Chung cư sẽ dẫn "sóng" thị trường

Thị trường bất động sản vẫn tiếp tục duy trì nhịp độ trầm lắng, hầu hết các phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền, shophouse, biệt thự,...đều rơi vào tình trạng giảm giảm giá, khó thanh khoản. Song, ở phân khúc căn hộ chung cư, loại hình sản phẩm phục vụ nhu cầu thực được đánh giá vẫn duy trì được sức hút.

Theo báo cáo mới đây của Colliers, mức giá bán sơ cấp tại Hà Nội ghi nhận trong khoảng 2.500 – 4.000 USD/m2. Trong giai đoạn cuối năm 2023, dự kiến giá của thị trường căn hộ sẽ tăng từ 4 - 7% so với năm 2022, nhờ việc chủ đầu tư nâng cao định vị của các dự án cùng với vị trí đắc địa.

"Thị trường bất động sản Hà Nội đầy hứa hẹn với sự chú ý ở phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ cao cấp", Colliers nêu tại báo cáo.

Trước sự trầm lắng của thị trường ở giai đoạn hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: Sự bùng nổ về sốt đầu tư, đầu cơ chiếm tới 70%, mà không phải do nhu cầu thực. Từ đó, dẫn tới việc giá liên tục tăng mạnh, thậm chí vượt qua giá trị thực của sản phẩm bất động sản gây nhiễu loạn và lũng đoạn tại thị trường nhiều khu vực.

Yếu tố nữa là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm bất động sản. Có thể thấy, trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, nhu cầu tăng lên nhưng lại thiếu nguồn cung dẫn tới việc giá đẩy lên cao. Trong khi đó, thiếu bất động sản phục vụ nhu cầu thực vừa túi tiền, mà phần lớn trên thị trường là các dự án nhà ở cao cấp và các sản phẩm đầu tư. Ví dụ như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; biệt thự; shophouse.

Yếu tố cuối cùng, các chính sách hiện nay chưa tháo được những khó khăn của những dự án phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân.

“Thị trường chủ yếu đầu tư bằng tiền đi vay, thiếu các sản phẩm thiết thực để cân đối lượng giao dịch. Đến khi đi vay không được thì lập tức giao dịch giảm sút, có thời điểm gần như đóng băng”, ông Đính nói.

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam tin tưởng từ những chỉ đạo nhằm tháo gỡ của Chính phủ, Bộ ngành, địa phương, thị trường sẽ có tín hiệu tích cực và bắt đầu hồi phục từ nửa cuối năm 2023.

Ông Đính nhận định: “Hiện nay, một số chủ đầu tư đang có sự điều chỉnh về mức giá bán, tăng chiết khấu chung cư. Đến khi có mức giá hấp dẫn, phù hợp với túi tiền của người mua nhà chắc chắn họ sẽ xuống tiền. Bởi, những người đang có nhu cầu sở hữu nhà hiện nay họ cũng đã chuẩn bị một số tiền nhất định, vấn đề chỉ là có mức giá hấp dẫn. Bên cạnh đó, với việc thúc đẩy đề án xây dựng 1 căn nhà ở xã hội, công nhân, trong thời gian tới phân khúc này sẽ dẫn sóng thị trường ”.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho rằng, bên cạnh yếu tố nhu cầu ở thực, phân khúc chung cư cho thuê tiếp tục được xem là điểm sáng của thị trường trong bối cảnh hiện nay.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, trong bối cảnh xu hướng đô thị hóa ngày càng cao, dân nhập cư vào trung tâm nhiều dẫn đến nhu cầu thuê chung cư, nhà trọ cũng gia tăng khiến thị trường chung cư cho thuê trở nên sôi động hơn thời điểm trước.

Tháng 5/2023, loại hình bất động sản cho thuê vẫn có sự tăng nhẹ về nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng so với tháng 4/2023. Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư tăng cho thuê tăng 1%, lượng tin đăng tăng 3%. Nếu so với cùng kì năm ngoái thì 5 tháng đầu năm mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản cho thuê tăng 13%, lượng tin đăng tăng 12%.

Trong đó, chung cư cho thuê dẫn đầu về mức độ quan tâm tăng 8%, kế đó là văn phòng tăng 3% và nhà mặt phố tăng 2%.

