Chia sẻ tại tọa đàm "Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản  và triển vọng năm 2023" diễn ra ngày 13/1, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, thị trường bất động sản đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn.

"Có thể nói, thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng và tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp", ông nói.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha, nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả hai loại này đang rất thiếu.

Chẳng hạn như ở TP HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền.Từ năm 2021 đến nay không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính trong năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021 - 2022, tỷ lệ này tăng lên 80%, còn lại là nhà ở trung cấp.

"Do vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại tại TP HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu đồng/m2 là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính", ông Châu cho hay.

Chủ tịch HoREA cho rằng, vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với cac doanh nghiệp là tình trạng thiếu tiền mặt, giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản. Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng.

Không chỉ doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.

Về vấn đề trái phiếu, trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Theo ông Châu, Bộ Tài chính đang nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh.

"Chúng tôi cũng đề nghị NHNN quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Bởi vì, ngày 5/12 NHNN mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2% nhưng đến hết ngày 31/12/2022, theo Thống đốc NHNN, mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 ước chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế", vị này nói.

Chủ tịch HoREA nhìn nhận, những vấn đề nêu trên cũng có trách nhiệm của các doanh nghiệp vì họ là người sử dụng vốn. Hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của các chủ đầu tư. Cũng có nguyên nhân là doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường.

"Các doanh nghiệp có thể giảm kỳ vọng lợi nhuận bằng cách giảm giá bán 45 - 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu,… Thậm chí là sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại danh mục đầu tư, tái cấu trúc. Chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp", ông Châu nói.