Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại TP HCM đã chứng kiến sự tăng giá tất cả mọi phân khúc. Những căn hộ dưới 2 tỷ đồng ngày một khan hiếm và thay vào đó là những căn hộ giá cao và nguồn cung của phân khúc cao cấp xuất hiện nhiều hơn.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay, phân khúc nhà tầm trung dần quay trở lại và trở thành điểm sáng của thị trường căn hộ trong năm 2023.

Báo cáo  thị trường Bất động sản TP HCM trong quý I/2023 của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp mới đạt 6.820 căn, giảm 15% so với quý trước nhưng tăng 68% theo năm. Trong đó, quận 9 cũ (hiện nay thuộc TP Thủ Đức) chiếm tỷ trọng lớn nhất với 24%, tiếp theo là quận 1 với 16%. Nguồn cung mới hạn chế do một số chủ đầu tư tạm dừng dự án hoặc giảm nguồn cung trên thị trường sơ cấp.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt 1.610 căn, tất cả đều thuộc phân khúc hạng C giảm 25% so với cùng kỳ năm trước. Các sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của 5 dự án hiện hữu và 2 dự án mới.

Cụ thể, giá hạng A duy trì ở mức ổn định, hạng B giảm 2% so với quý IV/2022 và hạng C giảm 10% so với quý IV/2022. Các chủ đầu tư cũng chủ động trong việc đưa ra nhiều chương trình ưu đãi bao gồm chiết khấu, miễn phí phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc kéo dài thời gian thanh toán.

Những sản phẩm mới vào thị trường đều ở phân khúc hạng C với giá thành vừa với túi tiền và hợp lý cho người mua tại thời điểm hiện nay. Các dự án hạng B và hạng C thu hút được nhiều người mua trong quý vừa qua. Dòng sản phẩm hạng C chiếm tỷ lệ bán ra lớn nhất với 67% và hạng B theo sau với 27% thị phần. Còn lại, dự án hạng A chỉ chiếm 6%, giảm 76% theo quý.

Căn hộ tầm giá nào đang được quan tâm nhiều nhất tại TP HCM?

Theo Báo cáo thị trường BĐS quý I/2023 của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua căn hộ tại TP HCM và các tỉnh miền Nam đang có sự dịch chuyển. Căn hộ cao cấp, giá trên 55-60 triệu đồng/m2 không còn chiếm ưu thế, thay vào đó, sự quan tâm của người mua đang hướng đến loại hình căn hộ trung cấp, bình dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng (tương đương 40-50 triệu đồng/m2).

Cụ thể, xét về cơ cấu mức độ quan tâm căn hộ chung cư bán tại TP HCM tính theo khoảng giá, hơn 48% nhu cầu mua tập trung vào các dự án có giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, tăng 4% so với lượt tìm mua ở quý IV/2022 trước đó. Với các căn hộ có giá từ 3-6 tỷ đồng/căn, lượt tìm mua chiếm khoảng 34%, giảm 3% so với quý trước và các căn giá trên 6 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 18% nhu cầu mua của thị trường.

Không chỉ có lượng quan tâm tìm kiếm tăng, phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân cũng là loại hình có mức giá sơ cấp chào bán tăng mạnh trong 3 tháng đầu năm. Theo đó, căn hộ bình dân giá dưới 35 triệu đồng/m2 có mức tăng giá rao bán hơn 13% so với quý trước. Căn hộ trung cấp giá từ 35-55 triệu đồng/m2 cũng tăng thêm khoảng 1-2%.

Batdongsan.com.vn phân tích, trong bối cảnh thị trường khó khăn, tâm lý người mua nhà kém, một số dự án nổi bật ở tầm giá dưới 3 tỷ đồng/căn vẫn ghi nhận thanh khoản tốt, tỷ lệ khách hàng xuống tiền thanh toán nhanh như căn hộ Akari Flora thuộc KĐT căn hộ vừa túi tiền (8,6 ha quận Bình Tân) và căn hộ Flora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park (26 ha tại Bình Chánh) của Nam Long Group.

 Cả hai dự án trên đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ ổn định trong bối cảnh nhiều dự án khác gặp khó khăn khi tìm kiếm đầu ra và giải pháp tài chính cho khách hàng. Akari City và Mizuki Park đều có tầm giá trung bình từ 43-50 triệu đồng/m2. Theo đó, các căn hộ 56 m2 tại dự án Akari City sẽ vào khoảng 2,3 tỷ đồng/căn; căn 72 m2 giá 2,8 tỷ đồng/căn.

