Sẽ đấu giá lại những lô đất bỏ cọc

Trước đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích từ 60-85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, nhưng chỉ có 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người.

Ðáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Sau một tháng chờ đợi chỉ có 13 trên tổng số 68 lô đất trúng đấu giá tại huyện Thanh Oai, Hà Nội đến để trả tiền, còn lại thì bị bỏ cọc. Đáng chú ý trong số 13 khách hàng đến trả tiền này thì những ô đất này cũng chỉ có giá trúng đấu giá cao nhất là 55 triệu đồng/m2.

Như vậy, chỉ có các lô đất có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m2 là có khách hàng tới nộp tiền. Còn lại các lô có giá trúng cao, từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Việc bỏ cọc tràn lan tại khu đất đấu giá này cũng khiến cho việc thu ngân sách của địa phương bị sụt giảm. Trước đó, theo tính toán của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, số tiền dự kiến thu về từ phiên đấu giá này là hơn 400 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến hết sáng 16/9, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền thu được chỉ gần 60 tỷ đồng.

Với kết quả này, huyện Thanh Oai sẽ phải đứng ra tổ chức đấu giá lại các lô đất bị bỏ cọc. Đáng chú ý, nếu đấu giá lại, dự kiến giá khởi điểm vẫn sẽ vẫn giữ ở mức từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Theo lãnh đạo Phòng quản lý và phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, TP Hà Nội, giá khởi điểm sẽ tiếp tục có hiệu lực với phiên tiếp theo. Trừ trường hợp UBND Thành phố ban hành quyết định điều chỉnh giá của bảng giá đất được quyết định tại Quyết định số 30.

Mặc dù bị nhà đầu tư trúng đấu giá bỏ cọc tràn lan nhưng huyện Thanh Oai tiếp tục thông báo đấu giá đất ở địa điểm khác. Cụ thể, huyện Thanh Oai (Hà Nội) vừa ra thông báo đấu giá quyền sử dụng đối với 58 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man (thuộc dãy ONT-07 và ONT-08), ở thôn Văn Quán, xã Đỗ Động.

Cụ thể, các lô đất có diện tích từ 76,55m2 đến 189,73m2; giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2, tương đương từ gần 406 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng mỗi lô. Khách hàng tham gia đấu giá đất phải nộp trước khoảng 81-201 triệu đồng. Hình thức đấu giá từng thửa đất bằng việc bỏ phiếu kín trực tiếp một lần đấu. Thời gian dự kiến tổ chức đấu giá vào sáng 5/10.

Bên cạnh đó, UBND huyện Thanh Oai cũng đang tìm đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đợt 3 đối với 73 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man. Lô số 01 (ONT-01) ký hiệu thửa đất từ 01 đến 20; lô số 02 (ONT-02) ký hiệu thửa đất từ 21 đến 49; lô số 03 (ONT-03) ký hiệu thửa đất từ 50 đến 73. Tổng diện tích các lô đất hơn 7.647 m2, giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2.

Khó xử lý tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc

Các chuyên gia cho rằng, giá khởi điểm thấp, tiền cọc thấp, chính là một trong những nguyên nhân dẫn tới hiện tượng bỏ cọc. Người tham gia đấu giá với tâm lý được ăn cả, ngã thì chỉ mất ít tiền cọc.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết, trên thực tế có không ít trường hợp nhiều phiên đấu giá trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Bởi người tham gia chủ yếu là nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, người địa phương chiếm thiểu số.

Hệ lụy tác động đến mọi phân khúc bất động sản có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng, gây lũng đoạn thị trường, rủi ro thuộc về người mua cuối sau quá trình chuyền tay, gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

Do đó, đối với người tham gia đấu giá, đặc biệt là người dân cần có sự tìm hiểu, cân nhắc kỹ, thận trọng với quyết định mua đất, đặc biệt là khi giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực thì có thể rất khó có thanh khoản. Việc đầu tư đất đai nên dựa trên kế hoạch tài chính dài hạn và đảm bảo rằng mình có đủ nguồn lực để chịu đựng các biến động thị trường.

"Đợi kết luận của các cuộc thanh tra, kiểm tra để đề ra các biện pháp kịp thời bởi vì không còn lâu nữa là đến 1/1/2026, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng, theo nguyên tắc thị trường. Vì vậy nếu chúng ta để đến thời điểm đấy giá đất tăng cao thì sẽ tạo ra bong bóng bất động sản và sẽ rất khó quản lý", Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, sẽ có hiệu lực từ tháng 1/2025, trong đó đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá.

Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá thì tùy mức độ có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Như vậy thời gian tới, pháp luật sẽ có quy định để xử lý với người đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên người dân có thể sẽ nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá, dẫn đến chế tài này không có giá trị răn đe trong thực tế.