Theo thống kê của Fiinratings, tính chung trong 11 tháng vừa qua, tổng giá trị trái phiếu phát hành cả riêng lẻ và chào bán ra công chúng đạt gần 253.000 tỷ đồng, trong đó kênh trái phiếu riêng lẻ đạt 228.000 tỷ đồng và phát hành ra công chúng đạt 25.000 tỷ đồng.

Con số này mới chỉ bằng khoảng 80% so với năm 2022 và thấp hơn nhiều so với mức kỷ lục 782.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong năm 2021.

Trong 11 tháng đầu năm 2023, ngân hàng đạt 120.000 tỷ đồng, chiếm 47,5%; nhóm bất động sản đứng ở vị trí thứ 2 với 32,8% (hơn 80.000 tỷ đồng). Tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 75.000 tỷ đồng trong 11 tháng, tăng 13% so với cả năm 2022.

Lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản trung bình ở mức 11,92% với kỳ hạn bình quân 3,65 năm nhưng biên độ khá rộng, 6 - 14,5% tùy theo chất lượng của tổ chức phát hành và yếu tố cấu trúc thương vụ.

Đơn vị này cho biết áp lực nợ trái phiếu đến hạn năm 2024 ở mức cao, với tổng giá trị thanh toán trái phiếu bao gồm cả gốc và lãi đến hạn cả năm lên tới 376.500 tỷ đồng. Trái phiếu của tổ chức phát hành phi ngân hàng đến hạn ở mức 282.000 tỷ đồng, trong đó ngành bất động sản chịu áp lực lớn nhất.

Ước tính trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 ở mức gần 155.000 tỷ đồng, trong đó giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng.

Nhóm phân tích Fiinratings nhận định, với bối cảnh tình hình thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp tổ chức phát hành còn yếu, các chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ.

Tuy nhiên, Chính phủ và Bộ Tài chính cũng đang xem xét khả năng tạo cơ chế cho phép tiếp tục giãn hoãn thanh toán nợ trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 08, cùng với những giải pháp khác nhằm tháo gỡ pháp lý dự án bất động sản nhằm khôi phục thị trường, qua đó từng bước cải thiện sự hồi phục của doanh nghiệp và khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ.

Theo thống kê, tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ nợ ở nhóm bất động sản khá cao với gần 22,7%. Con số này chưa tính đến tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được đàm phán lại để giãn hoãn theo quy định của Nghị định 08.

Bên cạnh việc phát hành trái phiếu như một phần của hoạt động tái cấu trúc lại cơ cấu nợ của doanh nghiệp,  Fiinratings dự báo trong năm 2024 nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp tục phát hành thành công khi mà các giải pháp hiện nay của Chính phủ được triển khai mạnh và rộng hơn, nhất là đối với vấn đề pháp lý dự án.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động cũng đã chủ động hơn trong minh bạch thông tin đến với thị trường và thực hiện tốt hơn quy định hiện nay.

Doanh nghiệp cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc

Nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực khác đang rất khó khăn trong việc tìm kiếm dòng vốn để duy trì hoạt động kinh doanh, và cho biết không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng. Việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế hiện nay theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang rất khó khăn, bởi doanh nghiệp không hấp thụ được vốn, thậm chí không muốn vay.

Theo nhóm chuyên gia cao cấp của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES), bên cạnh nỗ lực của NHNN trong việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án; các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp.

Cụ thể là hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý, đưa sản phẩm ra thị trường, nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm, xây dựng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao từ đó nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn vay của các doanh nghiệp này.

"Hiện các doanh nghiệp bất động sản không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room bởi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng. Với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện cho vay từ phía ngân hàng. Mặt khác, nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn.

Trái phiếu phải là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng. Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro", các chuyên gia nhận định.

Do đó, các chuyên gia cho rằng về dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững để các doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn.

Theo các chuyên gia VIRES, để doanh nghiệp bất động sản có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển dự án cũng cần cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, không thể chỉ mãi chạy theo phân khúc cao cấp mà phải xác định theo đuổi phân khúc giá phù hợp với thu nhập của người dùng, đồng thời khai thác nhu cầu thực tế của số đông chứ không phải mục đích đầu cơ của một nhóm nhỏ, tạo ra sự xáo trộn trên thị trường.