Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (tổng hợp từ 52 địa phương), lượng tồn kho bất động sản trong quý III/2023 khoảng 16.940 căn, chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ 6.554 căn và đất nền của các dự án 7.190 sản phẩm, còn chung cư tồn kho 3.196 căn.

Thống kê của chúng tôi từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tồn kho được ghi nhận ở hai khoản mục gồm hàng hóa (sản phẩm đã hoàn thành) và chi phí dở dang (chi phí xây dựng cơ bản, chi phí tiền sử dụng đất... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai cùng chi phí lãi vay được vốn hóa).

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, thanh khoản kém, nhiều doanh nghiệp đã hoãn kế hoạch ra hàng đến khi thị trường ấm lên, dẫn đến giá trị tồn kho tại một số doanh nghiệp tiếp tục tăng.

10 doanh nghiệp địa ốc (chủ yếu phát triển loại hình nhà ở, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp) gồm Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai và DIC Corp tồn kho hơn 301.000 tỷ đồng (hơn 12 tỷ USD), tính đến ngày 30/9/2023, tăng 7% so với cuối năm 2022 và tăng gần 32% so với cuối năm 2021.

Quán quân tiếp tục là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) với giá trị hàng tồn kho gần 138.000 tỷ đồng (chiếm 55% tổng giá trị tài sản), tăng nhẹ so với cuối năm ngoái, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng với 127.000 tỷ đồng và bất động sản đã hoàn thành gần 11.000 tỷ đồng.

Giá trị hàng tồn kho này đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay hơn 57.000 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 4.490 tỷ đồng (năm 2022 là 6.106 tỷ đồng).

Tồn kho CTCP Vinhomes (Mã: VHM) thấp hơn Novaland với 55.104 tỷ đồng (giảm 15% so với cuối năm 2022), chủ yếu nằm tại các bất động sản đang xây dựng, gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án Khu đô thị (KĐT) sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Chiếm tới 73% tổng tài sản của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Nhà Khang Điền – Mã: KDH) là hàng tồn kho với 17.153 tỷ đồng (tăng 38% so với cuối năm ngoái), toàn bộ là bất động sản xây dựng ở dang tập trung chủ yếu ở ba dự án: Khang Phú- Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.932 tỷ) và dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.369 tỷ), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (2.870 tỷ).

Chi phí lãi vay trong kỳ đã được vốn hóa là hơn 487 tỷ đồng (năm 2022 gần 553 tỷ đồng). Các chi phí này liên quan đến các khoản vay nhằm tài trợ cho việc xây dựng và phát triển các dự án.

Tương tự, tài sản của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) có tới 60% là hàng tồn kho với hơn 16.800 tỷ đồng, tăng 13% so với cuối năm 2022. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang tại dự án Izumi (hơn 9.037 tỷ), Waterpoint giai đoạn 1 (3.556 tỷ), Waterpoint giai đoạn 2 (1.528 tỷ), Akari (1.047tỷ), dự án Cần Thơ (911 tỷ),…

Giá trị hàng tồn kho của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) cuối tháng 9 là hàng tồn kho với hơn 14.788 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2022. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản dở dang (10.745 tỷ), bất động sản thành phẩm gần 3.141 tỷ (tăng 96%). Doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết về danh mục.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận hơn 12.158 tỷ đồng tồn kho (không biến động nhiều so với cuối năm ngoái), chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án: The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ); Bình Dương Tower (2.378 tỷ); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.996 tỷ đồng); Phước Hải (1.526 tỷ đồng); The EverRich 3 (877 tỷ)…

Thuộc nhóm có tồn kho dưới 10.000 tỷ có Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) với hơn 6.277 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án đang kinh doanh dở dang như Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.018 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.341 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (916 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (590 tỷ)… Riêng dự án Nam Vĩnh Yên của doanh nghiệp thời gian gần đây đang có tiến triển tích cực về mặt pháp lý,

Cũng khoản mục này tại CTCP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) là 7.001 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm ngoái. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang đang xây dựng, doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết nhưng nhiều khả năng trong này có dự án Phước Kiển Nhà Bè.

Hai ông lớn bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho lớn. Con số này tại Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) gần 22.166 tỷ đồng (chiếm 45% tổng tài sản), tăng 6% so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án, không được thuyết minh chi tiết.

Tồn tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) là 12.258 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2022, toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án như: Khu công nghiệp và đô thị Tràng Cát (8.098 tỷ), Khu công nghiệp và dân cư Tân Phú Trung (1.139 tỷ), Khu đô thị Phúc Ninh (1.113 tỷ), Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh (hơn 618 tỷ), Khu NOXH thị trấn Nếnh (610 tỷ)…