Room tín dụng sắp được nới và Nghị định 153 (sửa đổi) sắp được ban hành dự báo sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Mặc dù vậy, các chuyên gia cho rằng, không nên quá kỳ vọng vào việc này và thị trường địa ốc sẽ khó có thể sôi động ngay lập tức. TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho biết, có ba thách thức lớn lớn mà các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt hiện nay.

Thứ nhất là pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ như pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel,…). Thứ hai là tài chính, hai kênh dẫn vốn quan trọng là tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn. Thứ ba là giá bất động sản về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá thị thực và vẫn cao so với thu nhập của người dân.

Trong báo cáo vừa phát hành, CTCP Chứng khoán VNDirect nhận định, các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) có thể vẫn gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối 2022.

Tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã giảm 23,7% so với cùng kỳ xuống 176.867 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. Nguyên nhân là do Chính phủ yêu cầu cẩn trọng đối với thị trường TPDN khi rủi ro vi phạm ngày càng tăng trong các đợt phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo thống kê của VNDirect, TPDN bất động sản chiếm 24% lượng phát hành mới trong 6 tháng đầu năm,  giảm mạnh 43,3% so với cùng kỳ.

Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm, không có tài sản đảm bảo.

Do đó, nhóm phân tích này cho rằng, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Trong khi đó, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS.

Mặc dù từ cuối quý III, cơ quan này được kỳ vọng sẽ nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song VNDirect cho rằng dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. NHNN sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như BĐS, chứng khoán và các dự án BOT.

Ngoài ra, nhóm phân tích cho rằng, nhu cầu mua nhà của người dân có thể gặp nhiều thách thức hơn do chịu ảnh hưởng bởi lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế.

Lãi suất vay mua nhà đã tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại và dự báo có thể tăng 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối nay. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân dự báo có thể tăng lên 10 - 10,5%/năm vào cuối năm, vẫn thấp hơn so với mức 11 - 11,5%/năm trước đại dịch.

Điểm tích cực duy nhất trong nửa cuối năm nay theo công ty chứng khoán này đó là giá vật liệu xây dựng đang dần hạ nhiệt. Đơn vị kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, điều này sẽ giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Trong khi đó, các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, ngành bất động sản vẫn sẽ gặp khó khăn trong ngắn hạn.

Tổng hợp số liệu báo cáo tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết cho thấy, lượng tiền ứng trước của khác hàng có xu hướng giảm từ quý I/2020 do hoạt động bàn giao các dự án cũ, trong khi các dự án tiếp nối khả năng giảm về số lượng. Tuy nhiên, giá trị hàng tồn kho không có sự thay đổi đáng kể. Điều này khiến cho tính thanh khoản của hàng tồn kho BĐS có xu hướng chậm lại.

Trong khi đó, trong giai đoạn 2019 - 2021, các doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng nợ vay, đặc biệt thông qua hoạt động phát hành TPDN.

Đến đầu 2022, NHNN đã có các chỉ đạo về việc kiểm soát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành TPDN, cũng như tín dụng trong lĩnh vực BĐS.

Nhóm phân tích VDSC cho rằng, việc siết chặt các hoạt động vay mượn (ngân hàng và trái phiếu) sẽ khiến chi phí vay nợ của các doanh nghiệp Bất động sản tăng cao. Do đó, các doanh nghiệp BĐS đang sử dụng đòn bẩy lớn găp nhiều khó khăn hơn trong giai đoạn sắp tới.

Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà đã có xu hướng tăng trong nửa đầu năm 2022 và cắt giảm “gói hỗ trợ lãi suất” trong năm đầu. Ngoài việc hạn chế cho vay các sản phẩm đất nền, đầu tư hay nghỉ dưỡng, ngân hàng cũng cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà. Lãi suất vay tài trợ dự án đứng trước áp lực tăng trong 2023.

TPDN nói chung, cũng như TPDN Bất động sản nói riêng sẽ đáo hạn với giá trị lớn từ quý III/2022 và năm 2023. Theo VDSC, trong môi trường tín dụng thắt chặt, một khoản lớn TPDN đáo hạn sẽ ảnh hưởng tiêu cực lên khả năng thanh khoản của các nhà phát triển dự án, cũng như tăng chi phí tài trợ vay của các doanh nghiệp Bất động sản trong thời gian tới.

Ngoài ra, thị trường còn đối mặt với rủi ro từ các biến số vĩ mô như FED, ECB tăng lãi suất theo lộ trình, lạm phát và tỷ giá trong nước cũng đang áp lực lên lãi suất đi vay của các doanh nghiệp.

“Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong 2022 - 2023”, VDSC dự báo.