Chấp nhận bỏ cọc vì thiếu tiền 

Ngày 7/7, Cục Thuế TP HCM có công văn báo cáo việc 2 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm  chưa nộp tiền sử dụng đất dù đã quá hạn 180 ngày. Trong công văn gửi Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản, Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND TP HCM, Cục Thuế TP cho biết tính đến ngày 7/7 đã thu được 20% tiền đặt cọc và tiền cưỡng chế trích từ tài khoản ngân hàng của hai doanh nghiệp.

Cụ thể, CTCP Sheen Mega đã đặt cọc gần 204 tỷ đồng tiền sử dụng đất và bị cưỡng chế gần 40,5 triệu đồng trích từ tài khoản ngân hàng. Tổng số tiền còn nợ tính đến ngày 6/7 hơn 3.892 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất còn nợ hơn 3.796 tỷ đồng và tiền phạt chậm nộp hơn 96,1 tỷ đồng.

Trong khi đó, CTCP Dream Republic đã cọc 115,6 tỷ đồng tiền sử dụng đất và bị cưỡng chế gần 821.000 đồng trích từ tài khoản ngân hàng. Tổng số tiền còn nợ gần 3.800 tỷ đồng, gồm hơn 3.800 tỷ đồng tiền sử dụng đất còn nợ, 500 triệu đồng lệ phí trước bạ và hơn 94,5 tỷ đồng tiền phạt chậm nộp.

Như vậy, tổng số tiền ngân sách đã thu về là hơn 360 tỷ đồng, còn tổng số tiền hai doanh nghiệp còn nợ là 7.692 tỷ đồng.

Căn cứ Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã ký giữa Trung tâm Phát triển Quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản và hai doanh nghiệp trúng đấu giá, quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế (tức ngày 6/7) mà doanh nghiệp không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá là vi phạm hợp đồng.

Khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thông báo về việc này để Trung tâm Phát triển Quỹ đất báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND TP quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Trước đó, vào ngày 10/12/2021, Trung tâm bán đấu giá tài sản TPHCM đã tổ chức bán đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3 dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên chỉ một tháng sau, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh đã xin bỏ tiền đặt cọc, không thực hiện dự án. Đến nay, hai DN còn lại là Công ty CP Dream Republic và Công ty CP Sheen Mega cũng vi phạm về thời hạn thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất .

Như vậy cả 4 doanh nghiệp đều vi phạm nghĩa vụ thực hiện nộp tiền sử dụng đất, chấp nhận bỏ cọc, hủy kết quả đấu giá. Hầu hết các doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều vừa mới thành lập hoặc chưa có tài sản, thậm chí chưa có cả nhân viên nhưng đã phát hành trái phiếu vay nợ hàng nghìn tỷ đồng.

Cần hoàn thiện về pháp lý trong việc tham gia đấu giá đất

Nhận định với Doanh nhân Việt Nam về việc doanh nghiệp trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật Law cho biết: Từ khi xuất hiện doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất Thủ Thiêm, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có tờ trình Chính phủ về việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Trong đó, đề xuất bổ sung loạt quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm quy định rõ việc xử phạt đối với trường hợp tự ý bỏ cọc khi tham gia đấu giá tại Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Cụ thể, Dự thảo quy định, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá  và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường.

Nhìn chung, những đề xuất trên của Bộ Tài nguyên và Môi trường đều nhằm hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản trong hoạt động đấu giá.

"Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân tôi, để áp dụng các đề xuất này, cần nghiên cứu và xem xét thận trọng tránh làm hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá", ông Hà nhấn mạnh.

Nêu giải pháp ngăn chặn những trường hợp tham gia đấu giá đất nhưng bỏ cọc như trên tái diễn, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng để ngăn chặn những vụ việc tham gia đấu giá đất nhưng bỏ cọc, thiết nghĩ, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần soát các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện tham gia đấu giá, việc xác định giá khởi điểm, tỷ lệ tiền đặt trước, tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, việc xử lý khi cuộc đấu giá có dấu hiệu bất thường.

Thứ hai, cần có quy định, phương pháp, trình tự khác hơn, chặt chẽ hơn, để đấu giá đối với tài sản là đất đai. "Hiện nay, Luật đất đai mới chỉ quy định các điều kiện về doanh nghiệp tham gia đấu giá, nhưng chưa quy định điều kiện cụ thể liên quan đến năng lực của doanh nghiệp, chấp hành pháp luật nói chung, hay kinh nghiệm thực tiễn,...", ông Hà cho hay.

Thứ ba, phải rà soát và hoàn thiện hơn nữa các quy định về đấu giá tài sản nói chung, và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, các quy định pháp luật cần phải đảm bảo được việc xác định giá khởi điểm sát hơn với giá thị trường. Điều kiện về năng lực, đặc biệt là các điều kiện về uy tín và năng lực tài chính, trách nhiệm đối với việc thực hiện dự án của chủ đầu tư cần phải được quy định chặt chẽ hơn; nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá, ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc thì nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau sao cho phù hợp với các quy định pháp luật liên quan.

Bên cạnh đó, cần quy định tăng mức đặt cọc đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất công, thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Đồng thời, cần bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại (chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc, chi phí tổ chức đấu giá lại), để tăng tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm.