Lần thứ hai đưa ra Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất hai phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Theo đó, phương án 1 thì thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng công trình; phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành, tức không quy định thời hạn sở hữu.

Nói về việc tiếp tục giữ đề xuất này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh lý giải, nhằm thuận lợi hơn trong việc cải tạo chung cư cũ. Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp. Nhiều chung cư chỉ sử dụng 30 - 40 năm đã xuống cấp, đa số là các chung cư 8 - 10 tầng nên rất nguy hiểm. Trong khi đó, xu hướng hiện nay các chung cư sẽ xây cao 30 - 50 tầng.

“Dù rằng, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản, song cần phải nhìn ở góc độ an toàn cho người dân. Các nước trên thế giới đều quy định về tuổi thọ và thời hạn sở hữu công trình, vì vậy, Bộ Xây dựng muốn đưa ra quy định này và sẽ lắng nghe, tiếp thu, nghiên cứu các góp ý để cân nhắc xem xét khi soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”, ông Sinh nói.

Góp ý về phương án trên, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, nên duy trì quy định như hiện nay để phù hợp với Luật Đất đai hiện hành là giao đất cho người dân sở hữu lâu dài. Theo ông Dũng, ở các đô thị lớn đang khuyến khích người dân ở chung cư để tiết kiệm quỹ đất cho xây dựng hạ tầng, vậy mà lại đưa quy định sở hữu có thời hạn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của họ.

“Lúc này là chưa phù hợp, vì thế, quy định này nên lùi lại. Quy định sở hữu chung cư có thời hạn nhằm mục đích giúp cho việc quản lý dễ dàng hơn, nhưng gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Nếu muốn cải tạo chung cư cũ thì hiện nay luật đã quy định là lấy ý kiến tỷ lệ bao nhiêu % người dân đồng thuận là phải đập đi xây dựng lại”, ông Dũng phân tích.

Tại Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tổ chức tại Đà Nẵng ngày 7/10, các chuyên gia cũng đưa ra kiến nghị về thời hạn sở hữu chung cư.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, hiện nay các chung cư cũ tại các thành phố rất khó để có thể cải tạo. Một trong những lý do không thể cải tạo được là câu chuyện về quyền sở hữu. Người dân cho rằng, quyền sở hữu chung cư là vô thời hạn nên quyền phá dỡ cũng là do họ quyết định. Vì thế, Bộ Xây dựng đề xuất cần có những quy định và việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn cũng không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Nguyên Phó Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình, ông Nguyễn Ngọc Phương bày tỏ,  việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là một đột phá lớn. Quy định về thời hạn sở hữu chung cư sẽ dựa vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định pháp luật về xây dựng. Vấn đề này cần tham khảo với quy định của Trung Quốc và một số nước khác. Thực trạng ở Việt Nam hiện nay, nhiều chung cư đang có nguy cơ sụp đổ nhưng việc hủy bỏ, xây dựng lại rất khó; chưa kể đến việc sau nhiều năm cũng cần thay đổi thiết kế. Thực tế có không ít nhà cũ bị phá dỡ, được xây dựng mới phù hợp hơn với cuộc sống. Có nhiều ý kiến cho rằng việc áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ làm cho người dân hướng đến mua nhà liền thổ mà không quan tâm đến chung cư, nhưng đây chỉ là vấn đề nhỏ.

Trái ngược với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Lộc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng cho rằng nên giữ nguyên việc không áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư. “Nếu áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư, ảnh hưởng đến chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở chung cư của Chính phủ. Nếu muốn đưa quy định áp dụng thời hạn chung cư vào Luật thì nên thực hiện trong một giai đoạn chuyển tiếp, song song với quy định cũ bằng cách áp dụng thời hạn sở hữu chung cư tại một số dự án nào đó để người mua nhìn nhận việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ là chuyện bình thường. Còn nếu đưa ngay vào thì có thể gây ra bất ổn cho thị trường trước mắt”, ông Nguyễn Văn Lộc đề xuất.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Khánh Hòa Trần Ngọc Khuê cho rằng, hiện nay, các chung cư đang được xây dựng bằng bê tông vĩnh cửu, có thời hạn 99 năm, vậy nếu áp dụng thời hạn sở hữu chung cư là 50 hay 70 năm thì có phải sẽ gây ra lãng phí khối lượng công trình được xây dựng bằng bê tông vĩnh cửu hay không? "Cá nhân tôi và Hiệp hội Bất động sản Khánh Hòa kiến nghị nên theo phương án cũ là không áp dụng thời hạn sở hữu chung cư", ông Khuê nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, nếu đưa việc sở hữu chung cư có niên hạn vào áp dụng sẽ vô hình trung gây nên sự xáo trộn. “Chúng tôi rất đồng tình với quan điểm là tất cả các công trình đều có niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, Việt Nam chúng ta, với văn hóa Á Đông có quan điểm là an cư mới lập nghiệp và tài sản bất động sản không chỉ là sản phẩm để ở mà còn là tích sản để lại cho con cháu đời sau”, ông Lập chia sẻ và đề xuất không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Ngoài ra, niên hạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào kết quả kiểm định của cơ quan chức năng nên nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình chưa chắc đã đảm bảo tính chính xác. Trong quá trình sử dụng mà không cải tạo, bảo dưỡng không đúng thì công trình sẽ nhanh chóng xuống cấp và thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình sẽ không đảm bảo. “Để giải quyết vấn đề này, tôi đề xuất nên đưa vào Luật là trong quá trình cải tạo chung cư thì trách nhiệm để đầu tư xây dựng thuộc về tất cả những chủ sở hữu và niên hạn sử dụng sẽ tùy thuộc vào kết quả kiểm định của các cơ quan nhà nước”, ông Nguyễn Đức Lập nhấn mạnh.  

