Thị trường bất động sản vừa đi qua một năm với nhiều biến động và khó khăn từ việc thắt chặt các quy định về huy động vốn. Hoạt động mở bán và triển khai dự án đồng thời ách tắc do các vấn đề pháp lý. Cùng với đó, môi trường lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng lên và làm giảm nhu cầu mua nhà; chi phí triển khai dự án tăng do áp dụng khung thuế đất mới.

Những khó khăn trên phần nào kéo kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 đi xuống. Thống kế gần 80 doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính quý IV/2022 có nhiều doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế giảm sâu hoặc ghi nhận mức lỗ kỷ lục.

Nhiều công ty BĐS báo lỗ, nguồn thu từ hoạt động cốt lõi giảm sâu

Đơn cử, CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư (Fideco, mã chứng khoán: FDC) với mức lỗ sau thuế năm 2022 là 197,6 tỷ đồng, trong khi năm 2021 lãi 3,8 tỷ đồng.

Theo Fideoco, nguyên nhân lợi nhuận năm nay lỗ là do trong quý IV/2022, công ty trích lập dự phòng khó đòi 198,8 tỷ đồng từ CTCP Dệt May Liên Khương, khiến cho chi phí quản lý doanh nghiệp trong năm tăng từ 16,3 tỷ đồng lên mức 214 tỷ đồng.

Fideco cho biết thêm, tại ngày lập báo cáo tài chính quý IV/2022 công ty đang tích cực phối hợp với các đơn vị phụ trách pháp lý để yêu cầu Dệt may Liên Khương hoàn trả số tiền trên.

Tương tự, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) ghi nhận lỗ sau thuế 176 tỷ đồng trong năm 2022, trong khi năm 2021 lãi 274 tỷ đồng.

Theo giải trình từ phía Tân Tạo (ITA), Chính phủ đã loại dự án Kiên Lương 1 khỏi danh sách các dự án sẽ vận hành trước năm 2030, do đó, doanh nghiệp thanh lý hợp đồng thuê đất dài hạn xây dựng Trung tâm Điện lực Kiên Lương ký với CTCP Phát triển Năng lượng Tân Tạo (TEDC) và ghi nhận khoản giảm trừ doanh thu 2.033 tỷ đồng, dẫn đến khoản lỗ sau thuế trong năm 2022.

Một doanh nghiệp khác cũng có mức lỗ cao trong năm 2022 là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN) với 136,5 tỷ đồng, so với khoản lãi 252 tỷ đồng cùng kỳ năm 2021.

Trong cơ cấu doanh thu thuần năm 2022, công ty chỉ có nguồn thu từ cung cấp dịch vụ, ngoài ra, không có doanh thu từ xây lắp, đồng thời ghi nhận âm gần 126 triệu đồng từ chuyển nhượng bất động sản. Trước đó, mảng bất động sản từng là trụ cột doanh thu của Nhà Đà Nẵng, ghi nhận 508 tỷ đồng trong năm 2021.

CTCP Victory Capital (PTL), là đơn vị tiếp theo báo lỗ sau thuế 115,6 tỷ đồng trong khi năm 2021 lãi 15,4 tỷ đồng. Đây cũng là khoản lỗ sau thuế sâu thứ hai kể từ khi Victory Capital chính thức niêm yết trên thị trường chứng khoán năm 2010 đến nay, sau khoản lỗ hơn 138 tỷ đồng vào năm 2013.

Như vậy, công ty đã không thực hiện được kế hoạch lợi nhuận sau thuế đề ra cho năm 2022 là 86,21 tỷ đồng. Kế hoạch này tương đương cao gấp 5,6 lần con số thu được năm 2021 và được Đại hội đồng cổ đông công ty thông qua vào đầu năm 2022.

Ngoài các doanh nghiệp trên, các doanh nghiệp khác như CTCP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Bảo Thư (BII), CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HAR) và CTCP Xây dựng và Phát triển đô thị Bà Rịa - Vũng Tàu (UDC) cũng báo lỗ sau một năm kinh doanh.

Lợi nhuận đi xuống phần lớn do chi phí tài chính tăng cao

Ngoài các doanh nghiệp báo lỗ, một số doanh nghiệp cũng có mức lãi sau thuế năm 2022 giảm sâu so với năm 2021. Cụ thể, CTCP Xây dựng DIC Holdings (DC4) ghi nhận mức giảm 100% còn lãi hơn 49,2 triệu đồng trong năm 2022, trong khi năm trước lãi 42,5 tỷ đồng. Doanh thu trong thuần trong năm của DIC Holdings cũng giảm mạnh từ 614,2 tỷ đồng còn 263,6 tỷ đồng.

Đối với CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn (PLX), đơn vị này ghi nhận mức giảm 98%, còn gần 319 triệu đồng,  năm 2021 lãi 14,6 tỷ đồng. Trong năm, dù doanh thu thuần tăng 60,4%, đạt 7,7 tỷ đồng, song chi phí doanh nghiệp tăng cao khiến lợi nhuận sau thuế  năm 2022 của công ty giảm.

Tương đương Dầu Khí Long Sơn, CTCP Đầu tư LDG (LDG) cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế năm 2022 giảm 98%, còn 4 tỷ đồng, trong khi năm ngoái lãi 259,6 tỷ đồng, phần lợi nhuận giảm là do doanh thu thuần từ bán hàng hóa bất động sản giảm 68,4%, còn 181,7 tỷ đồng, cùng với đó, doanh thu từ cung cấp dịch vụ và môi giới bất động sản cũng giảm từ 35,4 tỷ đồng về mức 1,5 tỷ đồng.

Ngoài ra, chi phí tài chính trong năm 212,7%, đạt 164,5 tỷ đồng, do tăng chi phí lãi vay, lãi trái phiếu, chi phí phát hành trái phiếu và ghi nhận thêm 39 tỷ đồng từ khoản phân chia lợi ích hợp tác đầu tư.

CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) cũng là một đơn vị xuất hiện trong nhóm lãi giảm sâu, với lãi sau thuế 2022 giảm 85%, đạt 144,4 tỷ đồng so với cùng kỳ. Riêng trong quý IV/2022, đơn vị ghi nhận doanh thu thuần giảm 57%, còn 390,9 tỷ đồng, phần lớn do giảm 77% doanh thu từ kinh doanh bất động sản và giảm 41,5% doanh thu từ bán thành phẩm.

Nói về hoạt động kinh doanh trong quý, DIC Group cho biết, doanh thu chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng căn hộ Gateway Vũng Tàu, chuyển nhượng căn hộ dự án CSJ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên và chuyển nhượng nhà xây thô dự án Hiệp Phước.

CTCP Đầu từ và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG), báo lãi sau thuế 96,6 tỷ đồng, giảm 77%, so với năm 2021, khoản lợi nhuận giảm chủ yếu do trong quý IV công ty báo lỗ sau thuế 103 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 222 tỷ đồng.

An Gia cho biết, khoản lỗ này do trong quý, chi phí tài chính và chi phí bán hàng tăng cao so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, trong tháng 12/2022, công ty mua lại phần vốn góp của hai đơn vị đối tác tại dự án The Sóng (Vũng Tàu), tăng tỷ lệ sở hữu tại dự án này lên 99,96%. Theo đó, chi phí bán hàng tại dự án The Sóng được ghi nhận toàn bộ vào báo cáo tài chính này của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, công ty cũng quyết định ghi nhận toàn bộ chi phí bán hàng của dự án The A tại quận 7, TP HCM vào báo cáo này do công ty xác định được khó khăn pháp lý kéo dài và chưa xác định được kế hoạch triển khai cụ thể dự án.