Hàng loạt các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo Nghị quyết 33 của Chính phủ đã được triển khai thời gian qua. Trong đó, nhiều ngân hàng đã đồng loạt hạ lãi suất huy động và cho vay được cho là yếu tố quan trọng khiến số lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý I/2023 tăng trên 192% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc này so với quý IV năm ngoái còn tăng trưởng ấn tượng hơn với 270%. Đây là những con số cho thấy thị trường bắt đầu có dấu hiệu ấm trở lại khi khách hàng quan tâm đến phân khúc nhà ở riêng lẻ, nhà đất thổ cư với nhiều giao dịch đã được chốt thành công.

Quý I/2023, thị trường bất động sản cả nước đã có trên 106.400 giao dịch thành công, trong đó có 39.000 giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ; trên 67.200 giao dịch đất nền.

Còn phân khúc căn hộ chung cư trung, cao cấp, nhà ở thương mại mở bán với số lượng ít và chỉ tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn. Lượng giao dịch ở phân khúc này khá khiêm tốn và chủ yếu là những giao dịch của người có nhu cầu ở thực. Không còn tình trạng mua bán giao dịch lướt sóng.

Hiện thị trường đã có sự tự điều chỉnh nguồn cung các phân khúc nhà. Số lượng tìm kiếm và giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản đã dần tăng lên từ cuối quý I.

Giao dịch tăng nhiệt ở căn hộ giá vừa túi tiền

Trong báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn chỉ ra, tại TP HCM chung cư cho thuê, điển hình quận Bình Thạnh, TP HCM có giá thuê tăng 23%, mức độ quan tâm tăng 26%, đặc biệt, con số này tại quận 2 (cũ, nay là TP Thủ Đức) tăng tới 67% và 51%, quận 4 tăng 31% và 42%.

Theo lý giải từ Batdongsan.com.vn, trước đây vào các đợt thị trường hồi phục, bất động sản cho thuê kém nhưng loại hình bất động sản bán lại tăng tốt. Tuy nhiên, sau đại dịch COVID-19 do giá bất động sản quá cao, thị trường gặp khó khăn nên người mua có xu hướng chờ đợi mặt bằng giá hợp lý hơn. Vì vậy, họ chuyển sang xu hướng đi thuê bất động sản, trong đó gồm cả thuê căn hộ và nhà phố.

Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư xác định, thị trường bất động sản vẫn khó khăn, việc đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời không còn nằm trong danh mục ưu tiên. Thay vào đó, họ có xu hướng tìm kiếm căn hộ, nhà phố đón đầu nhu cầu thuê nhà ở thực. Chưa kể, nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay, an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng.

Ghi nhận cho thấy, thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM và các tỉnh lân cận có dấu hiệu tăng nhiệt trở lại trong 3 tuần trở lại đây. Đặc biệt, ở loại hình căn hộ giá vừa túi tiền từ 32-55 triệu đồng/m2. Cả mức độ quan tâm lẫn sức mua ở thực ghi nhận tăng ở giai đoạn này.

Chẳng hạn, tại căn hộ Akari City và Mizuki Park (TP HCM) đã có hơn 50 giao dịch trong vòng 2 tuần. Dù đây là con số không quá đột biến so với trước đây, thế nhưng, tín hiệu phục hồi sức mua đã thấy rõ so với giai đoạn cuối năm 2022.

Cùng với đó, việc thanh toán xuống tiền cũng khá nhanh ở các dự án giá vừa tầm. Tại Mizuki Park của Nam Long ghi nhận hơn 500 căn đã hoàn tất thanh toán 95% tính từ đầu năm đến nay. Điều này khá bất ngờ trong bối cảnh thị trường khó khăn, cho thấy căn hộ giá vừa túi tiền vẫn được tiêu thụ tốt. Sức mua chủ yếu vẫn nằm ở nhu cầu thực.