Còn tại dự án Mizuki Park, theo chủ đầu tư chia sẻ, từ đầu năm đến nay dự án đã bàn giao cụm căn hộ MP6-7-8, theo đó cũng ghi nhận hơn 500 căn đã hoàn tất thanh toán đến 95% giá trị. Trong bối cảnh dòng tiền khó như hiện nay, việc khách hàng vẫn xuống tiền mua nhà, thậm chí thanh toán với tiến độ nhanh chóng hơn những gì mà CĐT dự kiến.

Đây là minh chứng rõ nhất cho việc, trong thời điểm nào thì dòng sản phẩm phù hợp cho nhu cầu thực vẫn sẽ được hấp thụ tốt và người mua đón nhận. Các căn hộ tại Mizuki Park có tầm giá trung bình khoảng từ 48 triệu đồng/m2. Được biết, trong một tuần qua, 20 căn thuộc dự án này đã giao dịch thành công.

Một dự án khác tại khu Tây là 9X An Sương (Hóc Môn) của CĐT Hưng Thịnh cũng bán xong hơn 90% giỏ hàng nhờ tầm giá chỉ vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/căn; dự án Thủ Thiêm Green House (TP Thủ Đức) cũng ghi nhận tỷ lệ đặt mua cao từ nhóm người ở thực, dự án này có giá bán trên dưới 30 triệu đồng/m2; MT Eastmark City dù không tung ra sản phẩm mới nhưng giao dịch ở giỏ hàng hiện hữu khá ổn định, chủ đầu tư vẫn giữ nguyên mức giá từ 40-43 triệu đồng/m2, không điều chỉnh giá trong suốt thời gian qua.

Chia sẻ về biến động nhu cầu của người mua nhà thời gian qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, dựa trên số liệu phân tích cơ cấu mức độ quan tâm các loại hình BĐS toàn quốc, loại hình căn hộ chung cư vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn đang dẫn đầu thị trường, loại hình này chiếm 27% tổng nhu cầu tìm mua nhà trên cả nước (tăng 4% so với năm 2022). Nhà mặt phố và nhà riêng là loại hình BĐS có giá trị khai thác thương mại cũng có được nhiều quan tâm với lượt tìm kiếm lần lượt chiếm 20% và 9%. Còn với đất nền chỉ còn chiếm khoảng 24% trong cơ cấu các loại hình BĐS, không còn là phân khúc được quan tâm nhiều nhất.

Hiện nay, bất chấp những khó khăn kinh tế trước mắt, TP HCM vẫn có tiềm năng tăng trưởng về trung và dài hạn cho thị trường nhà ở. Xét trên tỷ lệ đô thị hoá của TP HCM vào khoảng 70%, dự báo dân số TP HCM sẽ tăng thêm 28% trong năm 2030 tạo ra sức ép lớn lên nguồn cung nhà ở. Như vậy, thị trường vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà vừa túi tiền luôn hiện hữu. Phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân sẽ vẫn tiếp tục dẫn dắt sức mua thị trường trong thời gian tới, ông Tuấn nhìn nhận.

Công bố 355 dự án nhà ở tại TP HCM sắp được cấp 'sổ hồng'

Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM vừa công bố danh sách 355 dự án nhà ở đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng) cho người mua nhà trên địa bàn TP HCM. Theo đó, hơn 81.000 căn nhà, gồm căn hộ, nhà ở riêng lẻ, officetel, shophouse sẽ được cấp sổ hồng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn nằm danh sách chủ đầu tư có các dự án được cấp sổ như Hưng Thịnh, Novaland, Vingroup, Phát Đạt, Him Lam, Gotec Land, Đất Xanh, Đức Khải, Sacomreal...

Một trong những doanh nghiệp có nhiều dự án được cấp sổ hồng là Tập đoàn Hưng Thịnh, gồm 6 dự án đã được gỡ vướng pháp lý triệt để, trong đó có 4 dự án được cấp sổ hồng là Moonlight Park View, Moonlight Boulevard, 9 View Apartment và 8X Đầm Sen, với hơn 2.000 căn hộ.

Ngoài ra, theo thống kê của Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, có khoảng 50 dự án với hàng ngàn căn hộ đang chờ người mua nhà bổ sung chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; 39 dự án vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận và các loại hình khác đang tiến hành thống kê, rà soát để có hướng tháo gỡ vướng mắc.

Theo Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM, hiện có rất nhiều dự án phát triển nhà ở trước đây đã được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định đủ điều kiện cấp sổ hồng cho người mua và đã được Văn phòng đăng ký đất đai TP HCM lập hồ sơ, trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp sổ hồng. Cụ thể, có 398 dự án đã nộp với tổng 191.348 căn, gồm căn hộ, nhà ở riêng lẻ. Hiện TP HCM đã cấp sổ hồng cho 110.016 căn và 81.332 căn chưa cấp sổ hồng.