Áp dụng niên hạn sở hữu chung cư sẽ tác động lớn đến giá bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ưu điểm của việc sở hữu căn hộ có thời hạn là giá bán thấp hơn sở hữu căn hộ không xác định thời hạn. Hiện nay, có xu hướng thuê nhà, mua nhà trong một thời hạn với giá vừa túi tiền là những căn hộ sở hữu có thời hạn, thường thấp hơn khoảng 20% so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn.

Tuy giá bán căn hộ có thời hạn thấp hơn, nhưng ông Châu nhận định chưa thực sự hấp dẫn cũng như chưa phù hợp nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng, bởi đa số người dân có tâm lý coi căn hộ chung cư vừa là tiêu sản vừa là tích sản, làm của cải để dành, trường hợp cần thiết sẽ cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.

Nhận định về tác động của việc áp niên hạn sở hữu chung cư, ông Châu cho rằng, nếu phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua, có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở. Khi đó, giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng.

“Nên tiếp tục giữ nguyên quy định hiện nay của Luật Nhà ở 2014, cho phép phát triển cả hai loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa”, ông Châu nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP HCM tính toán, giá bất động sản  được cấu thành từ các yếu tố như tiền sử dụng đất, tiền mua đất, chi phí xây dựng, chi phí vốn, chi phí bán hàng... Do đó, muốn giảm giá nhà thì phải giảm tiền sử dụng đất và giảm các chi phí đầu vào. Nhưng ở thời điểm hiện tại, điều này là không thể do các chi phí đầu vào liên tục tăng.

“Nếu quy định chung cư có thời hạn sử dụng được thông qua, người mua nhà sẽ thờ ơ với căn hộ chung cư. Lúc đó, chủ đầu tư sẽ phải giảm giá, giảm lợi nhuận để thu hút khách hàng. Nhưng giảm đến một lúc nào đó không còn giảm được nữa mà khách hàng vẫn thờ ơ với căn hộ thì các doanh nghiệp chắc phải đóng cửa hoặc chuyển sang đầu tư phân khúc khác”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho hay.

Trước đó, liên quan đến đề xuất của Bộ Xây dựng về việc áp niên hạn đối với nhà chung cư là 50 năm hay 70 năm, ông Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law đã đưa ra nhận định: Trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất phương án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ chung cư (sổ hồng) theo tuổi thọ thiết kế các tòa chung cư có thời hạn thay vì vô thời hạn như từ trước đến nay.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án: một là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay; hai là chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm. Sau khi được công bố, đề xuất này đã thu hút sự quan tâm của nhiều người dân đang sinh sống ở chung cư, những người có dự định mua căn hộ chung cư và cả những nhà đầu tư các dự án chung cư.

Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng là không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, nếu đề xuất này được thông qua sẽ gây ra những bất cập và mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật này và sẽ gây ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống người dân đang ở chung cư và cả thị trường kinh doanh chung cư này.

Đối với nhiều người Việt Nam, căn nhà là tài sản lớn, không chỉ để ở mà còn để tặng lại cho con cháu. Nhưng nếu quyền sở hữu có kỳ hạn, thì nhiều người sẽ có suy nghĩ bán căn hộ rồi mua đất nền để được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài. Không ai đảm bảo được sau 50 năm hay 70 năm tòa chung cư vẫn sẽ đảm bảo chất lượng để được tiếp tục gia hạn cả.

Có nhiều người cũng đã tạm gác lại ý định mua chung cư sau khi tìm hiểu về đề xuất của Bộ Xây dựng. Với thu nhập trung bình hiện tại của nhiều người thì phải mất thêm nhiều năm nữa mới có thể mua được nhà trả góp, sau đó lại mất thêm hàng chục năm trả nợ, khi trả nợ xong, có thể quyền sử dụng căn hộ cũng gần hết. Trong trường hợp không được gia hạn sử dụng thì không có nhà để lại cho con cháu,thì đây cũng là vấn đề lo ngại của nhiều người.

Việc áp niên hạn chung cư sẽ làm giảm giá trị căn hộ khi bán lại cho người khác, bởi căn hộ còn thời hạn sử dụng dài giá sẽ cao hơn, còn thời hạn ngắn sẽ mất giá hơn. Việc thế chấp căn hộ đó để vay tiền mua nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng khi ngân hàng có khả năng sẽ không cho vay số tiền nếu thấy căn hộ sắp hết hạn. Trước “viễn cảnh” này, nhiều người vốn đang có kế hoạch mua căn hộ chung cư đã chuyển sang tìm mua đất ở các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận để đầu tư.