Tại Nhơn Trạch, Đồng Nai, dự án căn hộ vừa túi tiền FIATO City của Thang Long Real Group dù mới kick off gần đây nhưng lượng quan tâm tìm hiểu dự án tăng nhiệt. Trong Lễ khai trương nhà mẫu diễn ra mới đây, rất đông khách hàng đổ về tìm hiểu dự án. Trong đó, lượng lớn đến từ TP HCM. Được biết, do nằm trong khu đô thị tiện ích hiện hữu, cư dân đã về ở nên người mua ở thực khá quan tâm.

Thị trường bất động sản đang dần 'tan băng'

Thị trường bất động sản được đánh giá là đang có dấu hiệu chuyển biến tích cực với lượng giao dịch thành công tăng dần ở phân khúc nhà đất riêng lẻ, nhà đất thổ cư. Các phân khúc nhà đang có sự điều chỉnh cả về số lượng và mức giá.

Nhà đất riêng lẻ, nhà đất thổ cư tại TP Hà Nội đã giảm giá từ 3 - 5% so với năm ngoái. Thậm chí, nhiều nơi còn giảm tới 10% so với thời điểm sốt đất. Theo đại diện một số sàn giao dịch bất động sản, số lượng giao dịch thành công chủ yếu ở mức giá dưới 5 tỷ đồng. Sau gần 1 năm "đóng băng", giá nhà đất riêng lẻ, nhà đất thổ cư đã có sự điều chỉnh hợp lý hơn với nhiều người dân.

Trong Hội thảo về vực dậy bất động sản mới đây, ông Nguyễn Tiến Hiệp - Chủ tịch HĐQT Sàn giao dịch Bất động sản Nhà phố đánh giá: "Nhà ở và nhà phố là nhu cầu rất lớn của người sử dụng trực tiếp, tức người tiêu dùng bất động sản cuối cùng. Nhu cầu này nó rất lớn và tạo ra dòng luân chuyển trong thị trường ấm trở lại".

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: "Chúng tôi đánh giá là đến khoảng quý III khi đó mới có những nguồn hàng, nhất là những nguồn hàng đáp ứng được cái nhu cầu của phần lớn của thị trường, của người dân. Chúng tôi cho rằng lúc đó mới có sự hồi sinh ổn định và đến cuối năm có lẽ nó sẽ được cải thiện tốt hơn so với cái thời điểm hiện tại".

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, từ quý IV/2023 trở đi, thị trường bất động sản sẽ hồi phục rõ nét.

Về pháp lý, chưa bao giờ trong vòng một tháng, Chính phủ lại có nhiều quyết sách vô cùng quan trọng liên quan đến bất động sản.

Một điểm đáng lưu ý nữa về chính sách là đang sửa đổi cùng lúc các luật liên quan đến thị trường bất động sản: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng như hiện tại. Như vậy, những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ.

Về nguồn vốn, Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ hai thị trường vốn cơ bản là thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng. Sau khi có Nghị định 08, riêng tháng 3 vừa qua đã có 24.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành mới - trong đó hơn 80% là doanh nghiệp bất động sản cho thấy chính sách đã đi vào thực tế.

Cuối cùng, lãi suất cả thế giới đang có xu hướng giảm, tỷ giá cũng đang giảm mạnh, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng thị trường bất động sản sẽ phục hồi.

“Từ quý IV/2023 trở đi, đà phục hồi sẽ được thể hiện rõ nét hơn, những khó khăn của thị trường trái phiếu, của thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ nhiều hơn. Ngoài ra, những sửa đổi luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn, qua đó giải quyết được những khó khăn của thị trường”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Dự báo, nhanh nhất cũng phải tới cuối năm, khi các dự án đã hấp thụ các giải pháp tháo gỡ khó khăn, dòng vốn tín dụng 120.000 tỷ đồng đã được đẩy vào phân khúc nhà ở xã hội, các dự án bắt đầu có nguồn cung sản phẩm khi đó thị trường mới có sự luân chuyển ổn định, các dấu hiệu phục hồi sẽ rõ nét hơn.