Theo số liệu của CBRE (công ty đầu tư và dịch vụ BĐS lớn) công bố về phân khúc nhà liền thổ trong quý I/2023, nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận khoảng 1.250 căn, chỉ bằng 1/5 số căn mở bán của quý liền trước tuy nhiên vẫn là lượng mở bán cao nhất ghi nhận được trong quý đầu tiên của một năm kể từ năm 2020.

Tỷ lệ bán tiếp tục cho thấy dấu hiệu chậm lại khi chỉ có một số ít dự án ghi nhận hàng đã bán trong quý này. Ước tính tại thời điểm cuối quý I/2023, số căn nhà ở gắn liền với đất tiêu thụ được trên thị trường đạt khoảng 1.130 căn, gần bằng với quý trước tuy nhiên chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong một quý ở giai đoạn quý II-III/2022.

Về giá bán, giá chào bán trung bình của nhà ở gắn liền với đất trên thị trường sơ cấp quý này giảm nhẹ 0,8% so với quý trước. Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu tới từ sự khác biệt về vị trí và loại hình sản phẩm mở bán mới trong quý này dẫn đến giá chào bán thấp hơn so với quý trước.

Các chuyên gia của CBRE cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này chủ yếu tới từ sự khác biệt về vị trí và loại hình sản phẩm mở bán mới trong quý này dẫn đến giá chào bán thấp hơn so với quý trước. Trong khi đó, thách thức về kinh tế vĩ mô bao gồm lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng tiếp tục ảnh hưởng tới thị trường thứ cấp khi giá chào bán thứ cấp ở quý này giảm tiếp 3% so với quý trước xuống còn 6.570 USD/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm thuế GTGT), tương đương mức giảm 11% so với mức đỉnh lập hồi quý III/2022. Đây là đợt giảm giá bán thứ cấp thứ hai liên tiếp sau chuỗi tăng dài kể từ đầu năm 2019.

Xét theo khu vực, hầu hết các quận đều ghi nhận mức giảm giá bán thứ cấp từ 2-3%. Trong đó, Long Biên và Gia Lâm của Hà Nội và Hưng Yên (khu vực giáp ranh Hà Nội) là các khu vực chứng kiến mức giảm mạnh hơn, trung bình từ 6-7% do thanh khoản chậm lại bởi các biến động trên thị trường tài chính.

CBRE dự báo, trong thời gian tới, nhiều khả năng xu hướng giảm giá bán nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ duy trì trong quý tiếp theo nhưng với tốc độ chậm hơn. Phần lớn các chủ đầu tư sẽ tiếp tục “chờ và xem” trước khi tung ra thị trường quỹ hàng còn lại của những dự án hiện hữu hoặc triển khai dự án mới, kéo theo sự sụt giảm về lượng mở bán mới.

Còn tại TP HCM, lượng giao dịch ghi nhận mức giảm 98,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Jones Lang Lasalles (JLL), phân khúc bất động sản nhà liền thổ tiếp tục xu hướng trầm lắng từ quý trước. Tại TP HCM, thị trường không có dự án nào mở bán mới trong quý đầu năm nay. Do đó, số căn mở bán mới giảm 67,9% so với quý trước và giảm 93,6% so với cùng kỳ năm trước với chỉ chừng 60 căn đến từ các dự án giá cao hiện có của Khang Điền, Masterise và Vinhomes.

Lượng giao dịch cũng ghi nhận mức giảm lên tới 91,7% so với quý trước và giảm 98,3% so với cùng kỳ năm trước khi chỉ có 19 căn được giao dịch thành công. Hầu hết người mua và nhà đầu tư áp dụng chiến thuật "chờ và xem" trong bối cảnh thị trường trầm lắng và còn nhiều bất ổn pháp lý. Các giao dịch này đến từ các dự án đã mở bán từ trước như Global City, The Classia và Vinhomes Grand Park.

Giá sơ cấp trung bình của các dự án giảm 2 - 3% so với quý trước (tính trên mỗi dự án) do chủ đầu tư có xu hướng giảm giá nhằm thu hút người mua. Trong khi đó, giá bán thứ cấp trung bình giảm 0,5% so với quý trước. Nguyên nhân đến từ việc giảm giá đáng kể của các dự án như Lakeview City, Palm Marina liên quan đến các thông tin tiêu cực về nhà phát triển dự án. Ngược lại, khu Nam Sài Gòn ghi nhận tăng trưởng khả quan ở mức 1,74% so với quý trước, nhờ vào chất lượng sản phẩm và nhu cầu ổn định tại khu vực này.

Biệt thự, liền kề ảm đạm

Cùng với nhà liền thổ, giao dịch phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội cũng ghi nhận mức thấp mới. Cụ thể, chỉ có 88 giao dịch ở quý I, giảm 47% theo quý và 78% theo năm.

Tại họp báo thị trường bất động sản quý I/2023, Savill cho biết phân khúc biệt thự, liền kề vẫn ảm đạm. Theo đơn vị này, nguồn cung mới chỉ gồm 29 căn biệt thự từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giảm 36% theo quý và 96% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 759 căn từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và 50% theo năm. Tuy nhiên, 275 căn nguồn cung sơ cấp phải tạm đóng bảng hàng để các chủ đầu tư sử dụng bất động sản cho việc thanh toán trái phiếu, hoặc đang điều chỉnh lại giá.

Ngoài ra, giao dịch cũng ghi nhận mức thấp mới. Cụ thể chỉ có 88 giao dịch ở quý 1, giảm 47% theo quý và 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 12% là mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 9 điểm % theo quý và 32 điểm % theo năm. 69% lượng giao dịch quý này đến từ các dự án ở huyện Mê Linh, Gia Lâm. 

Bên cạnh đó, giá sơ cấp biệt thự giảm 14% theo quý xuống còn 111 triệu VND/m2 đất, liền kề giảm 3% theo quý xuống 167 triệu VND/m2 đất. Sự sụt giảm này do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp ở huyện Mê Linh. Trong khi giá shophouse sơ cấp ổn định ở mức 319 triệu VND/m2 đất. Savill đánh giá, chính nguồn cung sơ cấp hạn chế cùng giá sơ cấp cao dẫn đến dịch chuyển nguồn cầu cho thị trường thứ cấp. Quý 1/2023, giá thứ cấp trung bình đạt 22 tỷ VND/căn, thấp hơn 17% so giá sơ cấp.

Liên quan đến giá các căn biệt thự, liền kề, chuyên gia của Savills cho rằng, đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao. Những chi phí này bao gồm: chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm. Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua bán khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn tới rất khó khăn khi điều chỉnh giá...