Tại Diễn đàn  bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất với chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”, các chuyên gia đã đưa ra những nhận định về phục hồi thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Phát biểu tại Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư gặp khó khăn, bị suy giảm mạnh về thanh khoản.

Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng mới để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

“Đến thời điểm tháng 9/2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Tâm lý của các nhà đầu tư đã có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước”, TS. Nguyễn Văn Khôi nhận định.

Đưa ra những đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh, thị trường bất động sản hiện nay đang phải trải qua giai đoạn rất khó khăn cùng với bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế trong nước và thế giới, tuy nhiên, chưa tới mức khủng hoảng.

“Trong vòng 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam rất khó khăn. Bàn thảo về thời điểm hồi phục thị trường ở thời điểm hiện tại là vô cùng quan trọng và cần thiết”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện có 6 yếu tố tác động chính đến thị trường bất động sản Việt Nam, bao gồm: Kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tài chính; giá và niềm tin; cung - cầu; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch.

Phân tích cụ thể từng yếu tố, TS. Cấn Văn Lực cho biết, thứ nhất là tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt đẹp hơn.

Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần từ quý III/2024. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%.

Thứ ba, vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển CSHT được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng.

Thứ năm, nghĩa vụ tài chính đang trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Cuối cùng, cung - cầu và giá tiến tới cân bằng hơn, hợp lý hơn.

“Tôi khẳng định, đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, đây là giai đoạn sàng lọc, lành mạnh hoá thị trường và nhiều quốc gia trên thế giới đang đi theo hướng đi này”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Cùng chung nhận định, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, có một số từ khóa được doanh nghiệp, nhà đầu tư và truyền thông nói nhiều về thị trường bất động sản hiện nay là: Thiếu nguồn cung, giảm cầu, thiếu sự quan tâm của chính quyền địa phương, thiếu vốn. Điều này cũng chứng tỏ, sức khoẻ của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang rất suy yếu. Suy yếu từ quy mô, số lượng, nhân sự và cả tiềm lực tài chính.

Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ có khoảng 23% doanh nghiệp có thể “cầm cự” được hết quý III năm nay nếu không có các chính sách điều hành vĩ mô với sự tác động mạnh mẽ.

Tuy nhiên, theo ông Đính, thị trường đã có những chuyển biến tích cực. Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, từ chỗ nguồn cung trong quý I sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, chỉ có hơn 1.000 giao dịch nhưng sang tới quý II đã có sự chào bán trở lại với trên 200 sản phẩm và có khoảng 3.700 giao dịch thành công; sang đến quý III đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.

“Những điều này cho thấy, điều hành của Chính phủ đã có những kết quả bước đầu. Trong thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách”, TS. Nguyễn Văn Đính kỳ vọng.

Nhà ở xã hội sẽ giúp cho thị trường BĐS phục hồi

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản  có một số động lực để phục hồi như sau:

Thứ nhất là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ban ngành đã chỉ đạo sâu sát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…

Thứ hai là thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở từng phân khúc. Các chủ đầu tư đang xem xét, cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đó là yếu tố quan trọng cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào.

Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

“Chính vì lẽ đó, từ cuối năm 2022 đến nay, chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai và đây là cơ hội lớn để thị trường bất động sản phục hồi. Hiện nay, quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi lớn tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường sẽ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được đưa ra thị trường”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm.

Cũng đưa ra dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư được nhanh chóng.

“Chúng tôi dự đoán quý IV/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Hy vọng rằng, sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc do các chính sách tháo gỡ khó khăn đang từng bước có tác động tốt đến thị trường bất động sản”, TS. Nguyễn Văn Đính kỳ vọng.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng hy vọng rằng quý II đến quý III/2024, thị trường sẽ có dấu hiệu phục hồi nhưng sẽ phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, thị trường hiện nay đang khủng hoảng phân khúc và phân khúc đang thiếu nhất là nhà ở giá rẻ.  “Chúng ta nên tập trung toàn bộ nguồn lực để phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở giá rẻ, đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực. Vì thực tế thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ mới là ‘tử huyệt’ để thị trường bất động sản đi lên”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.

Cùng với đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, cần phải thành lập quỹ để cho vay nhà ở giá rẻ hoặc quỹ tín thác nhà ở giá rẻ. Cùng với đó, không nên để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.