Thị trường bất động sản đã qua vùng đáy

Số liệu mới đây của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho thấy, thị trường  bất động sản hiện nay đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Theo HeoREA, quý I/2023 là “vùng đáy” của thị trường bất động sản. Tuy về tổng thể, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Cụ thể, những dấu hiệu tích cực được thể hiện tại thị trường BĐS TP HCM, quý I/2023 tăng trưởng -16,2%; đến 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng -11,58% nhưng đã giảm 4,62% so với quý I/2023; đến cuối quý III/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm -8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 09 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý I/2023. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản hiện nay đã ở giai đoạn tích cực hơn, bước qua vùng đáy.

Theo thống kê HoREA, trong 9 tháng đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn (tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022) gồm 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%). Trong đó phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn chiếm 66,37% (cao hơn tỷ lệ 58% của cả nước) phần còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp có 5.051 căn chiếm 33,63% (cao hơn tỷ lệ 26% của cả nước) và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.

Tuy là đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường bất động sản hiện nay vẫn được nhận định là còn nhiều trở ngại để đi đến sự phục hồi. Thanh khoản thị trường còn kém, tâm lý nhà đầu tư chưa mạnh và còn nhiều vướng mắc cần được khơi thông.

Tuy vậy, theo Bộ Xây dựng, giao dịch bất động sản vẫn sụt giảm mạnh. Trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022. Theo báo cáo của Ban IV, đến cuối tháng 09/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ.

Theo thống kê, tín dụng cho bất động sản đến cuối tháng 9 tăng 6,04%, thấp hơn so với mức tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế là khoảng 7%. Tuy nhiên, tín dụng cho kinh doanh bất động sản lại có mức tăng trưởng khá cao, 21,8%, cao gấp 3 lần mức tăng trưởng chung.

Giới chuyên gia nhận định, lúc này thị trường bất động sản đang bắt đầu đi qua vùng đáy. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ "V" mà là chữ "U", tức là sẽ mất khoảng 1-2 quý để những diễn biến tích cực một cách rõ ràng. Phục hồi chậm mà chắc, làm quen với các điều kiện kinh doanh mới là chìa khóa giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thị trường bất động sản có thể phục hồi từ nửa cuối năm 2024

Nhận định về thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, mặc dù thị trường vẫn còn rất khó khăn tuy nhiên hoàn toàn có căn cứ, để khẳng định được chắc chắn về triển vọng hồi phục trở lại, tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn và lành mạnh, bền vững do các động lực.

Đầu tiên đó là Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương đã chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai cùng các luật có liên quan bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tháo gỡ những vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản.

Kế tiếp đó là Quốc hội đang xem xét các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Nếu như các luật này được ban hành đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất, tính khả thi và sát với thực tế thì sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho thị trường.

Bên cạnh đó, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng cùng với sự vào cuộc mạnh mẽ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phát huy được nguồn lực đất đai, tạo điều kiện để có thể tiếp cận thuận lợi với thị trường vốn, tín dụng cũng như tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho khoảng 1000 dự án bất động sản ở trong cả nước.

Ông Lê Hoàng Châu phát biểu tại Hội thảo công bố báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2023: “Với nỗ lực cũng như trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản phải quyết liệt trong việc tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực, kéo giảm giá nhà về với mức hợp lý thì thị trường bất động sản có triển vọng hồi phục, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi”.

Còn một động lực khác đó là tổng cầu nhà ở đáp ứng được nhu cầu ở thực của xã hội vẫn còn rất lớn, nhất là nhu cầu loại nhà ở có giá vừa với túi tiền, nhà ở xã hội của đông đảo người có mức thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở trong xã hội là rất lớn. Tầng lớp trung lưu vẫn còn đang tiếp tục xu thế tăng trưởng vững chắc dù cho hiện nay nhu cầu của các tầng lớp dân cư nhìn chung đang sụt giảm.

Đồng quan điểm với ông Châu, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang phải trải qua giai đoạn khó khăn cùng với bối cảnh chung của nền kinh tế trong nước và thế giới, nhưng chưa tới mức khủng hoảng.

Theo ông các yếu tố tác động chính đến thị trường bất động sản hiện nay như tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang phục hồi, năm 2024-2025 sẽ tốt đẹp hơn. Lạm phát và lãi suất không còn tăng và dự báo giảm dần từ quý III/2024. Tính đến tháng 8 năm nay, lạm phát đã duy trì được ở mức 4,57%.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay còn có trợ lực từ nhiều yếu tố như; nhu cầu nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của xã hội vẫn rất lớn, nhất là nhu cầu loại nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp trong xã hội. Sự phát triển nhanh và đang tiếp tục xu thế vững chắc của tầng lớp trung lưu đang củng cố cho nhu cầu mua bán nhà đất ở nhiều phân khúc.