Giá biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội biến động ra sao?

Theo báo cáo về thị trường bất động sản tại Hà Nội quý I/2023 của Savills, giá sơ cấp của biệt thự và liền kề tại Hà Nội đang ở ngưỡng rất cao. Cụ thể, đối với biệt thự, giá sơ cấp vẫn ở mức 111 triệu đồng/m2 đất. Tương tự với sản phẩm liền kề, giá sơ cấp ghi nhận ở mức 167 triệu đồng/m2 đất.

Cũng theo Savills, trong quý I/2023, nguồn cung sơ cấp giảm đáng kể, thị trường có khoảng 759 căn từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và 50% theo năm. Nguồn cung mới gồm 29 căn biệt thự từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giảm 36% theo quý và 96% theo năm. Thêm vào đó, một số chủ đầu tư buộc phải tạm đóng bảng hàng (tương đương 27% nguồn cung sơ cấp) nhằm sử dụng với mục đích thanh toán trái phiếu hoặc điều chỉnh lại giá. Điều này phần nào tác động thêm đến nguồn cung.Trong cả quý I/2023, thị trường Hà Nội ghi nhận 88 giao dịch được thực hiện.

Giá biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội có những biến động mạnh trong vòng 5 năm qua. Tại quận Hoàng Mai, biệt thự, liền kề là loại hình có biên độ tăng giá mạnh tại Hoàng Mai, tương tự như những quận giáp vùng ven khác (Nam Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên), do vẫn có thêm nguồn cung mới với mặt bằng giá cao hơn hẳn những năm trước trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, khu vực trung tâm không phát sinh dự án mới.

 Đặc biệt, sau dịch COVID-19, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, nơi có không gian sống xanh hơn và rộng rãi hơn của những người có điều kiện tài chính đã đẩy sức mua và mặt bằng giá biệt thự lên cao. Từ dữ liệu của Batdongsan.com.vn có thể thấy, biên độ tăng giá biệt thự mạnh nhất là vào năm 2020-2022. Theo đó, năm 2019, trước thời điểm dịch COVID-19, giá biệt thự quận Hoàng Mai tăng khoảng 10% so với năm 2018. Trong khi đó, chỉ trong năm 2021-2022 giá biệt thự đã tăng 34,6%. Tính đến hết năm 2022, giá biệt thự tại quận Hoàng Mai đạt mốc trung bình 171 triệu/m2, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2018.

Sản phẩm biệt thự tại quận Hoàng Mai chủ yếu nằm trong các khu đô thị, chỉ có một số ít dự án đơn lẻ. Tại thời điểm đầu tháng 4/2023, giá biệt thự tại một số dự án như sau: Gamuda City: 169 – 205 triệu/m2; Louis City Hoàng Mai: 125 – 213 triệu đồng/m2; KĐT Pháp Vân – Tứ Hiệp: 108 – 207 triệu/m2; KĐT Đại Kim: 160 – 269 triệu/m2; KĐT Linh Đàm: 109 – 265 triệu/m2; KĐT Đại Kim – Định Công: 49 – 190 triệu/m2; KĐT Đền Lừ II: 215 – 263 triệu/m2.

Tại quận Long Biên, loại hình biệt thự ghi nhận mặt bằng giá tăng đột biến, với mức trung bình lên tới 25%/năm, tuy nhiên biên độ tăng mạnh nhất là giai đoạn 2020-2022 với mặt bằng cao vượt hơn hẳn, cụ thể từ mốc 83 triệu/m2 lên 173 triệu/m2 với nguồn cung chủ yếu đến từ dự án Vihomes Riverside của VinGroup. Đây là dự án góp phần thay đổi rất lớn đến bộ mặt đô thị cũng như nguồn cung biệt thự quận Long Biên.

Hiện Vinhomes Riverside là dự án có giá biệt thự cao nhất Long Biên, dao động từ 150-200 triệu/m2, các dự án khác như Garden Villas, Hà Nội Garden City, Khai Sơn Hill… giá cũng dao động từ 80-130 triệu/m2. Nguyên nhân loại hình biệt thự tại Long Biên có biên độ tăng giá mạnh trong 2 năm gần đây là do xu hướng dịch chuyển về các vùng ven đô của nhiều người dân sau đại dịch Covid-19.

Tại quận Cầu Giấy, biệt thự, nhà mặt phố quận Cầu Giấy tuy có mặt bằng giá khá cao nhưng nếu so với các quận trung tâm khác như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm… thì vẫn mềm hơn. Giá biệt thự trung bình năm 2022 là 260 triệu/m2, nhà mặt phố là 375 triệu/m2. Biên độ tăng giá nhà mặt phố quận Cầu Giấy chỉ đạt trung bình 6,78%/năm trong 5 năm qua, tuy không phải là mức cao so với các loại hình còn lại nhưng với mặt bằng giá dao động phổ biến từ 260 – 850 triệu/m2 thì đơn giá mỗi m2 tăng trung bình hàng năm là khá cao. Ví dụ, giá nhà mặt phố năm 2021 trung bình khoảng 327 triệu/m2 thì năm 2022 là 375 triệu/m2, tăng 48 triệu/m2/năm.

