Thị trường bất động sản năm 2022 chứng kiến nhiều biến động. Đầu năm thị trường bùng nổ (đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh) nhưng đến cuối năm lại trầm lắng. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh.

Chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm càng khiến cho thanh khoản của thị trường bị suy yếu. Thị trường xuất hiện tình trạng giảm giá, bán cắt lỗ ở một số phân khúc, dự án.

Tuy nhiên, theo thống kê mới đây của Savills, mặt bằng giá bán căn hộ sơ cấp ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM vẫn ghi nhận tăng mạnh.

Thống kê của đơn vị này chỉ ra, nguồn cung sơ cấp trên thị trường căn hộ Hà Nội quý cuối năm 2022 đạt 20.333 căn, giảm 3% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại.

Tính cả năm 2022, nguồn cung căn hộ mới đạt mức thấp nhất trong 8 năm vừa qua. Hoạt động trầm lắng khi lượng giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp chỉ đạt 2.890 căn, giảm 20% theo quý và 30% theo năm. Trong đó, 76% lượng giao dịch thuộc về căn hộ có giá tầm trung. Với tổng sản phẩm mới mở bán, tỷ lệ hấp thụ theo Savills chỉ đạt 28%.

Savills cho biết, trong quý vừa qua, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội ghi nhận không có nhiều biến động nhưng tăng tới 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Kể từ năm 2018, thị trường có sự chênh lệch lớn giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, mỗi năm giá sơ cấp trung bình tăng 11%, trong khi giá thứ cấp tăng 5%. Đến nay, giá sơ cấp đã cao hơn giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018).

Đơn vị này dự báo, trong 2023, ước tính có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ mở bán với tổng cộng 15.800 căn hộ. Xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025.

Nói về khả năng phục hồi của thị trường căn hộ, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, đánh giá, phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường.

Tại TP HCM, Savills cho biết, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong năm 2022 ghi nhận khoảng 21.000 căn, tăng 84% so với năm ngoái. Nguồn cung mới chiếm 86%; trong đó, 80% nguồn cung mới đã ra mắt trong nửa đầu năm 2022.

Riêng quý IV, nguồn cung sơ cấp đạt 8.000 căn, tăng 20% so với quý trước và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Hàng tồn kho chiếm 80% trong khi nguồn cung mới ghi nhận giảm mạnh.Theo chuyên gia Savills, các chủ đầu tư đang khó khăn trong việc huy động vốn và các thủ tục pháp lý phức tạp, trong khi lạm phát và lãi suất tăng đã ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua.

Tổng lượng giao dịch căn hộ trong năm qua đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm.

Riêng trong quý IV, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, mặc dù ổn định theo quý nhưng tăng 71% so với cùng kỳ năm 2021. TP HCM hiện không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch. Đơn vị này cho biết, nhiều người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ đồng/căn.

Theo chuyên gia Savills, để huy động vốn từ người mua, các chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên tới 40%. Hạn mức tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cho vay tăng cao, chủ đầu tư áp dụng chính sách kéo dài thời hạn thanh toán lên đến ba năm. Lượng bán đến từ các dự án áp dụng các chính sách này chiếm khoảng 30% lượng bán trong quý IV/2022.

Bên cạnh các ưu đãi hỗ trợ bán hàng, nhưng người mua vẫn quan tâm về pháp lý và tiến độ xây dựng hơn là các chương trình ưu đãi. Khoảng 80% lương bán quý vừa qua đến từ các dự án có xây dựng tốt hoặc sắp bàn giao.

Đơn vị này dự báo, các chủ đầu tư địa ốc tại TP HCM sẽ trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Do đó, nguồn cung tương lai trong năm 2023 ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

 "Thị trường căn hộ TP HCM sắp tới sẽ có nhiều điều thay đổi, nguồn cung căn hộ thiếu vắng phân khúc tầm trung thúc đẩy nhu cầu đến các khu vực lân cận", ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam nhận định.