Tại Hà Nội, thị trường chung cư cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng với mức độ quan tâm tăng 8%, lượng tin đăng tăng 6%. Sự tăng trưởng của thị trường chung cư cho thuê trái ngược hoàn toàn với sự sụt giảm của thị trường mua bán.

Nguyên nhân khiến giá cho thuê căn hộ chung cư không giảm là bởi giá bán nhà liên tục tăng cao nên đi thuê là giải pháp được nhiều người lựa chọn...

Tóm lại, trong 6 tháng đầu năm 2023, không có biến động quá lớn về giá rao thuê chung cư nhưng vẫn có sự tăng trưởng. Đáng chú ý, tại quận Nam Từ Liêm, giá chung cư cho thuê tăng 6% và các quận, huyện còn lại đều ghi nhận giá chào thuê đi ngang.

Về mức độ quan tâm ở thị trường chung cư cho thuê cũng có sự tăng trưởng tại quận Đống Đa tăng 6% và quận Thanh Xuân có mức độ quan tâm tăng 2%. Trong đó, chung cư có diện tích nhỏ, dưới 35m2 tiếp tục thu hút người thuê nhất khi mức độ quan tâm liên tục tăng qua các quý gần đây.

Giá bán trung bình chung cư Hà Nội quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m2

Báo cáo mới đây của Savills cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý II/2023 ghi nhận tăng 76% so với quý I và tăng 125% so với cùng kỳ năm trước lên 3.596 căn hộ, tập trung chủ yếu ở các dự án hiện hữu. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ, tăng 5% theo quý và 14% theo năm, trong đó căn hộ trung cấp chiếm 91% thị phần, còn lại là căn hộ cao cấp.

Lượng giao dịch trong quý đạt 2.500 căn, giảm 6% theo quý, nhưng tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán ở mức khá thấp, chỉ với 28%.

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ đạt 53 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với quý trước nhưng đã tăng tới 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Savills cho biết, giá chung cư sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73%  so với quý I/2019. Nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây  dựng tăng, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng. Còn giá thứ cấp trung bình các dự án gần nhà ga Đường sắt  đô thị tuyến số 2A tăng 22% theo năm, cao hơn mức  tăng 13% theo năm của toàn thị trường.

Đơn vị này dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2023, có 9 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 7.000 căn hộ. Các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai chiếm tới 73% thị phần.

Báo cáo mới đây của CBRE cũng chỉ ra, toàn bộ nguồn cung căn hộ mở bán trong nửa đầu năm tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn với 51%. Khu vực phía tây tiếp tục thống trị căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và đóng góp lần lượt 52% và 54% tổng nguồn cung mới trong quý II và nửa đầu năm 2023.

Bên cạnh một dự án trung cấp ở ngoại thành, nguồn cung mới còn lại ở phía Tây đều đến từ các dự án cao cấp với giá mở bán trong khoảng 49 - 68 triệu đồng/m2. Giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận 47,5 triệu đồng/m2 trong quý II, tăng 1,6% so với quý trước và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái do tỷ trọng sản phẩm cao cấp tăng lên.

CBRE cho biết, bất chấp lãi suất cao và thắt chặt tín dụng, giá bán của các căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội vẫn neo ở mức tương đối cao. Trong số các dự án chào bán sơ cấp trong quý này, có 52% dự án chào bán trên 47 triệu/m2, trong khi các dự án còn lại chào bán từ 35 triệu/m2 trở lên.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, không biến động nhiều so với quý I nhưng tăng 3,2% theo năm. Hầu hết các khu vực đều có giá bán tăng giá thứ cấp cao 5 - 6% trong năm qua.

Đơn vị này dự báo từ nay đến 2023, số lượng căn hộ chung cư mở bán mới ở Hà Nội sẽ cải thiện với hơn 6.300 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt 10.500 căn.

Hầu hết lượng mở bán mới sẽ đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án thuộc khu đô thị ở phía Tây Hà Nội và thuộc phân khúc cao cấp, do đó giá sơ cấp trung bình được dự báo sẽ duy trì 47 - 49 triệu/m2 vào cuối 2023, tương đương mức tăng trưởng 5%/năm.