Còn tại quận Nam Từ Liêm, biệt thự và nhà phố tại quận này cũng rất đắt đỏ, trong đó giá biệt thự trung bình năm 2022 khoảng 196 triệu/m2, nhà mặt phố khoảng 247 triệu/m2, tăng trung bình lần lượt 13,2%/năm và 7,2%/năm. Tuy nhiên nguồn cung hai loại hình này không nhiều.

Trong khi đó, biệt thự, liền kề quận Hà Đông cũng là loại hình có biên độ tăng giá mạnh, với mức tăng trung bình khoảng 20,1%/năm. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, Hà Đông là quận có nguồn cung biệt thự, liền kề dồi dào, ngoài hơn chục dự án riêng lẻ còn có các sản phẩm phân bổ ở 23 khu đô thị mới.

Những khu đô thị quy mô lớn như KĐT Thanh Hà (416 ha); Đồng Mai (226 ha); Dương Nội (197 ha); Gelexcimco Lê Trọng Tấn (137,6 ha); Văn Phú (94 ha)… cung cấp hàng nghìn sản phẩm biệt thự, liền kề cho thị trường. Đáng chú ý, trong khi các địa bàn khác đã khan hiếm nguồn cung mới thì tại Hà Đông, loại hình biệt thự, liền kề vẫn phát sinh hàng năm tại các phân khu tiếp theo của các khu đô thị. Nguồn cung mới giá cao đã kéo mặt bằng giá trung bình của loại hình này tại Hà Đông tăng mạnh trong 5 năm qua.

Nguyên nhân khiến biệt thự, nhà liền kề giá neo cao

Nhận định hoạt động của thị trường trong quý I/2023, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Hà Nội chia sẻ trên Reatime: "Thị trường trong quý I/2023 ảm đạm với niềm tin của người mua thấp, nguồn cung mới hạn chế, giá cao và Tết Nguyên đán sớm. Ngoài ra, người mua hiện nay còn quan tâm tới những vấn đề liên quan đến pháp lý của dự án trước khi đưa ra quyết định".

Không chỉ vậy, giá sơ cấp đang ở ngưỡng rất cao. Đối với biệt thự, dù giá sơ cấp đã giảm đến 14% nhưng vẫn ở mức 111 triệu đồng/m2 đất. Tương tự với sản phẩm liền kề, giá sơ cấp ghi nhận giảm 3% theo quý, đạt mức 167 triệu đồng/m2 đất. Tuy nhiên sự sụt giảm này chủ yếu là do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại huyện Mê Linh, không phải mức giảm của thị trường.

Theo bà Hằng, nếu bài toán cung cầu được giải quyết hợp lý, thị trường sẽ có thể có những dấu hiệu tích cực bởi nền tảng của thị trường là rất tốt. Cụ thể, các yếu tố như dân số đông, tốc độ đô thị hoá nhanh, hơn nữa Hà Nội là nơi thu hút nhu cầu di cư từ nhiều địa phương sẽ là động lực đối với nhu cầu ở thực.

Dự đoán về xu hướng thời gian tới, bà Hằng cho rằng, nguồn cung sơ cấp hạn chế cũng như giá sơ cấp cao nên thị trường sẽ dịch chuyển nguồn cầu cho thị trường thứ cấp.

Nhìn về triển vọng của phân khúc trong tương lai, bà Hằng đánh giá, Nghị quyết 33/NQ-CP 2023 được ban hành là cơ chế tháo gỡ khó khăn, tạo tiền đề cho phát triển của thị trường bất động sản có sự thay đổi tích cực hơn về yếu tố pháp lý cũng như nguồn vốn.

"Từ nay tới cuối năm có khoảng 1.865 căn từ 16 dự án dự kiến tung ra và huyện Mê Linh vẫn chiếm thị phần lớn nhất đến 18%, tiếp theo là Hoài Đức 17% và Thanh Trì 14%. Các dòng sản phẩm này chủ yếu nằm ngoài vành đai 3”, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết.

Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng cũng phản ánh về triển vọng của thị trường trong thời gian tới. Mặc dù thị trường tăng trưởng chậm nhưng vẫn có những thay đổi tích cực.

“Các dự án phát triển hạ tầng của thành phố có thể kể đến như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn - Cầu Giấy), đường vành đai 3,5 và vành đai 4. Các khu vực lân cận các dự án này như Hoài Đức, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì sẽ được hưởng lợi. Kể từ khi tuyến Metro số 2A đưa vào hoạt động, Savills nhận thấy giá sơ cấp biệt thự tại quận Hà Đông tăng 37%, nhà liền kề cũng tăng 26% còn shophouse tăng nhẹ 6%”, bà Hằng nói thêm.

Với việc chuyển đổi cơ cấu ngành, nền kinh tế vẫn đang tiếp tục phát triển, hầu hết các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù số lượng giao dịch đang giảm, nhưng nguồn cầu nhà ở cho nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao. Đặc biệt, sự xuất hiện của những dự án mới với quy mô lớn và pháp lý rõ ràng sẽ tạo ra động lực mới cho thị trường biệt thự, nhà liền kề trong tương lai.