BĐS nghỉ dưỡng có thể lội ngược dòng vào cuối năm

Theo Báo cáo về thị trường bất động sản trong quý II/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ở phân khúc nghỉ dưỡng có 17 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, cung cấp ra thị trường 455 sản phẩm. Sản phẩm căn hộ du lịch rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP.

Tuy sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán. Lượng giao dịch chủ yếu từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình, khoảng dưới 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” của nhà đầu tư mua trước đó.

Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường. Giá bán đi ngang, ghi nhận mức cao nhất tại thị trường miền Nam.

Giá bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm khu vực miền Nam ghi nhận mức giá bán cao nhất, đạt gần 200 triệu đồng/m2. Khu vực miền Bắc và miền Trung có mức giá ngang nhau, đạt khoảng 80 triệu đồng/m2.

Trước đó, DKRA Group cũng nhận định hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường gần như chững lại.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong hơn một năm qua. Hơn 80% dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá sơ cấp dao động từ 9,1 - 131,1 tỷ đồng/căn. Xu hướng chia sẻ doanh thu vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi và dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận bởi sự minh bạch về dòng tiền.

Ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, thị trường cũng không phát sinh giao dịch mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, dao động ở mức 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn. Giữa bối cảnh thị trường chung trầm lắng, tình hình du lịch chưa tăng trưởng như kỳ vọng, mặt bằng lãi suất tuy có hạ nhiệt nhưng vẫn còn ở mức khá cao… đã tác động tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Phân khúc condotel trong quý II/2023 không ghi nhận nguồn cung mới. Lũy kế đến hết quý II/2023 có khoảng 700 căn condotel tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10% - 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

VARS dự báo, nhiều khả năng nguồn cung dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng. Nếu Nghị đinh 10/2023/NĐ-CP được thực thi, rất có thể cuối năm 2023 cả nguồn cung - cầu của phân khúc này sẽ chứng kiến cú lội ngược dòng ấn tượng.

Theo đó, giá bán sẽ xảy ra 2 kịch bản: Nếu kịch bản kỳ vọng khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Trong khi ngược lại, thì mặt bằng giá tiếp tục đi ngang.

Bất động sản nghỉ dưỡng sắp thoát khỏi cơn "ngủ đông"?

Theo báo cáo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ được ghi nhận ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Dù sức cầu chung thị trường tăng nhẹ, tuy nhiên không có nhiều đột biến và chưa có dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của loại hình này trong ngắn hạn.

Chia sẻ tại Hội thảo về bất động sản gần đây, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nhu cầu nghỉ dưỡng là có thật, tuy nhiên dù giai đoạn 2024-2025 có trở về thời điểm “nóng” của khách du lịch khi đạt 19 triệu du khách vào năm 2019 thì vấn đề về khả năng trả cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư, hay tỷ lệ nguồn cầu đảm bảo lấp đầy hết các căn condotel… là câu chuyện cần phải bàn.

Theo ông Hiển, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng xây dựng xong và bỏ trống rất lớn. Cung tăng quá nhanh, vượt xa so với cầu, trong khi nền tảng để phục hồi của phân khúc này chưa có. Do vậy, chưa nói đến những vướng mắc pháp lý, tương lai của condotel vẫn là một dấu hỏi rất lớn.

“Nhà đầu tư có thể mua đất nền ở khu vực tiềm năng trong 3 năm tới rồi chờ đợi, tiềm năng sẽ rõ hơn là mua condotel khi những dấu hỏi về sinh lời vẫn chưa được giải đáp”, ông Hiển đánh giá.

Ngày 15/5 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu rà soát, ban hành theo thẩm quyền các văn bản để tổ chức thực hiện Nghị định số 10/2023. Trong đó, yêu cầu các địa phương cần đẩy mạnh việc cấp "sổ đỏ" cho condotel, biệt thự du lịch, officetel, thương mại dịch vụ…

Điều này càng làm gia tăng kỳ vọng của giới đầu tư về sự khởi sắc của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới.

Đánh giá về phân khúc này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp được chủ đầu tư điều chỉnh tăng so với cuối năm ngoái, quay trở lại với mức giá chào bán vào quý I, quý III/2022.

Theo ông Đính, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,... nhằm kích cầu thị trường. Một số chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên đến 40% giá chào bán.

“Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khó "đảo chiều" và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch”, ông Đính nhận định.

Nghị định số 10/2023 của Chính phủ được xem là động thái mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, các căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc cấp sổ đỏ, đặt tên cho bất động sản nghỉ dưỡng là thông tin rất tích cực, sẽ giúp củng cố một phần niềm tin của các nhà đầu tư, còn hiệu quả của thông tin này đến đâu sẽ phụ thuộc vào kết quả xử lý của các cơ quan chức năng. Hơn nữa, mọi yếu tố tác động đều cần thời gian để thị trường tiếp nhận, thích nghi, không phải thay đổi ngay trong một sớm một chiều, nên để trả lời cho câu hỏi, bao lâu sau khi được cấp sổ, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi là rất khó.