Thị trường bất động sản sẽ "đảo chiều" từ nửa cuối 2024

Thị trường  bất động sản đang bước vào những ngày cuối cùng của năm 2023. Mặc dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức như tăng trưởng kinh tế chưa thực sự hồi phục (GDP cả năm ước đạt 5 - 6%, trong khi mục tiêu đặt ra là 6,5%), thị trường vốn chưa hoàn toàn khơi thông (lãi suất giảm nhưng tiền gửi của dân vẫn tăng mạnh, phát hành trái phiếu doanh nghiệp sụt giảm), câu chuyện pháp lý còn dang dở,...

Song, nhiều dự báo tích cực về sự khởi sắc của thị trường trong năm 2024 vẫn được giới chuyên gia đưa ra tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2023) diễn ra mới đây.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong chu kỳ trước, sau khi bước ra khỏi giai đoạn khó khăn, thị trường đã dần phục hồi theo 4 giai đoạn chính là thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định.

Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã đưa ra kịch bản về lộ trình phục hồi của thị trường sau thời điểm đảo chiều trong chu kỳ này. 

Cụ thể, từ quý III - quý IV/2024, thị trường bất động sản dự kiến bước vào giai đoạn thăm dò. Thanh khoản nhỏ lẻ, chủ yếu xuất hiện ở một số phân khúc ở thực như nhà riêng, chung cư.

Dòng tiền có xu hướng rời những tài sản mang tính chất đầu cơ để trú ngụ trong những tài sản mang tính chất phòng thủ. Minh chứng là với chung cư, loại hình này ít bị ảnh hưởng nhất, mặt bằng giá không giảm và vẫn ổn định từ năm 2021 đến nay.

Từ quý IV/2024 - quý I/2025, thị trường sẽ bước vào giai đoạn củng cố, khơi thông nguồn tiền và đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý để tạo động lực phát triển. Hiện ở TP HCM, 67/180 dự án được giải quyết về mặt pháp lý; còn ở Hà Nội là 419/712 dự án. Vẫn còn rất nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ.

Từ quý II - quý IV/2025, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn khởi sắc, ghi nhận kinh tế quay trở lại guồng quay phát triển, nguồn tiền đầu tư tăng trưởng.

Tiềm lực tài chính chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dần sẽ giúp phục hồi nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng. Giá bất động sản lúc này được dự báo tiếp tục xu hướng tăng.

Cuối cùng là giai đoạn ổn định, dự kiến từ quý I/2026 trở đi. Thị trường đã giải quyết được tất cả những vấn đề tồn đọng, tiếp đà tăng trưởng tốt về thanh khoản, giá tăng mạnh.

Đồng thời, ghi nhận hiện tượng “trăm hoa đua nở” với đa dạng các loại hình bất động sản cùng phát triển. Thị trường cực kỳ sôi động.

Bên cạnh những loại hình đáp ứng nhu cầu thực, dẫn sóng phục hồi như chung cư hay nhà riêng thì còn xuất hiện cả các sản phẩm đầu cơ, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, đất nền,.... Các sản phẩm này đều tăng trưởng về cả niềm tin từ nhà đầu tư lẫn lượng giao dịch trên thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn lưu ý rằng, có rất nhiều yếu tố tạo nền tảng cho thời điểm đảo chiều của thị trường trong giai đoạn tới. Chúng tôi xác định tín hiệu này sẽ rơi vào khoảng quý II - quý IV/2024, thị trường chuyển từ trạng thái trầm lắng sang xu hướng dần hồi phục.

Song, cần lưu ý rằng đảo chiều không có nghĩa là thị trường sẽ đi lên ngay lập tức mà cần có lộ trình.

Nói một cách dễ hiểu, khi đang trong xu hướng đi ngang dưới đáy dài hạn, đảo chiều có nghĩa là thị trường bắt đầu thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và cần một khoảng thời gian nhất định để quay về phát triển như giai đoạn trước đó. Đơn cử như giai đoạn 2016 - 2019, khi giá cả, thanh khoản... đều sôi động”.

