách, hai luật quan trọng liên quan mật thiết đến bất động sản mới được Quốc hội thông qua là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực vào quý I/2025.

Luật Nhà ở có một số điểm mới chính như thống nhất các quy định pháp lý liên quan; làm rõ công tác quy hoạch theo hướng yêu cầu phát triển nhà ở và hạn chế phân lô, bán nền theo từng loại đô thị; bổ sung quy định riêng cho chung cư mini; làm rõ quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; không quy định thời hạn sở hữu chung cư và vẫn kế thửa quy định cũ về việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư;...

Luật Kinh doanh bất động sản có một số điểm mới như quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản, dự án được đưa vào kinh doanh; siết chặt tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn từ loại 3 trở lên; thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản; có thể giao dịch qua sàn khoặc không qua sàn; môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, không được hoạt động tự do;...

Tôi kỳ vọng những điểm mới chính sách sẽ mang lại nhiều năng lượng tích cực cho ngành địa ốc. Song, cũng cần lưu ý là các luật mới được thông qua cần thời gian để "ngấm" chính sách. 

Ngoài ra, những vụ việc vi phạm trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Tình hình phục hồi kinh tế vĩ mô của Việt Nam nói riêng và thế giới cũng sẽ trở nên rõ nét hơn.

Trên cơ sở đó, việc thị trường sẽ hồi phục vào quý đầu năm 2024 là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Đầu năm sau cũng sẽ là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa ra quyết định mua bán. Lý do bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa về mức hợp lý.