Từ năm 2007, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp được ban hành. Nghị quyết đề cập rất hay về mục tiêu, chính sách, giải pháp nhưng việc triển khai Nghị quyết này lại không khả thi. Năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2014, trong đó sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Năm 2015, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Trên thực tế, thực trạng các chung cư cũ ở các thành phố lớn, nhất là Hà Nội và TPHCM, đang gây không ít nguy hiểm cho cư dân, đi ngược lại xu hướng phát triển đô thị theo hướng hiện đại. Để giải quyết bài toán này, thời gian qua, các cơ quan có thẩm quyền đã có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành, song vẫn chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia đầu tư. Lý do là còn nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai cải tạo chung cư cũ như: Chưa có sự đồng thuận trong phương án đền bù, tái định cư; công tác giải phóng mặt bằng; quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng chung cư ở khu vực các quận trung tâm…

Doanh nghiệp vẫn thờ ơ với cải tạo chung cư cũ

 Mặc dù đã có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành nhưng vẫn chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng cho biết, với việc cải tạo chung cư cũ, làm sao mà doanh nghiệp có lãi và người dân phải có lợi, được thỏa mãn điều kiện. Đây là một chân lý cần được đi đến cùng khi hiện nay đại bộ phận các khu đền bù cho người dân vẫn chưa được đảm bảo. Nhưng  hiện nay, trong nội đô có quy định không được tăng mật độ xây dựng, không được tăng mật độ dân số. Mặc dù Hà Nội đã có cơ chế đặc thù giao cho các tập đoàn lớn, tổng công ty nhưng vẫn chưa triển khai được nhà ở xã hội khi cải tạo các chung cư cũ, vì không được tăng chiều cao, không được tăng dân số thì không có lời. Trong khi đó, người dân không chấp nhận đền 1-1.

Đồng tình với quan điểm cần hài hòa lợi ích người dân và doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Công ty Bất động sản Hanhud cho biết: Bài toán khó hiện này đó là làm thế nào để giải quyết được bài toán lợi ích giữa doanh nghiệp thực hiện và người dân. Đây cũng là những khó khăn tồn tại trong thời gian vừa qua, khiến cho hoạt động cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ.

Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất, cần cơ chế chính sách của Nhà nước để làm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Để làm được điều này, theo ông Đính cần giao quyền cho UBND Thành phố Hà Nội để có sự chủ động trong việc thực hiện cải tạo chung cư cũ, dưới sự giám sát, kiểm tra, vào cuộc của các cấp cao hơn như Chính phủ. Đồng thời, phải làm lại các bản quy hoạch, đặc biệt là các quy hoạch chi tiết về cải tạo chung cư cũ, đảm bảo quy hoạch này phải phù hợp với quy hoạch chung tại khu vực đó. Dựa trên cơ sở đó, doanh nghiệp có thể tiến hành cải tạo chung cư cũ luôn thay vì phải tiếp tục phải xin quy hoạch.

“Hiến kế” thúc đẩy tiến độ cải tạo các chung cư cũ, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, những nghị quyết, nghị định của Chính phủ, quyết định của Thành phố đã ban hành trong thời gian qua cho thấy không phải Nhà nước đứng ngoài cuộc, Thành phố không quan tâm, tuy nhiên kết quả vẫn chưa đạt được như mong muốn.

Theo ông Chiến cho biết, mấu chốt cải tạo chung cư tại Hà Nội không giống nhiều nơi khác, do đó nếu áp dụng một số những kinh nghiệm của các nước trên thế giới sẽ không dễ dàng. Mâu thuẫn vẫn còn tồn tại là quyền lợi giữa các bên. Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân vẫn loay hoay trong câu chuyện đó. Bên  cạnh đó, đặc thù của nội thành Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn.

Ông Chiến cho rằng, không nên tiếp tục loay hoay trong tình huống hiện tại. Trong bối cảnh ngày nay, cần định ra giá thị trường trên cơ sở đánh giá phân loại các khu chung cư. Đặc biệt với khu chung cư báo động D nguy hiểm, Nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ tính mạng cho người dân và không cần sự đồng thuận của cư dân. Song song với đó, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư cần có cơ chế rõ ràng. BT tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch theo việc đánh giá cụ thể và công khai hóa, trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia.

Dưới góc nhìn của nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, về tiêu chí để thực hiện phân loại chung cư cũ, với các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, nhà nước đã ủy quyền cho Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư. Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của Bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.

Ở góc độ chính sách pháp luật, theo ông Khởi, Bộ vẫn đang lắng nghe tiếp thu ý kiến để tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa những vấn đề chưa hoàn thiện, còn thiếu sót để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho nhà đầu tư khi tham gia vào các dự án cải tạo chung cư cũ và người dân được đảm bảo an sinh.