Thị trường bất động sản Việt Nam: Dư thừa căn hộ cao cấp, khan hiếm nhà giá rẻ
Khan hiếm nguồn cung, giá thành đẩy lên cao
Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2022, nguồn cung nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán.
Cụ thể, trong quý III, có 17 dự án nhà ở thương mại hoàn thành (khoảng 4.123 căn), bằng khoảng 71% so với quý II/2022 và bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021; 2 dự án nhà ở thu nhập thấp hoàn thành (310 căn), bằng khoảng 66,7% so với quý II/2022 và bằng khoảng 33,4% so với cùng kỳ năm 2021.
Ngoài ra, có 1.148 dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng với 324.511 căn, số lượng tương đương với quý II/2022 và bằng khoảng 163,3% so với cùng kỳ năm 2021; 46 dự án nhà ở thu nhập thấp đang triển khai xây dựng với 25.216 căn, số lượng bằng khoảng 48% so với quý II-2022 và bằng khoảng 55,4% so với cùng kỳ năm 2021; 27 dự án nhà ở công nhân đang triển khai xây dựng (20.250 căn), tập trung chủ yếu tại Long An (10 dự án), Phú Thọ và Bắc Giang (3 dự án), số lượng dự án bằng khoảng 112,5% so với quý II/2022.
Khan hiếm nguồn cung khiến giá bất động sản neo cao. Ảnh KTĐT.
Số liệu tổng hợp cũng cho thấy, trong quý chỉ có 57 dự án nhà ở đủ điều kiện bán với 18.885 căn, bằng khoảng 71,3% so với quý II/2022.
Về lượng giao dịch, nhìn chung trong 9 tháng đầu năm, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đạt 51.003 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Long An, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh; tổng lượng giao dịch bằng khoảng 73,8% so với quý II/2022 và bằng khoảng 439% so với cùng kỳ năm 2021. Giao dịch đất nền có 115.129 giao dịch thành công, bằng khoảng 54% so với quý II/2022.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý II/2022, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường, đặc biệt là thị trường thứ cấp.
Trong đó, với căn hộ chung cư, giá giao dịch cơ bản ổn định so với quý II/2022. Tuy nhiên, tại một số khu vực tại Hà Nội, TP HCM, giá tăng hơn so với quý trước.
Cụ thể, với phân khúc căn hộ bình dân (giá từ 25-30 triệu đồng/m2): Tại các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, mà chỉ có tại một số ít các dự án khu vực xa trung tâm. Căn hộ chung cư trung cấp (giá 30 - dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn là sản phẩm chủ đạo trên thị trường.
Tại Hà Nội: Dự án Vinhomes Skylake (quận Nam Từ Liêm) giá khoảng 43 triệu đồng/m2; Sunshine Garden (quận Hai Bà Trưng) giá khoảng 38 triệu đồng/m2;...
Căn hộ cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2): Tại Hà Nội và TP HCM, một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao như: Dự án Golden Westlake (quận Tây Hồ, Hà Nội) giá khoảng hơn 100 triệu đồng/m2; Feliz En Vista (quận 2, thành phố Hồ Chí Minh) giá khoảng 160 triệu đồng/m2...
Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền, nhìn chung, giá giao dịch thứ cấp trong quý III có xu hướng giảm nhẹ, khoảng 2-3% so với quý trước. Một số khu vực có mức giá giao dịch nhà ở riêng lẻ, đất nền giảm nhiều như tại quận Hà Đông, các huyện Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Củ Chi (TP HCM); các quận Sơn Trà, Liên Chiểu (Đà Nẵng). Cụ thể tại Hà Nội, nhà ở riêng lẻ, đất nền tại Starlake Hà Nội (Tây Hồ) giá khoảng 279,2 triệu đồng/m2; Khai Sơn City (Long Biên) giá khoảng 176,2 triệu đồng/m2...
Dư thừa căn hộ cao cấp, khan hiếm nhà giá rẻ
Liên quan đến thị trường bất động sản, báo cáo gửi đại biểu Quốc hội về một số vấn đề chuẩn bị cho phiên chất vấn, trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 4, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở mới trong 9 tháng chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán.
Theo đó, trong 9 tháng đầu năm, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, bằng khoảng 50,4% số dự án so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, bằng khoảng 51% số dự án so với cùng kỳ năm 2021.
Lũy kế tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng đầu năm 2022 tăng so cao với cùng kỳ năm 2021, nhưng đã có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022.
Theo Bộ Xây dựng, thị trường đang khan hiếm nhà giá rẻ. Ảnh HNM.
Ngoài ra, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Theo đó, căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.
Cũng theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản thời gian qua còn tồn tại, hạn chế. Trong đó, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi như: chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...
Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu).
Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.
Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.
Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.
Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
