Dẫn đầu về quy mô tồn kho vẫn là cái tên quen thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No va (Novaland - mã: NVL), doanh nghiệp này đang ôm 148.638 tỷ đồng hàng tồn kho.

Cụ thể, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm 95%, tương ứng 140.967 tỷ đồng, bao gồm các khoản cho phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành là 8.012 tỷ đồng; hàng hoá bất động sản 74 tỷ đồng; hàng hoá khác 5,4 tỷ đồng; còn dự phòng giảm giá hàng tồn kho là 420 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính của Novaland, tại ngày 31/3/2025 giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 60.224 tỷ đồng, trong khi đó, khoản này tại ngày 31/12/2024 là 59.086 tỷ đồng.

Novaland báo lỗ trở lại với khoản lỗ ròng 476 tỷ đồng trong quý đầu năm. Dù doanh thu tăng trưởng mạnh, từ mức 697 tỷ đồng của quý I/2024 lên 1.778 tỷ đồng của quý I/2025, chi phí tài chính, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp là gánh nặng lớn, ảnh hưởng phần lớn lợi nhuận của chủ đầu tư này. Đáng chú ý, Novaland đã hoàn thành 13-17% chỉ tiêu doanh thu và còn cách khoảng 30% so với mức lỗ cao nhất trong phương án dự phòng.

Sau Novaland, Tập đoàn Vingroup – CTCP (mã: VIC) ghi nhận 110.814 tỷ đồng hàng tồn kho. Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng là 66.823 tỷ đồng; bất động sản sẵn sàng để bán khoảng 7.157 tỷ đồng…

Cùng hệ sinh thái họ nhà Vin,  CTCP Vinhomes (mã: VHM) có hàng tồn kho 55.672 tỷ đồng, tăng 796 tỷ đồng so với con số của cuối năm 2024.

Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm phần lớn, với 41.010 tỷ đồng, chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và một số dự án khác.

Còn lại là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (7.400 tỷ đồng); bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành (3.783 tỷ đồng); bất động sản mua để bán (1.727 tỷ đồng); hàng tồn kho khác (1.727 tỷ đồng).

Đáng chú ý, CTCP Vinhomes ghi nhận doanh thu quý đầu năm tăng 91%, đạt 15.698 tỷ đồng, dẫn đầu nhóm công ty bất động sản. Lợi nhuận hợp nhất sau thuế đạt 2.652 tỷ đồng, tăng 193% so với quý I/2024.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền - mã: KDH) trong quý I ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 710 tỷ đồng, tăng 113% so với cùng kỳ năm trước. Trừ chi phí, lợi nhuận gộp đem về gần 307 tỷ đồng, tăng 76% so với quý I/2024.

Đáng chú ý, hàng tồn kho của Khang Điền tăng nhẹ 1% so với đầu năm lên 22.404 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho tập trung chủ yếu ở các dự án lớn như: Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (7.200 tỷ đồng), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (4.542 tỷ đồng), Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.686 tỷ đồng), Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.855 tỷ đồng), Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2 (1.811 tỷ đồng), Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông (1.414 tỷ đồng), … Dự án tồn kho duy nhất của công ty địa ốc này giảm mạnh so với đầu năm là dự án Khang Phúc – An Dương Vương, giảm 46% xuống còn 371 tỷ đồng.

Có lượng hàng tồn kho tăng mạnh là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC). Cuối quý I/2025, hàng tồn kho của KBC tăng mạnh 46% lên 20.277 tỷ đồng. Cụ thể, khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tồn 15.463 tỷ đồng, khu đô thị Phúc Ninh 1.119 tỷ đồng, khu công nghiệp và dân cư Tân Phú Trung 989 tỷ đồng, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh 569 tỷ đồng…

Tiếp đến,  CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cũng có lượng hàng tồn kho tương đối lớn, đạt 17.542 tỷ đồng, giảm 451 tỷ đồng so với cuối năm 2024. Phần lớn khoản tiền này nằm ở các dự án bất động sản dở dang như: dự án Izumi (8.508 tỷ đồng); Waterpoint giai đoạn 1 (3.924 tỷ đồng); Waterpoint giai đoạn 1 (2.693 tỷ đồng); dự án Cần Thơ (1.516 tỷ đồng)…

Một doanh nghiệp khác là  CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) có lượng hàng tồn kho lớn khoảng13.386 tỷ đồng. Bất động sản dở dang chiếm đến 9.028 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm là 3.890 tỷ đồng, còn bất động sản hàng hoá 445 tỷ đồng.

 CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) hàng tồn kho 14.037 tỷ đồng. Phần lớn nằm tại các dự án: The EverRich 2, Thuận An 1, Thuận An 2, Tropicana Bến Thành Long Hải, Phước hải, Khu dân cư Bắc Hà Thanh…

CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (Mã: VPI) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2025 với doanh thu thuần gần 249 tỷ đồng (chủ yếu là doanh thu bán bất động sản), tăng 96% so với cùng kỳ năm trước. Nhờ tiết giảm được chi phí lãi vay cùng các chi phí khác, doanh nghiệp lãi sau thuế 142 tỷ đồng, tăng gấp hai lần cùng kỳ.

Tổng tài sản của doanh nghiệp tại thời điểm cuối tháng 3/2025 gần 12.655 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm. Trong đó, giá trị hàng tồn kho chiếm gần 3.512 tỷ đồng (chủ yếu tại dự án Vlasta Thủy Nguyên – Hải Phòng). Các chi phí sản xuất, kinh doanh và xây dựng cơ bản dở dang dài hạn chiếm hơn 3.450 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty có hơn 725 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng.

Nguyên nhân hàng tồn kho tiếp tục "ế"

Tại buổi báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 mới đây, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu S22M Savills TP HCM cho biết, trong 3 tháng đầu năm, TP HCM có 800 căn hộ mở bán mới (bán lần đầu), cộng thêm hơn 4.200 căn tồn kho từ các đợt trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.000 căn, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, mặc dù nguồn cung tăng, giao dịch căn hộ trong quý qua chỉ đạt 1.400 căn, tương đương với tỷ lệ hấp thụ 28% tổng nguồn cung, một con số khá khiêm tốn.

Điều đáng chú ý là sản phẩm mở bán mới có mức hấp thụ trên 61%, trong khi hàng tồn kho tiếp tục rơi vào tình trạng "ế ẩm", với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 23% cho thấy sự phân hóa giữa sản phẩm mới và các dự án cũ trong bối cảnh thị trường còn gặp nhiều khó khăn...

Báo cáo từ một công ty nghiên cứu thị trường khác là Knight Frank Việt Nam cũng chỉ ra tình hình tương tự. Theo đơn vị này, trong 3 tháng đầu năm, TP HCM có 619 căn hộ mở bán mới và hơn 3.600 sản phẩm tồn kho, với tổng nguồn cung sơ cấp vào khoảng 4.200 căn hộ. Giao dịch trong quý chỉ ghi nhận 689 căn, với 80% sức mua tập trung vào các dự án mở bán mới, một lần nữa khẳng định sự "lạnh nhạt" của thị trường đối với các dự án tồn kho.

Thực trạng này càng trở nên rõ nét hơn khi nhìn vào bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Theo dữ liệu từ VietstockFinance, tính đến cuối năm 2024, tổng giá trị hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp niêm yết lên tới hơn 491.000 tỷ đồng, mức cao kỷ lục trong suốt 20 năm qua.

Một khảo sát mới đây về xu hướng mua nhà do Batdongsan.com.vn thực hiện cho thấy, gần 80% người mua hiện nay ưu tiên lựa chọn các dự án mở bán mới từ chủ đầu tư. Lý do là bởi các sản phẩm mới thường đa dạng về diện tích, có vị trí thuận lợi và tiềm năng tăng giá cao hơn, từ đó tạo ra sức hút đáng kể đối với người tiêu dùng, khiến nhóm hàng mới luôn đạt tỷ lệ hấp thụ vượt trội so với hàng tồn kho.

Lý giải rõ hơn về thực trạng này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu S22M Savills TP HCM, cho rằng ngoài yếu tố thời điểm, phần lớn hàng tồn kho hiện nay đều là các căn hộ có diện tích lớn, vị trí không thuận lợi và giá bán cao khiến chúng trở nên xa tầm với của cả người mua thực lẫn nhà đầu tư. Đặc biệt trong bối cảnh tâm lý người mua ngày càng thận trọng và ngân sách hạn chế, những sản phẩm này gần như rơi vào trạng thái "ế dài".

Trong khi đó, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng điều kiện tiên quyết để thị trường có thể "tan băng" là phải tạo ra cơ hội phục hồi cho dòng tiền. Đồng thời, mặt bằng giá cần được điều chỉnh về mức hợp lý, đủ để người mua cảm thấy tin tưởng và sẵn sàng "xuống tiền". "Nếu doanh nghiệp nào cũng cố giữ giá cao để chờ thời, thì thị trường sẽ khó có thể chuyển biến tích cực", ông Thịnh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, với nhóm hàng tồn kho thành phẩm, tức các sản phẩm đã hoàn thiện nhưng vẫn chưa thể giao dịch do thanh khoản kém, giải pháp cấp thiết là phải cơ cấu lại mặt bằng giá cho sát với nhu cầu thực tế. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải chủ động điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận "hy sinh" một phần lợi nhuận để kích cầu, tránh để sản phẩm tiếp tục "nằm kho", kéo theo gánh nặng tài chính dài hạn trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng gia tăng.