Thị trường BĐS đang phục hồi nhưng chậm

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2023, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, kinh tế Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội hồi phục trong năm 2024. Cơ sở cho nhận định này do Việt Nam đang xuất hiện nhiều động lực tăng trưởng tích cực.

Cụ thể, Việt Nam hiện đang có 4 động lực tăng trưởng chính, bao gồm: Trung Quốc mở cửa trở lại; Việt Nam đang đón đầu cơ hội dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư toàn cầu; dịch vụ, tiêu dùng tăng trưởng khá khả quan; đầu tư công, Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022 - 2023 được đẩy mạnh.

Cũng theo chuyên gia, bên cạnh những động lực tăng trưởng, Việt Nam còn đang sở hữu một nền tảng vĩ mô ổn định khi lạm phát thấp, tỷ giá vừa phải, rủi ro nợ xấu trong tầm kiểm soát. Cùng với đó, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn và đặc biệt là hội nhập quốc tế thông qua việc ký kết các hiệp định FTA đang được Việt Nam thực hiện tốt. Chưa kể, Việt Nam cũng đang trong quá trình đẩy mạnh hoàn thiện thể chế. Mới đây nhất, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Sang năm 2024, Quốc hội sẽ tiếp tục thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

“Đây là những cơ sở để chúng ta mạnh dạn dự đoán, nền kinh tế Việt Nam có triển vọng hồi phục trong năm 2024. Khi kinh tế khởi sắc, thị trường bất động sản tất yếu cũng chuyển biến tích cực”, TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Tại "Tọa đàm nghề môi giới Bất động sản và giải pháp để tiếp cận khách hàng trong kỷ nguyên công nghệ số" diễn ra ngày 13/12, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết trước tình hình kinh tế nhiều biến động đã tác động trực tiếp đến từng cá thể, đối tượng, ngành nghề của xã hội, đặc biệt lĩnh vực BĐS. Đương nhiên, điều hành vĩ mô tiếp tục hướng tới việc duy trì không làm tăng lạm phát, đảm bảo cán cân xuất nhập khẩu. Việt Nam không giống như nhiều quốc gia khác trên thế giới khi nền kinh tế đã vượt qua được giai đoạn khó khăn.

Cũng theo ông Đính, năm 2024 sẽ tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn do tình hình chính trị của thế giới còn bất ổn khiến suy yếu kinh tế và giảm lực cầu. “Kinh tế có vấn đề thì BĐS cũng có vấn đề, do tổng cầu trên thị trường giảm xuống, kể cả chi tiêu và đầu tư BĐS cũng giảm. Minh chứng là lực lượng môi giới trong 2023 đã giảm xuống một cách đáng kể. Tuy nhiên đây cũng là cơ hội để sàng lọc, thị trường sẽ còn lại những người môi giới có trình độ năng lực và cạnh tranh mạnh hơn nhằm tạo ra sự công bằng”- ông Đính nhìn nhận.

Dự báo năm 2024 sẽ có cải thiện nhưng không nhiều, đặc biệt lượng cung mới rất khó khăn được đưa vào thị trường. Ông Đính cho biết có rất nhiều khó khăn như vướng mắc về thể chế pháp luật, phê duyệt các thủ tục, một số dự án đang nằm đợi phê duyệt phải tiếp tục chờ và chưa được giải quyết dứt điểm. Bên cạnh đó, Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua, Luật Thuế BĐS chưa trình Quốc hội khiến thị trường đất nền vẫn còn nhiều trở ngại và chưa thấy nhiều cơ hội cho đà phục hồi mạnh mẽ.

Tuy nhiên, Chính phủ đang rất quyết liệt và nỗ lực khi liên tục cho rà soát cũng như lập tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho ngành BĐS. Lực đẩy thị trường còn ghi nhận khi giải ngân đầu tư công tính đến tháng 11/2023 đạt 65,1%. Các địa phương từng bước phát triển hệ thống kết nối giao thông, tạo lan tỏa kinh tế, đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa, kích thích thị trường bất động sản .