Tại Hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và CLB Bất động sản Hà Nội, Công ty TNHH Luật Davilaw phối hợp tổ chức mới đây, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội đã có góp ý về nội dung thời hạn sử dụng và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, tranh chấp trong cải tạo nhà chung cư là câu chuyện đã xảy ra lâu nay, nguyên nhân đã được nhắc đến nhiều nhưng vẫn chưa đưa ra được giải pháp tháo gỡ tận gốc vấn đề.

“Tại sao chúng ta có nhiều chính sách, nhưng việc  xây dựng cải tạo chung cư đến nay vẫn chưa được giải quyết? Nếu nguyên tắc cơ bản là giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên không được đưa vào, thì có sửa mãi luật vẫn không áp dụng được trong thực tiễn. Chỉ khi nguyên tắc đầu tiên là giải quyết hài hòa lợi ích của các bên liên quan và luật hóa nguyên tắc này một cách chặt chẽ và công bằng, thì mới giải quyết được những tồn tại lâu nay trong công tác cải tạo chung cư", ông Tuyến nhận định.

Nêu rõ hơn, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở cần làm rõ lợi ích của hai chủ thể cần bảo vệ quyền lợi là chủ sở hữu và chủ đầu tư cải tạo chung cư.

Về phía cư dân, trong Điều 76 "Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng nên cân nhắc phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Bởi lẽ người mua nhà chung cư sau khi đã thanh toán đủ số tiền mua nhà cho chủ đầu tư thì nhà chung cư là tài sản thuộc sở hữu của họ và được pháp luật bảo hộ. Theo đó, nhà chung cư được người dân mua không chỉ để ở mà còn là tài sản để cất giữ của cải thặng dư và để lại thừa kế cho con cháu khi chủ sở hữu mất.

Bên cạnh đó, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, việc xác định, bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và nhà ở nói riêng theo quy định của pháp luật dân sự. Trong khi đó, Nhà ở là đạo luật chuyên ngành chủ yếu điều chỉnh mối quan hệ về quản lý nhà nước đối với nhà ở; xác định các yếu tố quản lý hành chính có liên quan đến giao dịch về nhà ở.

Việc gia hạn cấp quyền sở hữu nhà chung cư trong khi Luật Đất đai không quy định gia hạn sở hữu, mà chỉ quy định bất động sản là nhà đất hợp thức hóa một sổ, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Vậy nên vấn đề này cần được xem xét thấu đáo hơn.

Mặt khác, cần làm rõ quyền lợi của cư dân sau khi di dời khỏi các tòa nhà cũ nát. Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) cần quy định rõ về vấn đề bố trí tái định cư tại chỗ, diện tích nhà chung cư mà họ được sử dụng sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Có như vậy mới làm an lòng và tạo sự đồng thuận của người dân, chủ sở hữu đối với chính sách cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư xuống cấp ở nước ta.

Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng đồng tình với việc bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp khi tham gia cải tạo chung cư cũ. Nhà nước ta chưa đủ nguồn lực để thực hiện cải tạo, xây mới chung cư cũ, nếu không có doanh nghiệp đầu tư vào, sẽ rất khó để cải tạo các tòa nhà xuống cấp nhếch nhác.

“Rõ ràng, doanh nghiệp làm ăn thì phải có lãi. Dự thảo đã nêu chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và các ưu đãi khác, nhưng tạo sao nhiều chủ đầu tư vẫn không hào hứng tham gia? Vì cơ chế không cụ thể, thuế bao nhiêu % Dự thảo phải nêu rõ ra. Có những chỗ người dân muốn đền bù gấp đôi, thì lợi nhuận của chủ đầu tư ở đâu?”, ông Nguyễn Quang Tuyến nêu ra các băn khoăn.

Do vậy, về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ngoài 5 nguyên tắc được quy định tại Điều 77 "Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề nghị bổ sung thêm:

Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải dựa trên sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở. Bởi lẽ, thực tế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đã diễn ra cho thấy nếu không có sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở thì công tác này không thể thực hiện được.

