Nguồn cung nhà ở xã hội quá thấp

 Trong báo cáo thị trường bất động sản tháng 1/2023, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARS đưa ra đánh giá: phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.

Cũng theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra là đến 2023 cả nước có 1 triệu căn nhà ở xã hội. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.

Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội.

Vướng về quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Theo đó, tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: "Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội". Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp.

Nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10.2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Thực tế, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng triển khai.

Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.

Giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại.

 Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Nên không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Hà Nội thêm 28.000 m2 nhà ở xã hội trong năm

 Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến nay, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu m2.

Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là hai thành phố lớn là TP HCM và Hà Nội. Do đó, Hà Nội đang tìm cách tháo gỡ cho phân khúc này để giải quyết bài toán chỗ ở cho công nhân, người thu nhập thấp.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở cho công nhân đã được thành phố tích cực triển khai. Sở Xây dựng đã tham mưu TP Hà Nội “Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030”; tháng 7/2022, HĐND TP Hà Nội đã thông qua chương trình.

Chương trình nêu rõ, nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của KCN, nhằm bảo đảm chỗ ở ổn định cho công nhân; yêu cầu phát triển nhà ở công nhân cần gắn liền với trách nhiệm của người sử dụng lao động, của ban quản lý KCN, khu chế xuất, chính quyền địa phương và các tổ chức công đoàn.

Chương trình cũng đề xuất được phép chủ động bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; sử dụng nguồn tiền thu từ quỹ đất 20 - 25% ở dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội; không phát triển nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng.

Cùng với đó, sẽ triển khai mô hình xây dựng một số khu nhà ở xã hội tập trung, quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đa dạng hóa nguồn lực đầu tư nhà ở phục vụ công nhân, ưu tiên bố trí quỹ đất, kinh phí để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các KCN trên địa bàn.

Năm 2022, thành phố hoàn thành 1.340.000m2 sàn nhà ở (đạt 109% kế hoạch), trong đó 985.000 m2 sàn nhà ở thương mại (tại 16 dự án) và 257.000m2 sàn nhà ở xã hội (tại 3 dự án). Năm 2023, Sở Xây dựng tiếp tục triển khai thực hiện Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 với mục tiêu hoàn thành 400 căn và 28.000 m2 nhà ở xã hội, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người lên 28 m2 sàn/người.

Để đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, thành phố đang triển khai các thủ tục đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung, nhà ở cho thuê phục vụ công nhân, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp. Đồng thời, tổ chức kiểm tra các dự án, tập trung vào các dự án chậm triển khai năm 2021, 2022, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tiến độ thực hiện dự án.

Đối với các dự án chậm triển khai, năng lực kém, cố tình chây ì sẽ bị thu hồi để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư khác. Sau đó sẽ công khai thông tin vi phạm, đưa vào tiêu chí đánh giá và không cho tham gia thực hiện các dự án tương tự trên địa bàn.