Hơn nữa, phải đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, đúng pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Việc tuân thủ nguyên tắc này sẽ nhận được sự đồng thuận, ủng hộ của chủ sở hữu và phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm trong cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Điều này góp phần đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở.

Cũng tại hội thảo, vị chuyên gia đã góp ý một số nội dung trong Điều 78. Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Điều 81. Các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và Điều 155. Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Hà Nội nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

TP Hà Nội vừa ban hành Kế hoạch 329/KH-UBND nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo kế hoạch 329, UBND TP Hà Nội giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì, cùng UBND các quận, huyện, thị xã rà soát, thống kê, đánh giá tổng thể chung cư cũ trên địa bàn thành phố; lập danh mục những chung cư cũ cần nghiên cứu lập quy hoạch theo từng giai đoạn.

Dự kiến, tiến độ rà soát, lập danh mục xong trong tháng 2/2022; trong đó, sẽ xác định lộ trình lập quy hoạch theo thứ tự ưu tiên giai đoạn 2022 - 2023 và những năm tiếp theo; xác định danh mục các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ưu tiên triển khai trong giai đoạn 2022 - 2025.

Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch được phân theo 4 giai đoạn: Giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành quý IV/2022, gồm các khu chung cư: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh (quận Ba Đình) Trung Tự, Kim Liên, Khương Thượng (quận Đống Đa), Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy), Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam (quận Thanh Xuân). Nhóm chung cư (khoảng 20% số nhóm chung cư cũ trên địa bàn thành phố) gồm: Tập thể C86 Kim Mã Thượng, tập thể Bộ Tư pháp (quận Ba Đình); tập thể 60 Thổ Quan (quận Đống Đa); tập thể Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn P16 Thụy Khuê; tập thể 254A+B Thụy Khuê; chung cư CT1A, CT1B thuộc khu nhà ở tại phường Xuân La (quận Tây Hồ); tập thể May 10, phường Sài Đồng (quận Long Biên). Chung cư độc lập, riêng lẻ gồm đề án quy gom tái định cư các chung cư đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm và tập thể Công ty Cơ khí xây dựng và lắp máy điện nước Gia Lâm, phường Ngọc Lâm (quận Long Biên).

Giai đoạn 2 dự kiến hoàn thành quý II/2023, gồm 8 khu chung cư: Vĩnh Hồ, Văn Chương, Thủy lợi, Nam Đồng, Hào Nam (quận Đống Đa), Bách Khoa, Quỳnh Mai, Thanh Nhàn (quận Hai Bà Trưng). Nhóm chung cư (khoảng 30% số nhóm chung cư cũ trên địa bàn thành phố) gồm: Nhóm chung cư cũ A12+A13+A14+A15 tập thể Đại học Kinh tế quốc dân, phường Đồng Tâm (quận Hai Bà Trưng); tập thể Tân Mai (quận Hoàng Mai); tập thể cơ khí xây dựng Đại Mỗ - phường Tây Mỗ; tập thể A1, A2 - Tổ dân phố số 3 - phường Cầu Diễn (quận Nam Từ Liêm); khu tập thể T262, khu tập thể Viện Hóa, phường Phúc Diễn (quận Bắc Từ Liêm); tập thể Khách sạn Thắng Lợi, tập thể Khách sạn Công đoàn, tập thể đá hoa An Dương, tập thể Du lịch (quận Tây Hồ); nhà tập thể tổ 2, phường Thạch Bàn (quận Long Biên).

Giai đoạn 3 dự kiến hoàn thành quý III/2023, gồm các khu chung cư: Phương Mai, Nam Thành Công (quận Đống Đa); Kim Giang, Thượng Đình (quận Thanh Xuân). Nhóm chung cư (khoảng 30% số nhóm chung cư cũ trên địa bàn thành phố) gồm: Nhóm chung cư cũ phường Đồng Nhân (quận Hai Bà Trưng), tập thể Trương Định (quận Hoàng Mai).

Giai đoạn 4 dự kiến hoàn thành quý IV/2023, gồm các khu, nhóm, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ còn lại.